[摘要] 时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。
时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。
房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？
供职于北京一家金融机构的刘晓莉，半年来坚持看房，却始终没有出手，一直等待的时机。“一会儿说北京房价降8000元，一会儿说打折一会儿又取消，房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻，表达了自己对房价的观察。
事实上，从的角度来讲，房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，这是自2009年4月以来首次出现回落。
当然，在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取、赠送面积等优惠措施促进销售。
万科总裁郁亮公开表示：“市场好的时候，万科不会，市场不好的时候，万科也绝不会硬扛着不调整。”
但一个不争的事实是，房价上涨的“步伐”正在放慢，甚至出现下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的证明。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望－局部促销－全面促销－局部－全面。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。
成交量持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究巴曙松表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且范围内的房价也将面临下调压力。
二手房市场：是已经见底还是持续下滑？
楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。
来自部门的数据显示，5月份，90个重点城市二手住房成交1572万平方米，同比下降0.8％，环比下降11.2％。
进入6月，二手房成交量持续下降。来自中指研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30％以上，深圳成交6815套，环比减少44％，为。
伴随着交易量的下降，5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4％。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。
“目前，北京二手房价，相比此前点，回落约10％，个别区域的降幅达到15％。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。
为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显？“链家地产”市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。”
不过，不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中指研究院报告称，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在2000元左右。拥有和房等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也无松动。
来自21世纪不动产上海区域数据监测6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的者。
中指研究院预测，随着价格的松动和挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
租赁市场：租金上涨是常态还是异动？
与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10％，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20％。
一些分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。
房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发展研究研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”
柴强说：“近期，不排除个别中介机构因为业务量萎缩，为了增加收入，出现炒作行为。”
不过，进入6月，北京租金已经呈下降趋势。来自“链家地产”市场研究部统计数据显示，6月份北京平均月租2816元，环比下降2.39个百分点。
中原地产华北区总经理李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。
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