[摘要] 备受各界广泛关注的《国有土地上房屋征收和补偿条例》(以下简称《条例》)已于2011年1月21日起正式实施。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比,《条例》具有十大亮点
备受各界广泛关注的《国有土地上房屋征收和补偿条例》(以下简称《条例》)已于2011年1月21日起正式实施。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比,《条例》具有十大亮点:
公共利益征收与商业开发彻底分开
《条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋权人给予公平补偿。”同时第八条以列举的方式将“公共利益的需要”界定在:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施的落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、法规规定的其他公共利益的需要。
这标志着“官商合谋”、征收与商业的开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
政府是惟一补偿主体
《条例》第四条规定:“市、县级人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相,保障房屋的征收与补偿工作的顺利进行。”
这意味着公益性的征收、补偿的主体只能是政府,而不再包括开发商。
政府具有公告、听证的义务
一是市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日,且应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。二是因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。三是市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和复议、诉讼的权利等事项。
征收争执可以提交司法裁决
《条例》第十四条规定:“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请复议,也可以依法提起诉讼。”从而突破了以往只能对补偿、安置提起复议或诉讼的局限。
明确了征收补偿的范围
包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋的征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
强调评估机构的中立
被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核的结果有异议的,可以向房地产价格评估委员会申请鉴定。
被征收人具有补偿选择权
被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权的调换。
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
协议不成政府有权决定
房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;另一方面,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
违法建筑不予补偿
《条例》第二十四条第二款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”从而终结了一直以来补与不补的争议。
野蛮拆迁可能被追究刑责
市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
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