[摘要] 楼市新政的影响开始逐步显现。来自北京、上海、深圳等地楼市的信息显示,市场出现了一定程度的抛售现象。
楼市新政的影响开始逐步显现。来自北京、上海、深圳等地楼市的信息显示,市场出现了一定程度的抛售现象。
“北京通州一些新开楼盘幅度,目前每平米报价在21000元左右,比新政出台前下降3000-4000元,降幅约16%。”北京中原地产张大伟告诉记者,近几日该区域二手房总成交量仅为80套,比政策出台前下跌9成。与此同时,北京其他一些区域的二手房成交量也下降50%-60%不等。
记者还从一些中介门店了解到,二手房报价已经有大幅下调,有些甚至下调20%左右。同时,据中原地产抽样调查,80%的房主表示不再,更有50%的房主表示愿意。加上一些者开始抛售房屋,这进一步强化了市场的调整预期。业界预计,房价下调空间在30%左右。
记者昨天从上海楼市收集到的情况显示,购房者退订现象已经出现。与此同时,开发商也开始防范相关风险,有上海青浦的开发商表示,如果购房者已经交纳定金但最后因不符合房贷新政而无法贷款,责任自负、定金不退。
二手房市场也出现了类似情况。“二套房首付提高到5成的话,我手头现金就不足了,还有利率优惠也被取消,想想实在不合算,所以正在和上家商量,如果实在不行,只好放弃定金了。”有购房者告诉记者。有一位二手别墅的退房者,也是因为新政会带来很大资金压力,不得不放弃购房,为此放弃了5万元定金。
市场人士担忧,一旦出现大量退订现象,定金如何处理将成为需要关注的问题。对此,房地产界律师倪志刚则表示,从法律上讲,国家政策不属于不可抗力范畴,且多数购房合同或定金合同中,会明确表示一旦贷款条件无法达到,购房者需自行解决资金来源。这意味着退房人要求返还定金的法律支持不足。
随着楼市调控政策密集出台,深圳楼市已出现明显变化,二手房市场受到的影响尤其明显。“从我们公司统计的数据来看,上周末二手房的放盘量增加近30%,平常每天的放盘量不到1200套,上周末则达到1500套。而成交量萎缩了近50%。”中原地产市场部研究总监王告诉记者,目前市场的预期已经发生了变化,明显出现了卖家急于出货、买家观望的情况。
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房贷迅速收紧 楼市出现集中抛盘
力度罕见的楼市调控政策“一石激起千层浪”：股市方面，昨天地产股全线飘绿，15只房地产个股跌停，近30只个股接近跌停。万科A、金地集团、保利地产等龙头股跌幅在8%以上；楼市方面，部分开发商与客均表示深受震动。
京沪等地正酝酿信贷细则
国务院17日出台坚决遏制房价过快上涨的十项措施，市场称为“新国十条”，其中尤以房贷政策为重。由于“新国十条”中将对三套房和多套房的限购权限留给地方政府及各商业银行，目前各地相关政策动向成为关注焦点。
来自渠道的消息称，上海、北京、重庆等地正在积极酝酿以三套房贷款政策为核心的地方信贷细则。上海等地已经传出将严格按照国务院有关精神，对三套及以上购房行为暂停发放住房贷款的消息；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民同样暂停发放购买住房贷款。北京业内人士则分析，按照“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张”这三个标准来看，北京也很有可能严格执行上述信贷标准。
“银行方面的说法是，这一次将严格执行国家有关精神，怎么说就怎么做，没有特例。”一位接近中国银行及浦发银行高层的上海房地产人士告诉记者。
重庆各大开发商正焦急等待银行信贷新政，瑞安、鹏润等即将有新盘开出的开发商对相关政策动向尤为关注。开发商普遍预期，此次信贷政策打“擦边球”的空间不大。“关于三套房贷政策，可能有几天缓冲期，但重庆也很有可能最终暂停三套房贷款。”有关市场人士表示。
“虽然贷款细则来自各商业银行总行通知，但为了市场操作统一，各商业银行在某地的贷款政策，将在协商一致的前提下采用同一标准。”上海交通银行某支行信贷经理表示。目前，对来申请贷款的第三套及以上购房人，银行表示无法承诺贷还是不贷。
另悉，交通银行等多数银行对一二套房的贷款已经严格执行国家有关要求，即首套房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
“上一轮楼市火爆主要是物业比例上升所带动。楼盘比例占30％至80％。而客也多数选择贷款方式购房。一旦三套房停贷，上海、北京等一线城市成交量和成交均价将大幅度下降。”北京中原地产总经理李文杰表示。
集中抛盘现象十分明显
目前，上海、北京等地楼市在签约成交量方面并未有大幅下降。但二手房市场集中抛盘现象十分明显。一些已经交纳定金的购房者选择放弃定金，退房出局。
对于楼市未来走向，一家大型房企老总在上周末举行的一季度总结大会上以“前途未卜”、“什么都有可能发生”来提醒全体员工。“以往老总都会明确评价政策影响，并阐述未来战略。但此次，估计有些话不好说，一旦说透可能造成恐慌。”一位公司员工表示。
房价方面，有业内人士预期，一线城市多数楼盘或出现20％以上的价格调整。一些在去年涨幅超过100％甚至150％的楼盘，跌价幅度可能更大。
影响房价的另一个要素是开发商资金情况。世家机构分析报告称，由于去年多数开发商超额完成销售任务，今年整体资金面宽松，开发企业现金流压力不大。目前来看，开发企业迫于资金链压力不得不的可能性低于2008年的那轮调整。但也有分析人士指出，恒大、龙湖等去年上市的大型房企，由于今年在销售数据上需要较好的业绩支撑，很有可能率先促销。大型央企虽然资金实力雄厚，但因为去年下半年纷纷入市高价拿地，并多数定位为物业，比例的下降也将对这些项目带来重创。
差别化房贷细则本周有望出台
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）发布后，商业银行迅速响应。记者多方获悉，各主要商业银行于19日纷纷召开总行级会议，研究并制定相关细则。本周各行将出台实施细则，对各类房贷需求实施差别化政策。
农行总行明确表示，总行细则明日出台，部分分行如北京分行即日起就已开始实施“新国十条”中有关条款；交行总行表示，该行已在制定房贷新政实施细则，预计本周出台。
此前，工行已率先于4月14日宣布，自16日起开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
股份制商业银行紧跟大行步伐，招商银行、深发展、兴业银行等均在政策研究制定过程中。兴业银行零售银行总部相关人士表示，该行将在“新国十条”规定范围内，对不同地区分行给予一定的自主权，对高房价地区严格放贷尤其是第三套及以上住房贷款。
外资行方面，也纷纷表示将支持和遵守国家对于房贷政策的有关规定。花旗、汇丰、渣打、恒生等多家外资银行当前正制定各自相关细则，且在与层沟通，接受指导过程之中。
渣打银行于19日宣布，对房屋贷款政策作出如下调整，并立即开始执行：对二套房贷款执行5成首付，利率执行人行基准利率1.1倍；90平方米以下首套房执行2成首付，90平方米以上首套房执行3成首付，根据客户资质和银行风险评估定价。对贷款购买第三套及以上住房的，该行正在研究细则，将严格依照机构的指导方针，大幅提高贷款首付款比例和贷款利率。
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