提醒：签购房合同应注意开发商是否加重业主责任

北京晚报  作者：徐楠  2011-02-24 15:42

[摘要] 案例：2010年4月初，梁先生与开发商签订商品房认购书和补充协议，约定认购某小区商品房一套，认购定金10万元。

案例：2010年4月初，梁先生与开发商签订商品房认购书和补充协议，约定认购某小区商品房一套，认购定金10万元。

认购书签订后，梁先生依约支付定金并在合同约定的期限内与开发商协商签订正式的预售合同的相关条款，但开发商要求必须签订其提供的预售合同，不同意梁先生提出的一些补充内容。双方由此没有在认购书约定期限内达成一致意见，也没有签订正式的商品房预售合同。后开发商将房屋另行出售他人，梁先生向开发商提出退还已交认购定金，但开发商认为认购书补充协议已明确约定“在认购期限内未签订预售合同的，已支付的定金不予退还”，因此开发商拒不同意退还已交的10万元认购定金。

为此，梁先生想请教律师他怎样该维护自身权益。

律师分析：梁先生和开发商签订认购书及补充协议，双方均有在约定的期限内进行磋商以达成正式预售合同的义务。

人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，只有因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，才适用法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，认购书补充协议虽约定“在认购期限内未签订预售合同的，已支付的定金不予退还”，但此项约定明显扩大买受人承担定金责任的范围，即约定只要买受人未能在约定期限内与出卖人签订预售合同，均适用定金罚则承担责任，而不问是否具有可归责于买受人的原因。此项约定系格式条款，且明显与法律规定相违背，加重了原告的责任，故该约定应认定无效。梁先生如与开发商协商无果，可依法向法院提起诉讼，主张确认补充协议的该条款无效并要求退还已交付的定金。在律师的帮助下，梁先生最终要回了定金。