[摘要] 进入金九银十的月份，楼市似乎有回暖迹象，上涨趋势一旦确立或会招致第二波调控政策。丰收的季节，楼市何去何从？市场出现了轻微的反弹，成交量成上升趋势，然而由于政策层面的尚未放松甚至收紧的可能性，楼市价格很难上涨。
进入金九银十的月份，楼市似乎有回暖迹象，上涨趋势一旦确立或会招致第二波调控政策。丰收的季节，楼市何去何从？市场出现了轻微的反弹，成交量成上升趋势，然而由于政策层面的尚未放松甚至收紧的可能性，楼市价格很难上涨。
房地产行业中，很多的楼盘选在九月份、十月份开盘，这个时候适逢人们的消费心理比较松动，所以会形成一个相比于其他月份比较高的购买量，这两个月的消费额也会明显高于其他月份，这就是楼市里公认的“金九银十”。
量升价格却难涨
据北京房地产交易管理网数据统计显示：截止8月30日，8月份的新建商品房成交数据相比7月份继续保持了轻微上涨，除经限外的住宅，总成交量达到了5074套。
新政4个月来新建商品房成交量次突破5000套，虽然相比新政前依然下调超过4成。但是此时有很多购房者疑惑市场是不是已经走出底部，开始考虑抄底置业。同时，部分刚性需求用户没有期待到价格的明显下调，因此仓促入市带动数量上的反弹。
延续8月份的地量状态，商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有上涨，这主要是因为供应量上涨，但是上涨的幅度不会过大。市场还远未走出调整期。
然而，在市场成交量没有达到新政前2/3时，楼市并不能升之为明显回暖。所以在政策没有放松甚至可能收紧存根的情况下，未来市场价格很难上涨。虽然二手房价格在8月出现了上涨，但是因为成交房源主要集中在中低价，这使得均价依然平稳。不论是商品房还是二手房，价格目前处于高位，是商品房部分项目的低价热销，在金九银十可能成为一种趋势。
二次调控或出
据北京中原统计显示，预计9月份开盘项目达到46个，相比新政之后的四个月预售入市项目，均有明显的上涨。其中的纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高，占比大幅提高，是大兴等区域的纯新盘占比明显上涨，有可能导致区域价格战。如果部分市场因为人为因素形成反弹，很可能招致打压的新政。
正如3月份两会后的上涨导致了4月份的系列调控，而最近的上涨趋势一旦确立很可能导致力度更严重的第二次调控。和轮调控的“重磅炸弹”不同，从某些官员的表态来看，第二轮调控大有“核武器”之势。
如果在金九银十出现市场明显的逆潮流反弹，以下政策可能出台：开征房产税。开征房产税，能为地方政府带来持续稳定的税收收入，将一次性的把卖地财政变为税收的细水长流，这也就有利于房价的稳定；预售资金。8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，这项措施将使政府部门加大对开发商的力度；停止大城市二套、三套的房贷，停止开发贷。停止开发商的贷款，很可能使得大量的开发商求售；实行全面限购。如果实施性的新购一套限制，这种政策将明显改善现在市场。
插排：延续8月份的地量状态，商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有上涨，这主要是因为供应量上涨，但是上涨的幅度不会过大。
TIPS:
近期购房的策略
对于必须要在最近置业的刚性需求来说，张大伟建议购房者坚持如下原则：
原则一：买小不买大
4月来的系列新政中最有力的莫过于金融政策，对二套房及以上的贷款收紧使得很多性及改善性需求都放缓了购房，这也导致了楼市向理性置业发展，北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示，从5月开始，60平米以下小户型占比明显呈现上涨的趋势，从5月的21.2%，上涨到6月的24.9%，到8月20日的31.3%，占比上涨超过了10%。
小户型在虽然单价相对来说比较高，但是因为总价，使得购房者承受的压力不大，在最近这个价格下调趋势依然明确的情况下，低总价的小户型更容易保值。
原则二：买近不买远
很多人认为，现在因为交通的便利及一些规划的改善，在通州、房山、大兴等地都有开通，而且在新政后这些区域的价格都已经分别有了部分的下调，期望抄底的人就越来越多，其实这是一个误区。首先：郊区价格相比城区泡沫更多，以通州最近个别项目直降万元为例，可见之前的价格上涨过快导致最近下调的空间也会更大。其次：郊区存量更多，商品房的定价中受到区位的影响很大，郊区现在的房源数量不论是商品房还是二手房都比城区要多多，这就使得市场调整期更容易受供需比的影响。第三：郊区土地市场供应增加，新政后的土地供应集中在郊区，低价地明显的拉低了商品房价格。
原则三：买跌不买涨
普通消费者的一般购物习惯都是买涨不买跌，而最近因为部分区域市场出现的反弹，价格开始出现了上涨的现象，其实这一现象有一部分是受到人为因素的影响。所以购房者是刚性需求者不应该追涨。
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