[摘要] 市场人士分析认为，世博会的结束对上海房地产行业意味着一个新的开始，随着世博一些场馆的拆除和地块的出让，在接下来的几年时间内，世博板块或将被大面积开发为住宅市场，据相关研究机构估算，未来世博板块可能有40%的土地推向市场。
上周，沪商品住宅成交1447套，环比前周减少13%，成交面积17.4万平方米，新政后连续4周呈下滑态势。成交均价21969元/平方米，环比下跌5%，新政以来首次价格回落，充分显示本轮调控已使快速回升的楼市重新进入调整期。市场人士分析认为，世博会的结束对上海房地产行业意味着一个新的开始，随着世博一些场馆的拆除和地块的出让，在接下来的几年时间内，世博板块或将被大面积开发为住宅市场，据相关研究机构估算，未来世博板块可能有40%的土地推向市场。
新上市楼盘预售价有所下调
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。而据搜房网数据监控统计，上周商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周均价23092元/平方米下跌5%，楼市新政4周以来全市均价首次出现小幅回落。尽管如此，自9月下旬以来均价已连续第7周维持在2万元高位以上。
数据显示，上周有10个楼盘推出了24.04万平方米的新房源，比前周多出近一倍。尽管如此，上周全市成交量继续低迷，仅新城悠活城和港城滴水湖馨苑两个项目签约超过100套。
供应方面，上周上海市内已有上置绿洲香岛原墅、天和湖滨、桃源艺筑等3个项目开盘或加推，同时不少项目预售面积都超过了3万平方米。
业内预测，随着新房供应量的上升和开发商营销力度的加强，本轮调控导致成交急速下滑的局面将会停止。而随着供大于求局面的出现，一些新上市楼盘的预期售价会有所下调。但热销项目还是难以改变价格上调的情况。但也有分析人士指出，由于天和湖滨、桃源艺筑等楼盘的大规模放量，10月以来供不应求的局面在上周被扭转，但是这只能在一定程度上延缓成交量的下滑，后续楼市成交依然很乏力。
开发商推盘缓解资金链紧张
据监控分析师认为，二次调控力度尽管不及4月新政，楼市成交量也没有像5月份一样出现急速下滑，但是随着“双限令”、加息、公积金贷款利率上调等政策的陆续出台，购房者和开发商两方的压力不断加大，市场观望氛围加重，住宅成交量呈逐周下滑趋势，上周成交面积降至17.4万平方米，已不足10月周成交量的4成，预计未来一段时间“新政组合拳”仍将深度影响上海楼市。
11月5日上海市公积金管理发布了《关于调整购买第二套改善型普通自住房个人住房公积金贷款利率的通知》，新规明确，自2010年11月8日起，认定为改善居住条件购买第二套住房的，个人住房公积金贷款利率按同期首套个人住房公积金贷款利率上浮1.1倍。搜房网数据监控分析师认为，后续可能还会有新的调控政策出台。
佑威房地产研究副主任陆骑麟认为，在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始，如本周成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期的均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。
迪士尼板块成交将出现僵持
据记者了解，世博会结束以后，仅有少数世博概念楼盘价格进行了调整，进入后世博时期，随着世博园区后期规划的逐渐成形，世博板块的也将慢慢显现。目前区域内存在不少的待售新盘，如纯新盘万科金色名郡、滨江凯旋门等，前期销售良好的热门项目金地湾流域、尚东鼎、美林别墅等也预计将推出新房源。
与世博板块的“慢热”形成鲜明对比的是迪士尼板块。11月5日，上海迪士尼乐园项目正式启动。上海世博会落幕还不到一个星期时间，沪版“迪士尼”项目启动的消息即刻掳获了全的目光，迪士尼效应也成为上海继世博会后一个全新的关注焦点，继续推进后世博经济的发展。然而，根据搜房网数据监控统计，在迪士尼概念辐射下的主要5个板块中，除了曹路板块，其它4个板块由于受到“新国十条”的打击，成交量均出现大幅萎缩。
分析人士指出，川沙等板块由于去年迪士尼落定以后，区域地位提升，短期内楼盘价格飙升，惠南板块4月成交均价涨至18730元/平方米，环比1月上涨47%，周康板块4月成交均价22020元/平方米，环比1月上涨48%。“新国十条”出台以后，9月各板块成交均价大多恢复到4月份的价格水平。
数据监控分析师认为，迪士尼概念经过多次炒作，楼盘价格虚高，这导致短期内成交出现僵持。在政策的调控下，随着迪士尼工程建设的步步展开，后期辐射板块内楼盘的价格如果能逐渐回归理性，成交量或将开始回升，打破区域成交低迷的僵局。
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二手房带看上升局部出现“跳价”
经历10月的调整期后，11月首周二手房市场行情平稳。记者昨天从本市多个二手房热门成交板块了解到，当地二手房中介门店带看量出现1-3成增长，成交量与价格均维持10月底水平。同时，世博会结束之后的首周，世博板块及浦西滨江板块租赁成交量均下滑两成左右，但租金方面却未现松动迹象。
记者了解到，11月周全市多个板块带看量出现上扬，松江新城、徐汇田林、长宁中山公园和浦东川沙等板块带看量环比上周均增长1-3成。究其原因，一方面，趁着年末资金较为充足，出来觅房的客户逐渐增多；另一方面，10月的再一次楼市调整下二手房市场价格并无明显波动，客户的观望情绪略有淡化。但在成交方面，11月周的成交量与10月底基本持平。
随着二手房带看量的增长，“跳价”再现局部市场、幅度可达2%-3%。徐汇田林、长宁中山公园两板块，11月已有约1-2成房东在买家有意向后提价；而在松江新城板块，提价业主已近5成。21世纪不动产上海锐丰珠江新城分行经理葛恒忠表示，11月松江新城板块带看量增长20%-30%，是业主提价的信心所在。
葛恒忠表示，目前达成的交易基本上都高于挂牌价格。究其原因，一方面，“限购令”之下部分房东产生心理，挂出房源只是为了试探市场。另一方面，经历连续调整的二手房价格并没有出现大幅回落，给了部分业主对后市的乐观。
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