[摘要] 2009年楼市调控后，房价却不断见涨，这让张先生从中赚了几百万元。对于今年年初开始的楼市调控政策，张先生并未放在心上，一直琢磨着如何再买两套房子，以后出租或卖来套现。然而，眼见一年快过去了，楼市调控政策是一棒接一棒，张先生几次投机楼市都未能如愿。
2009年楼市调控后，房价却不断见涨，这让张先生从中赚了几百万元。对于今年年初开始的楼市调控政策，张先生并未放在心上，一直琢磨着如何再买两套房子，以后出租或卖来套现。然而，眼见一年快过去了，楼市调控政策是一棒接一棒，张先生几次投机楼市都未能如愿。
张先生的经历也折射出目前小客的现状：在“最严厉”房地产政策的不断加码过程中，房价“降温了”、银行“没钱了”、中介“消停了”，此时做一个京城“客”，只能四处碰壁。
“一套房子也不能囤”
据记者了解，所谓“”，是近年来众多资金涌入房地产市场之后，出现的一种极端的房产交易形式。“”双方分别是房地产开发商和拥有大量资金、需要一次性购买多套住房的投机客。交易的基本原理是者在某楼盘尚未封顶前，与开发商高层人士接洽，以低于市场价的价格一次性购买多套住房，其中有需要贷款的，由开发商联系银行统一办理贷款。等到楼盘正式开卖时，者购买的房间号已经被摘牌，如果有人有意向购买这些已“下架”房屋，或开发商主动出售这些房源，那么交易价格将远远高于开发商标价。
在掌握了初步的流程后，张先生手捏500万元现金，找到京城某开发商。但开发商给他的答复是，买房可以，可一套房子都不能囤。“我们现在连预售证都拿不到，应该是上面在价格方面没商量好，这个时候根本不能给你留房子。”
事实上，今年4月国务院下发的“新国十条”中，就曾要求加大房地产市场交易秩序力度，对存在、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。而随着二次调控中“限购令”的出台，开发商对者的态度从“求之不得”变成“避之不及”。
不过，有些失望的张先生发现，事情似乎还有可以“商量”的余地。“你要新房吗？走向好，价格。”近来，在北京多个新建小区门口，出现了这样一批神秘的人。据张先生了解，这些人并非中介，而是在该小区拥有多套房产的客。这些客通过“内部关系”在楼盘未封顶的时候就买到多套好楼层好房型的一手房，到交房时，这些房价已经翻番，他们现在用二手房的价格卖一手房，又能赚不少钱。“原本这些人没打算这么早就抛售，但现在政策太严，不得不变现撤退。开发商也很，只要买卖双方商量好，开发商马上帮助他们更名。”张先生告知记者。
虽然有人要卖房，张先生的钱也足够买两套，但他还是疑惑，这些人为什么要现在卖房子——“难道是获利出逃，让我接盘？”张先生猜测。
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银行壁垒
贷款买两套房是痴人说梦
“我以前听人家说，的人都不用自己的钱去全价买房，都是向银行贷款。我也想尝试着贷款。”张先生告知记者，“十一”之前他在北京北五环看好两套房产，就开始找银行咨询贷款的事。但随后出现的问题更加复杂。
“看房的时候，中介说他们能想办法跟银行走关系，给我签一个阴阳合同，这样房子的税费就能省不少，还说能跟银行谈，给我做个首套房贷。”但最后张先生这些希望都破灭了。
国庆节还没过完，中介就告知张先生，由于政策收紧，他有意向购买的两套房产，如果贷款的话，被分别认定为个人第二套房贷和第三套房贷。在北京地区，无论首套房屋在购买时是否贷款，只要购买第二套房时申请贷款，都被算为二套房贷，要执行基准利率1.1倍利息、五成首付的贷款标准。而第三套房贷在北京地区被严禁发放。
另一个不好的消息是，银行与中介之前“合作愉快”的贷款阴阳合同已被层严查，谁也不敢顶风作案。
此时摆在张先生面前的有两条路：要么全款买两套房，要么贷款买一套房。
还没等他做出决定，影响他的消息又来了——央行加息了，五年期贷款利率从之前的5.94%升到6.14%。张先生算了一笔账，以当前五年以上贷款利率上浮1.1倍、30年贷款100万元，购买一套总价200万元的90平方米房子计算，按照银行等额还款方式还款（每个月的还款额保持不变，遇调整利率除外），则其每个月需向银行还贷6488.64元，每个月比以前多还145.58元。更值得注意的是，存款利息也大幅上调，而且超过了贷款利息的涨幅。“要不先不买房了，还是把钱送回银行吃利息？”张先生很矛盾。
就在张先生左思右想的同时，近来外界一直吵嚷着房地产税即将试点开征，大致内容是根据个人拥有房产的数量和各房产的平米数征收税款，房产越多税费越多。
中介壁垒
卖房没人买 租房成本更高
房地产调控政策不断加码，张先生心里买房的念头变得越来越小。不过他还不甘心，还一直打探二手房交易市场的情况。“如果交易量大，我还得买房，之后或租或卖。”张先生心里盘算。
不过，中介公司销售员的一番话让张先生“寒心”了——“二手房价不断下降，虽然幅度不大，但趋势已定，买房的人都是追涨杀跌，很少有人在这个时候决心买房，刚性需求是不少，但人家也要比较啊，一个月前后房价总价能两三万元，装修的钱就出来了。所以很多人在观望。”
更令张先生始料未及的是，10月的最后一个周末，包括工行在内的多家银行北京地区营业部传来消息，已执行近两年的房地产刺激方案——首套房贷7折优惠利率取消，改为8.5折。对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。“现在很多年轻人结婚都是贷款买房，我算了一下，30年期的100万元按揭贷款，基准利率为6.14%，从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，一年多出6000多元。这些人虽然是刚性需求，但肯定也会算计。”
另外，张先生认为现在卖房子也不太有利，就是北京地区出台的二套房贷“认房又认贷”政策。据记者了解，这一政策有效打击了人的投机心理。但张先生认为，很多首套住房面积过小、想改善住房条件的人也被拦在政策之外：“比如在中介公司我见到一个买家，她的房子40平方米，两口子住。按照北京地区人均住房面积27平方米看，她属于水平线以下，但没办法，还是要按照二套房交收费、办贷款。”
另据张先生透露，现在还有很多人，因为房地产政策频繁发布，使得他们买房买的“不是时候”。“比如之前有个买房者头天签的合同，第二天加息了，他就申请退定金，但手续繁琐。因此我也再等等吧。”张先生称。
而另据链家地产相关销售经理介绍，不少人都把房子先租出去，等房价涨了再卖。“可是这也不大划算，现在好一点的地段90平方米的房子一个月能租6000元，可如果你是贷款买的房子，一个月还贷就需要6000多元，里外你还赔钱。”对此，上述销售经理表示。
“不打算买房了。”经过这一轮时间不长、密度很大的房地产调控过程，曾经打算用以房养老的张先生最终没能炒上房。而记者了解到，在这一过程中，比张先生资金更多、更资深的客们，在与政策的角力中渐渐失力，正在败下阵来。
者止步 刚需者踌躇
作为我国的支柱产业之一，房地产行业对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。在本轮金融危机的冲击中，也是通过房地产引擎的拉动，我国经济增长才保持了一个较为平稳的过渡。而经济结构的调整实际上是对整个经济运行机制的重新改造，这势必会与房地产行业的发展产生密切关系。
但在金融危机过后，房地产市场的全面洗牌在所难免。从今年4月份开始，层以各种方式修正自2008年底开始给予房地产市场的优惠政策，直至今日，曾经让这个市场为之一振的首套住房7折贷款利率也戛然而止。
而在这一背景下，不少以为目的的购房者，感受到了前所未有的压力。购房税、房贷利率、银行返点、阴阳合同……一系列此前有机可乘的买房“捷径”被封死，同时，所谓不动产能保值的观念，随着房价逐渐降温变成奢望。这一切使客们倍感焦虑，当然，也使有着刚性需求的人们踌躇。
调控政策的彼岸在哪？在讨论这一问题前，我们先看看谁需要这个市场。认为，我们身边的购房者无外乎两种：一是消费需求，二是需求。从我国的实际情况来看，虽然刚性需求的存在是房地产市场繁荣的基础，但需求则是房价居高不下的主要原因之一，也就是说，短期内让抱有侥幸心理的人在中国房地产市场中“收手”，可能比什么都重要。
“房价还会涨，不买别后悔。”在房地产调控政策不断深入的时候，很多中介销售者出于自身利益的考虑，依然这样开展营销攻略；者急于出手存量房屋，此时比任何时候都坚信现金为王；倒是买房的人，失去了以往对不动产的购买热度，生活在政策频出的当下，等待着房地产调控的“大团圆”结局。
由于我国房地产市场本身的复杂性，对房市调控的效果更加需要耐心，故而我国应当继续坚持房地产市场的调控，将其作为经济结构调整中的一部分坚持下去，并针对不同的问题对症下药，主要采取市场化的调控手段，才能保证我国经济转型的成功。
这样看来，等待是有必要的。
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