[摘要] 2月25日，第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。中指研究院院长、搜房控股董事长 莫天全现场发表演讲。
2月24日、25日，第十一届中国房地产发展年会在上海、北京上演“双城记”。本届发展年会以“聚焦十二五规划”为主题，汇聚2010年中国十大经济人物等业内精英共榷行业机遇与发展，从趋势发现、模式探索与企业对策三个层面深度解读未来五年中国房地产发展之路。本届年会是2011年春节后中国地产界规格的一次行业盛会，又是十二五开局之年的一次展望大会，同时又适逢房地产调控的关键时期，种种因素促使本次发展年会受到了地产界和购房者的广泛关注。
搜房网讯 2月25日，第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。中指研究院院长、搜房控股董事长 莫天全现场发表演讲，以下为演讲实录：
中指研究院院长、搜房控股董事长 莫天全
很高兴借这个机会跟大家交流一下房地产市场的现状以及对十二五趋势的判断。先谈一谈现在的市场状况，从销售面积、销售额、销售价格三方面来看，2010年商品房销售面积、销售额分别增加10%、18.3%，商品房销售均价上涨17.4%，均低于去年平均水平。2008年至2010年商品房销售额累计增长了近20倍，复合增长率差不多29%。销售面积从1.2亿平方米到10.4亿平方米，从这些数字我们可以看出其中的一些规律，以2004年为界，1998年至2004年、2005年至2010年销售额增速为25%左右，但价格增长率从2004年前的5.1%扩大到了9.7%，越今天价格涨幅越快。销售面积缩小到13.5%，最近销售额的增长有相当一部分来自于价格增长。
2010年写字楼和商业营业用房的增长分别是21.9%和29.9%，增速高于住宅，这也是为什么大家探讨商业用房和楼是不是会迎来比较好的发展时期。在住宅市场里面，35个大中城市销售面积下降了7.2%，北京、上海大中城市降幅超过30%，较2009年下降5.3%。尽管2010年政策调控极为严厉，但全年房地产开发投入仍然增长33.2%，新开工增长40%，增速是历史的。从1998年至2010年商品房总额增加到48217亿，累计增长12.4倍，复合增长率达到24%，新增面积累计增长7倍。
去年全年的土地出让总价格是2.7万亿，较上年增加70%，住宅供应用地中小套型6.51万公顷，完成计划81%，土地供应量的增长比其他指标增长都快的多。中指研究院监测120个城市住宅用地出让金达到14526亿，同比增长47%。土地成交面积增长38%，平均农民地价跟成交价类似，涨6.1%，北京、上海、大连三个城市土地出让超过一千亿元。
去年住宅用地总价前十名的地块，单价前十名有七块出现在下半年，总价三个在北京，单价在上海，当时正好是两会刚刚开完之后。2010年有35家企业销售额突破百亿元，2008年13家、2009年27家，其中两百亿元以上的企业有17家，万科成为销售额超过一千亿元房地产开发企业。前十位开发企业累计销售额达到5754亿元，占比重为11%，比上年提高2.4%，次超过10%。前十个企业超过开发10%，但是万科也只有2.1%的占有率，还是相当地分散。
2010年房地产开发企业资金投入为7.25万亿元，同比增长25.4%，增速比2009年下降了20.5%，其中利用外资自筹资金增速比较快，国内贷款和个人按揭贷款增速下降比较大，增速只有10.3%、7.6%，2009年增速分别是48.5%、116.2%。在对一二线城市还有其他城市做的比较中，2005年到2010年一线城市土地单价复合增长率是37.6%，其他城市为23.1%。2010年土地购置面积占比重从5.1%下降到3.6%，二三线城市从33.4下降到30.7%，其他城市扩大到65.7%。
2005年到2010年额幅度增长，一线城市增长率11.3%，占比重23.33%，新开工面积复合增长率不到1%，为各类城市中，比重12%。二三线城市新开工面积符合增长率分别达到25.5%和17.9%，其他城市分别为30.2%和22.7%，高于水平。这是我们对一二三线城市的比较分析，我们看到一二线城市基本上在走向饱和，但是三线或者更多小城市的好时光才刚刚开始。
2005至2010年一线城市销售面积复合增长率是下降的，占比重从15.6%下降到5.3%，销售均价复合增长率到了17.7%，销售额占比从33.1%下降到16.1%，缩小了略微一半。二三线城市销售面积高于一线城市水平，销售价格增长率只有13.2%，相对于一线城市来说，二三线城市的增长是滞后的。从占比来看，二三线城市的销售额占比略有上升，接近50%，所以中国房地产市场的发展确实从一线、二线三线往更多其他城市转移。
最能拉动内需的或许就是房地产业
上面用数据简单分析了一下中国房地产市场在去年和1998年以来的基本情况，下边我们看看我们在这些数据研究的基础上得出来的对“十二五”这五年的看法。十二五的规划重点有十一条，当中有三条是直接跟房地产业相关的。扩大内需，我们研究来研究去最能拉动内需的就是房地产业，包括新房产业、二手房产业还有家居产业，这些需求全部来自于国内，这是扩大内需至关重要的一块。新农村建设，也就是小城镇的开发，也跟房地产业息息相关。最重要的一个方面就是城市化进程，这是不可逆转的趋势，只要中国国民经济在发展，城市在发展，城市化进程就会越来越快，不久地将来会看到城镇人口超过农村人口，所以城镇建成的直接结果或者带来的直接需求就是房地产的需求。
十二五期间中国房地产业发展的十个基本判断
在研究这些的基础上，我们对十二五期间中国房地产业的发展有十个方面的基本判断，或者说十个趋势、十个预测。，房地产的价格将低幅持续上涨，如果说我们要期待房地产价格在未来五年当中下跌的话，我想既不符合经济规律，也不太可能。第二，政府将会更加积极地给予房地产支持，并在低端住房市场占有越来越大的份额。第三，房地产调控将成为常态，房地产税会逐渐在铺开。第四，房地产积极性得到更多的认同，越来越多的人认为房地产是个的产品。第五，拥有两套及以上住房家庭比率持续上升。第六，新房市场趋于饱和。第七，二手房交易市场将会蓬勃发展，住宅租房市场将会更加旺盛，租金将会有较大幅度的上升。现在看房地产价格跟租金价格是不可比的。如果靠金来的话，现在的租金水平是不够的。第八，楼商业用房市场将会成为机构主流市场，拥有楼和商业用房市场。第九，旅游房地产将持续高速发展，度假用房及其短期交换使用将成为新的热点。第十，中国将出现以特大城市为的城市全组发展模式。这是我们在总结过去十来年房地产市场以及基于目前情况下对十二五期间房地产业发展的十大趋势和政策做的一个基本判断。
今天的演讲就到此为止，谢谢大家。
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