[摘要] 内地股市于周一继续上扬，带动港股终止4日的跌势，恒指微升41点，与上周二以来累积的730点跌幅比较升势仍虚。香港财政司司长于上周五突然宣布推出更多措施以控制地产业的潜在风险，令市场感到意外，本地地产股于周一遭沽售，局限港股的整体反弹幅度。
内地股市于周一继续上扬，带动港股终止4日的跌势，恒指微升41点，与上周二以来累积的730点跌幅比较升势仍虚。香港财政司司长于上周五突然宣布推出更多措施以控制地产业的潜在风险，令市场感到意外，本地地产股于周一遭沽售，局限港股的整体反弹幅度。有关控制楼市的措施包括增加土地供应及遏止楼市的投机活动。新鸿基地产(0016.HK,$110.00,买入)下挫4.1%，亦为全日最活跃股份，但与规模较细的同业信和置业(0083.HK,$13.28,买入)下跌5.7%相比，新地的跌幅已算温和。
据官方数据显示，2010年第二季香港私人住户的负担比率(即入息中位数的住户，购买面积为45平方米的住宅单位，每月偿还按揭占家庭收入的比率)上升至41.5%，仍未超越1989-2008年间的平均数53%。在政府控制能力范围以外的低息环境已维持一段长时间，令楼市出现泡沫的风险增加，现时推出的措施可被视为防患于未然的举动。因此，政府寻求根治问题之方，增加土地供应，把勾地表内柴湾、红磡及粉岭3幅地皮主动勾出，于下个月推出拍卖。然而，根据本年度的勾地表，将推出的地皮将仅可提供约9,000个单位。为确保较长远的土地供应，规划署已划出20公顷的工业用地可转作住宅用途；此外，前启德机场用地经发展后预期将可提供16,000伙住宅单位，首批4,000伙将可于2015年前推出市场。
为提供应急对策打击日益严重的投机活动，地政总署已即时禁止以确认人方式转售一手楼花单位，即俗称“摸货”。倘取消交易，买家须被没收的订金将由5%增加至10%。与此同时，香港金融管理局就住宅按揭贷款向本港银行发出通告，要求它们采取一系列的审慎措施，并即时生效。价值1,200万元或以上物业，将实施6成按揭上限；非自住物业的按揭上限亦定于6成；按揭申请人的供款与入息比率上限将统一为50%。此外，银行须为申请人承受利率回升的供款能力进行压力测试，测试准则为假设即使利率回升2个百分点，申请人的供款与入息比率乃不可超越60%。香港按揭证券公司亦暂停接受超过9成按揭贷款的申请。
政府于5月份推出一系列措施，主要目的为规限发展商的销售手法，住宅市场于其后略为降温。根据政府资料显示，整体住宅价格继2009年累积28.5%升幅后，于2010年季再攀升6.5%。除低利率环境外，银行普遍提供以香港银行同业拆息为计息基准的按揭计划，亦增强住宅买家的置业购买力，于6月份，此类按揭占新按揭贷款近84%，比率较1年前的不足40%显著上升。除此以外，政府仍可能以更狠辣的一招进一步严厉收紧对楼市活动的控制，即使基本利率于一段时间内维持于低水平，金管局可要求银行提高按揭利率，此乃本地楼市目前之政策风险。
建议
全球经济尚未明朗，即使现时本地经济较1997-98年爆发亚洲金融风暴后有较佳复元力，但情况同样未算清晰。假如本地及消费者信心受损，针对楼市而实施严厉的收紧措施或会显得过犹不及。于上一次金融危机时，本地银行的按揭拖欠数字乃处于可控制范围，现时的拖欠水平更属微不足道。6月份新造按揭贷款的平均供款与入息比率为61.3%。于过去7个月，价值1,000万元或以上物业的成交量仅占每月成交量的4-8%。因此，普罗住宅市场的市况仍大致稳健，意味当局只须采取适当措施控制银行向豪宅发放过多的贷款已足可称其职。
尽管我们预料地产股于短期内继续处于下风，惟长江实业(0001.HK,$99.35,买入)于近年集中发展普罗住宅项目，政府进一步干预楼市对之应无关痛痒，属趁低吸纳之选，加上旗下和记黄埔(0013.HK,$61.75,买入)的业务改善，亦可刺激其评级获提升。
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