[摘要] 位于沈阳市地段的“亚洲城”房产开发项目,土地证、预售许可证等“五证”全无,10余座大楼居然拔地而起,销售金额上亿元。
位于沈阳市地段的“亚洲城”房产开发项目,土地证、预售许可证等“五证”全无,10余座大楼居然拔地而起,销售金额上亿元。记者调查发现,这个项目除了没有按规定办理相关手续,在建设和销售过程中还乱象丛生:开发商拿地后未经批复就提高容积率,多盖出4万多平方米建筑;房子正盖,却要交全款购房;开发商与销售商各卖各房,一房两卖。
没有证照房子照建项目尚是图纸即开始销售
地处沈阳市皇姑区金沙江街地段的“亚洲城”楼盘,一座和,辽宁大学和北行商圈。记者日前在“亚洲城”看到,园区内已经盖起10余座大楼,的达33层,已经封顶。
购房者张女士说,她去年10月在这里买了一套89平方米的住房。“当时楼盖到一半多,卖得火,价格比楼盘每平方米还贵1000多元,但即使这样交全款都要登记排号。”
事实上,2008年“亚洲城”项目仍是图纸时就开始销售,价格为5000多元/平方米;而到2010年,价格已经飙升到7700元/平方米,2/3的房子都卖光了。
根据相关规定,一个房产项目从建设到销售,要办理“五证”,即国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和商品房预售许可证。而“亚洲城”从2009年初开工建设以来,购房者达1100多户,却一个证照也没有,被业主们称为“五证”全无。
更有甚者,从2009年10月以来,这个项目竟然出现多起“一房两卖”事件。记者在业主提供的两份订购协议书上看到,4栋1单元30层2号房,同一套房在2009年12月26日、12月29日相继被卖给两个不同的人,售价相差8万多元。
据记者了解,这个项目一房两卖,源于参与这个项目和建设的两家开发商之间的利益纠葛。从去年10月开始,楼还没建好,两家开发商亚产(沈阳)房地产开发公司和爱凯咨询(沈阳)公司便已对簿公堂。由于双方矛盾,今年以来“亚洲城”建设进度一度延缓,何时交房备受关注,购房者还担心开发商卷款一走了之。一些业主质疑:一个这么大的楼盘,为什么连“五证”都没有?对于这样的违法行为,政府部门的在哪里?
开发商违规调高容积率称曾获得政府“承诺”
开发商爱凯咨询(沈阳)公司表示,“亚洲城”项目迟迟未能办理“五证”,原因之一是调整容积率尚未获批。
按照规划,“亚洲城”地块容积率为4.0,而事实上在建楼盘容积率已经达到5.2。这意味着占地面积为33784平方米的楼盘,建筑面积将从13.5万多平方米增加到17.56万多平方米,多出4万多平方米。如果按照6000元/平方米计算,开发商将从“亚洲城”项目多获得2.4亿元。
据沈阳市规划和国土资源局有关人员介绍,开发商无权擅自更改容积率,必须经过严格流程经过审批。“截至目前,‘亚洲城’项目并没有走完审批手续,属于未批先建。”
开发商的说法是“提高容积率是不得已而为之”。爱凯咨询(沈阳)公司副总经理张志英说,作为当年沈阳“”之一的“亚洲城”,土地交易成本高达3.64亿元人民币。按照拿地时规划的容积率,开发商无利可图还要赔钱。
张志英向记者透露,“亚洲城”项目作为沈阳市及皇姑区政府的重点招商引资项目,开发商摘得地块后,皇姑区政府就曾承诺,允许开发商提高容积率,避免受损。张志英说,由于开发商内部矛盾分歧,才迟迟未办好更改容积率的手续。
2009年5月,住房和城乡建设部和监察部曾联合下发通知,要求对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项清查治理。但记者在采访中了解到,沈阳市并未对“亚洲城”项目调整容积率问题进行查处。
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部门不作为甚至纵容受损的会是谁
从未批先建、无证销售,到违规提高容积率,“亚洲城”项目几乎是一路绿灯,并没有感受到来自政府部门的压力。
开发商称,“亚洲城”项目启动不久,先是地块拆迁延期,后来又遭遇金融危机寒流,开发商一度考虑撤资。但有关政府部门多次协调并要求,尽快开工建设。于是“亚洲城”在没有办理任何建设手续的情况下,匆匆上马。
由此,“亚洲城”违法建设销售1年多,一直未得到纠正和制止。今年4月以来,由于开发进度迟缓,交房日期推迟,购房者不断到开发商、政府相关部门讨说法,“亚洲城”的乱象才浮出水面,政府开始出面处理有关问题。
房产开发涉及规划和国土资源、建委、房产局等多个职能部门。记者就此采访这些部门,都告知“办理证件我们负责,但违法建设或销售,我们没有执法权,执法权在执法局”。
张志英说,“亚洲城”开工建设后,沈阳市和皇姑区执法局工作人员曾多次到现场执法检查,作过罚款处理,要求停止销售。记者就此反复联系沈阳市和皇姑区两级执法局,对方表示不接受采访。对于执法过几次、罚过多少钱、是否叫停开发商卖楼等问题,均不予回答。
辽宁省社会科学院法学所研究员冯昀说,“亚洲城”项目的种种乱象,至少说明政府职能部门的不作为。一些购房者认为,政府要对招商引资负责,但不能违背法律法规。这么大的楼盘,如果没有有关部门默许纵容,开发商哪来的胆量建设销售?有关部门对此难辞其咎。
记者了解到,皇姑区政府已责令“亚洲城”项目暂停销售,并协调两家公司和解完成相关手续办理,尽早交付;对于“一房两卖”问题,开发企业同意退房或调换。
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