[摘要] “您还考虑我们的房子吗?今天我们退出来了几套房子,新政策出台后有些人因凑不齐首付退房了。”4月18日一早,王小姐就接到北京通州区楼盘珠江拉维小镇销售人员的电话。
“您还考虑我们的房子吗?今天我们退出来了几套房子,新政策出台后有些人因凑不齐首付退房了。”4月18日一早,王小姐就接到北京通州区楼盘珠江拉维小镇销售人员的电话。
此前,受通州国际新城规划的利好影响,该项目均价由3月份的18000元/平方米一下调高到25000元/平方米。昨天在电话中,销售人员告诉王小姐,此次退出的几套房的价格在21000~23000元/平方米。
工行执行新规
从4月14日到昨天,一系列新政连续出台,先是首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,随后要求“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”,同时提出对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院更是正式下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“国十条”),明确规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
而在4月16日,北京市国土资源局也出台商品住宅用地出让新规:宣布将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式,同时将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。
“尽管已经预计到如果房价继续大涨,决策层一定会出台调控政策,但新一轮的楼市调控如此严厉,仍出乎绝大多数人的意料。”21世纪不动产分析师齐凡如是说。
此次的“国十条”并未详细规定二套房贷款新规开始执行的时间,同时也要求住建部、央行及银监会抓紧制定相关的二套房认定标准。但与以往不同的是,在执行环节,各银行并没有像以往一样按兵不动、坐等实施细则,而是迅速作出反应。
4月16日,工商银行率先宣布开始正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。“从16日起对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。”
业内人士预计,中行、农行、建行等本周可能开始跟进信贷政策,二套房以及三套以上住房的贷款审批将全面收紧。
据北京市房地产交易管理网的数据统计,新政颁布后两天,北京新房和二手房的成交量并没有明显的变化,市场中也没有出现以往新政尚未实施前的集中签约、过户现象。
“相比2009年底出台政策末班车时成交量动辄突破2000套的现象,本次新政的末班车购房明显不成气候,而且相比3月同期成交量也没有明显上涨。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,购房者的心理预期显然发生了变化。
拐点隐约可见
“这10条政策可以说是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合拳,从政府、金融政策、交易税费、土地供应、房源供应等多方面、一次性出台了系列政策。可见政府部门对目前高房价带来的问题已有充分认识,如此密集的政策将出现立竿见影的效果。”张大伟说。
齐凡也表示,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”以及二套房、三套房信贷新规,将对、投机购房行为产生巨大影响,大量性需求将被抑制。
同时,业内人士认为,“国十条”中关于房地产交易和保有环节的税费即将开征的预期,也会对市场产生影响。“如房地产市场由投机炒作改为以消费为主导,其价格拐点就会出现。”中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容对媒体表示。
市场的反应和表现似乎印证了的判断
4月18日,是位于通州新城区的K2清水湾项目开盘的日子。此前,该项目对外报出的销售均价为24000元/平方米,并且只有办理VIP卡的客户才能于开盘当天选房。而开盘当天《财经日报》记者致电该项目时,销售人员表示没有办理VIP也可去选房,同时还有每平方米超过2000元的优惠。
“我们均价25000元/平方米,现在购房单价立减2000元。”同样位于通州区的K2海棠湾的销售人员说得也很直接。
“在北京、上海等热点城市,房价的下跌行情以及成交量急剧萎缩将无可避免。”齐凡预计,两三个月内,新房市场冰点将临,市场或将重演2008年的故事。
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"新四条"重在 遏制房价过快上涨
预测称北京等大城市房价年内下降2至3成
继14日、15日连出政策后,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“国10条”)在17日签发当天就对外公布,这个以往并不常见的举措,显示了政府对楼市调控的决心。
国10条中提到,对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区,可以实行停贷三套房等政策。这引起市场高度关注。看来,那些符合上述条件的城市,将面临更严厉的房价调控。
同时,业内分析认为,房地产调控政策呈现出由“”向“地方”转移的趋势,未来地方政府的调控措施有望走向多样化。
重点针对京沪广深？
北京中原三级市场部(下称“中原市场部”)研究总监张大伟在接受《财经日报》采访时表示,这10条政策是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合,如此密集的政策将带来立竿见影的效果。
国10条中并未提及具体哪些城市属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区。有观点认为,不能明确具体城市,楼市调控政策就有可能失去针对性,地方政府有可能敷衍应对。
张大伟对此认为,历轮房价上涨,多数都是京沪广深等重点城市领涨,然后带动二三线城市上涨,“几个龙头城市带头引领房价疯涨,已经影响到了社会和谐。所以此次调控政策也将主要针对这些重点城市。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也向本报记者表示,在房价普遍上涨过程中,北京、上海、深圳、杭州以及温州、三亚等性需求和财富阶层占比较高的城市,其房价的涨幅无疑。
国家统计局的数据显示,京沪广深3月份新房价格同比分别上涨19%、11.2%、20.3%和15.7%。广州在70大中城市中新房价格涨幅列第五位,在它前面分别是海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%。而在一季度,大中城市中有8个城市的房价同比涨幅超过10%,其中上海上涨19.1%,杭州13.8%,成都12.5%,厦门12.4%。
北京、上海和深圳的房价高位上涨无疑诟病。而更让人担忧的是,在这些一线城市的高房价带动下,西安、武汉、成都、合肥等二三线城市正在成为新的炒作热点,3月份大中城市房价涨幅前4个城市均为二三线城市。其中一季度天津、长沙、东莞和西安的增幅分别达到了8.6%、6.9%、7.4%和13.1%,多个楼盘单价年涨幅已超过150%。作为房价的样本的海口和三亚,更是已经引发严重的泡沫之忧。
新规震慑团
国10条还对外地人买房作了具体规定,规定上述热点地区可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一举措旨在打击楼市投机行为,而这也是推高房价的主要因素。
中原市场部统计数据显示,目前北京楼市投机需求已经达到了约四成,甚至超过了2009年市场最火爆的11、12月份。另一研究机构市场总监也对本报记者透露,目前其机构所代理的楼盘中,需求已经达到了50%。多家机构的研究表示,上海的房价上涨也与大量者密切相关。被众多媒体称为“深圳民间炒楼鼻祖”的邹建民称,目前深圳的客比例超过八成。而在二三线城市中,有调查显示重庆购房的七成都属于外地人,南京的客比例也接近五成,三亚的需求甚至超过九成。
地方调控差异化
国10条提出,地方政府可根据实际情况,采取临时性措施在一定时期内限定购房套数。
世联地产(002285,股吧)市场研究部分析师张聚峰表示,目前政策整体维持在一个相对高压的态势,而且自年初“两会”以来,政府出台的涉房政策呈现出由“”向“地方”转移的趋势。近期,就有湖南、厦门、广州和内蒙古出台过相关的调控政策,内容分别涉及土地处置、商品房预售管理、差别化土地管理和廉租房建设等方面。
花样年集团总裁潘军在接受本报采访时说,未来可能再出台力度较大之政策,并责令地方政府严格执行,其调控方法主要是提高首付、取消住宅优惠利率、提高持有成本或者拒绝按揭。他认为,这些调控政策对一线城市房价影响较大,而二三线城市房价仍将平稳运行。
顾云昌也预测,下一步还会进一步出台税收政策对楼市进行调控,如在住房保有环节,征收物业税,现在已经有城市在进行物业税试点。国家立法部门也在研究土地税问题,有望启动。世联地产(002285,股吧)市场研究部分析师吴荷娟说,除性房地产信贷政策进一步紧缩、闲置土地处理力度进一步加强之外,各地楼市面临更多的将是地方政府更具差异化政策的继续出台和逐步落实。
消息显示,继重庆宣布拟征房产消费税之后,上海也已基本制定住房保有税开征方案,其本质都是对房产保有环节征税,基本等同于以往所说的“物业税”,虽然细则尚未公布,但对楼市的影响不可忽视。
而在此之前,海南为防止楼市过度炒作而一度采取手段,暂停商业性开发土地出让和新的房地产开发项目审批。三亚甚至在年初出台规定,对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购五套房。
房价走势
在国10条这些严厉的政策出台后,重点城市房价会掉头向下吗？中原市场部预测,北京等大城市房价将立刻停涨,部分郊区房价将立刻下调,50%的客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调20%～30%的现象。
“考虑到地方政府可能不会坐视房价,因为我们作出了这个区间的预测。”张大伟对记者表示,还要考虑到开发商的资金情况,如果企业的资金十分充裕,那么的压力可能就不会很大。
太平戴维斯发布的“2010年季度市场概述”也预计,今年下半年若成交量持续缩减且政府收紧政策继续出台,不排除开发商因此下调售价。
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