[摘要] 10月7日，国庆长假的最后一天，上海市政府批转了市住房保障和房屋管理局等五部门出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。因其包含12条内容，而被业内称为“沪12条”。
金九银十之际，上海楼市调控细则千呼万唤终于出台。
10月7日，国庆长假的最后一天，上海市政府批转了市住房保障和房屋管理局等五部门出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。因其包含12条内容，而被业内称为“沪12条”。
“除了国内楼市回暖迹象明显，国际方面人民币压力不减，国际热钱对中国楼市也是蠢蠢欲动。”同济大学房屋土地资源信息研究副主任何芳直言，在国内外压力双向作用影响下，的确需要出台更严厉的政策来调控楼市。
“本次调控政策力度更强，公积金、贷款、房产税等都有所提及，涉及面更广、更全面、更具体。”上海财经大学教授、博士生导师晁钢令表示，在政策推动下，市场可能会持续进入观望期。
重在抑制投机
“上海细则的出台是对性、投机性购房者释放信号，不要再做的美梦。”尹伯成称，限购令等政策将明显抑制需求。
所谓限购令，即“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”
“只要买了房的业主都是有据可查的。”何芳表示，如果这一条能很好地落实，相信会有不错的调控结果。
“从调控手段分析，限购属于命令，在投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能收到立竿见影的效果。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“国十条”和此次调控政策，都明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”
他进一步指出，对市场影响的还属个贷政策。“沪12条”严格落实了限制个贷的政策。除此之外，它还严格公积金贷款：对购买非改善型第二套住房的家庭停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷，这一点上海领先于其他城市。“信贷政策的全面紧缩，将有力抑制投机性购房需求。”杨红旭称，虽然这对于合理自住需求也有一定的“误伤”，但毕竟没有十全十美的政策，只要利大于弊即可视情况而采用。
上海财经大学教授、上海威斯顿管理学院院长印堃华则认为，这种调控政策并不会长久执行下去。
房价半年内恐难上涨
“沪12条”一方面严格抑制投机性购房，另一方面还出台相关规定坚决遏制地价、房价上涨势头，并加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。“在‘沪12条’的督导下，未来半年上海房价将会趋于稳定，房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。”杨红旭如是表示。
自“国十条”出台以来，几次强调严格征收土地税，“沪12条”对此也进行了严格细化：按不同的销售价格确定土地税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，土地税预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
“上海是推出如此严密措施的城市，以前多按1%～2%的税率预征，此次则大幅度提高。”杨红旭分析，由于今年多数楼盘售价超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%的税率预征，其中小部分更将以5%的税率预征。这必将影响到项目利润，加大开发商的资金成本压力。
“沪12条”同时提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。”不少业内人士分析认为，这不仅会使大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品房市场需求、稳定房价也将起到重要作用。
此外，明码标价、一房一价等规定将抑制开发商随意行为。而被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年，也将增加二手房市场中的普通住宅供应量，有助于缓解此类房源此前的紧张局面，促进房价稳定。
值得关注的是，尽管上海房产税最终没有出来，但“沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点工作的要求，上海市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。“这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。”杨红旭认为，这在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，将继续对投机需求发挥威慑作用。
细则既出，虽是一石激起千层浪，但能否产生预期效果，叶檀认为更多还要看具体实施过程中执行的力度。
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