[摘要] 加快消除城区危陋住宅,改善居民居住条件,日前,我市出台《关于加快城区危陋住宅区改建的实施意见》,决定对本市城区内国有土地上1980年以前建造、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差、不再适宜居住的集中连片平房和简易、危陋楼房区加快改建,采取居民自拆自建和政府组织改造两种形式实施建设。
加快消除城区危陋住宅,改善居民居住条件,日前,我市出台《关于加快城区危陋住宅区改建的实施意见》,决定对本市城区内国有土地上1980年以前建造、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差、不再适宜居住的集中连片平房和简易、危陋楼房区加快改建,采取居民自拆自建和政府组织改造两种形式实施建设。
《意见》指出,危陋住宅区改建工作在市政府的统一领导下,实行属地管理,由辖区政府负责,采取居民自拆自建和政府组织改造两种形式实施。
其中,采取自拆自建方式实施的,需要在辖区政府指导下,房屋权人约定房屋权人代表,向辖区住房保障部门提出申请,提交房屋权人代表形成约定书、改建申请书、居民改建合约、安置补偿预案等资料;辖区住房保障部门对项目进行初始审查,出具《石家庄市城区危陋住宅区改建(自拆自建)项目初审意见表》后,由市危陋住宅区改建工作领导小组室对项目进行审核,征询规划部门意见;符合城市规划的,市危陋住宅改建工作领导小组核发《石家庄市城区危陋住宅区改建(自拆自建)项目批准书》;房屋权人按基本建设程序办理相关建设手续。因资金、人力等原因不能自行组织改造的,房屋权人代表可以委托房地产开发企业代拆代建。
《意见》规定,采取自拆自建方式实施的危陋住宅改建项目,必须符合城市规划,并取得城乡规划部门的规划许可。新建住房总套数原则上应与原套数一致,总建筑面积一般控制在原有住房总建筑面积的1.2倍以下(含1.2倍),各房屋权人所获得的新住房建筑面积也相应为原有住房建筑面积的1.2倍以下(含1.2倍),但不小于30平方米。新建的住房原产权性质不变。改建范围内属权人共有的基础设施和公共服务设施,按照城市规划要求和权人意愿实施建设。委托代拆代建的,全体房屋权人应向房地产开发企业支付代建服务费,不得以所建住房抵顶。代建服务费由房屋权人代表按各房屋权人原有住房或新建住房建筑面积向房屋权人筹集。
政府组织改造拆迁补偿方式实行货币补偿或产权调换
采取政府组织改造方式实施的,由辖区住房保障部门组织危陋住宅普查和居民意向调查,初步划定改建区域,提交危陋住宅区房屋状况、低收入住房困难家庭情况说明、辖区政府意见并附改建区90%以上居民的同意改建意向书等资料;符合条件的,市危陋住宅区改建工作领导小组核发《石家庄市城区危陋住宅区改建项目批准书》;市住房保障部门设立危陋住宅改建专业公司具体组织实施改造;辖区政府根据补偿安置方案与居民签订附生效条件的拆迁安置补偿协议。在规定时间内,签订协议的居民户数超过总户数80%的,经公证后协议生效,由辖区政府组织实施拆迁,形成的净地由市国土部门公告收回;签订协议的居民户数未达到80%的,项目停止实施;危陋住宅改建专业公司按照批准的规划和市住房保障部门认定的回迁范围组织回迁楼建设,市国土部门依据有关规定供应土地。拆迁、安置等费用(含10%管理费)由市财政评审审定后计入剩余土地的出让成本。
采取政府组织改造方式实施的危陋住宅区改建项目,将严格执行我市拆迁补偿的有关规定。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,鼓励采取货币补偿方式。实行货币补偿的,被拆迁人(单户)属于低收入家庭且住房总建筑面积不足30平方米的,按30平方米补偿。补偿后被拆迁人符合廉租住房保障条件的,纳入廉租住房保障范围。实行产权调换的,被拆迁人属于低收入家庭且其被拆迁前住房总建筑面积不足30平方米的,所调换住房30平方米以内(含30平方米)部分不再支付购房款,被拆迁房屋的补偿价格高于所调换房屋价格的,拆迁人应当向被拆迁人支付差价。其他情形,拆迁人和被拆迁人按照房地产市场价格互补差价。对于安置面积不足50平方米的被拆迁人一次支付差价款有困难的,可以分期支付,在被拆迁人与拆迁人订立分期支付差价款合同后,应当允许其先期入住;对难以支付差价款的低收入家庭,其所调换的住房可以与拆迁人按一定比例共有;住房保障部门代其支付部分或全部差价款的,住房保障部门也作为产权共有人。被拆迁人应当向拆迁人支付拆迁人拥有部分的成本租金,向住房保障部门支付住房保障部门拥有部分的廉租住房租金。被拆迁人在具备支付能力且愿意购买时,可以将共有人拥有的部分按届时的市场价格购回。被拆迁人调换住房后,符合廉租住房保障条件的,纳入廉租住房保障范围。
用于搬迁居民建设的免收城市基础设施配套费
危陋住宅区改建用于安置被拆迁居民的用地,按划拨方式供应,商品房用地采取公开出让方式供应。
对拆迁区域内已按房改价购买的现住房,按照私有产权房屋予以补偿安置。符合房改购房条件但未按房改价购买公有住房的,可以先按房改价购买后实行产权调换或货币补偿;也可以在调换住房后,原住房面积部分由居民按届时的房改价购买,超出原住房面积部分按市场价购买,房屋整体上属私有产权。对无力按房改价购买公有住房的,可继续承租所调换的住房或由公有住房产权单位另外提供的其他住房。
危陋住宅区改建项目用于搬迁居民建设的住房,一律免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种事业性收费和政府性基金。所涉及的经营服务性收费,按相关标准的下限收费或给与减免收费。小区外的供水、供电、供气、供热等配套设施,由供水、供电等相关企业出资配套建设并保证正常使用;小区内的配套设施由建设单位自行建设,确需委托相关企业和单位建设的,所涉及的收费均不得高于建设成本。除此之外,小区内外相关设施建设不再缴纳其他费用。
对被拆迁居民在改建中按照国家和省城市房屋拆迁管理法规政策取得的拆迁补偿款,免征个人所得税;对因拆迁重新购置住房或通过产权调换方式获得安置住房的,对购房成交价款或安置住房折价款中相当于拆迁补偿价款的部分免征契税,对超过拆迁补偿价款的部分征收契税。对符合住房公积金贷款条件的被拆迁居民,优先发放住房公积金贷款。
《意见》规定,危陋住宅区拆迁后仍建设住宅小区的,应当认真贯彻执行发展节能省地环保型住宅的要求和《居住区规划设计规范》、《住宅建设规范》等国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备,搞好规划、设计和建设。开发建设单位应当对工程质量负责,向购房人(包括被拆迁人)出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。工程施工和监理应采取招标方式。改建完成后,可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,也可以在辖区政府和街道办事处等机构的指导下,由业主自行管理。
本实施意见有效期自2010年6月10日起至2015年6月9日止。
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