[摘要] “现在整个房地产的‘生态系统’都比较热,近期一系列调控政策出台,正是为了让楼市恢复到正常的温度。”世联地产首席分析师王海斌对证券日报记者表示,从长期看,这个“系统”必将趋于稳定。他同时对目前局势表示担忧,“这几个月主要城市的房价还在上涨,还要看政策执行的力度。”
“您买房吗?别看我们的楼盘报价高,其实周边的房价每平米也都超过三万了。”某财务公司的职员小王在清晨上班路上遭遇地产中介业务员的围堵。刚走出,又有广告单不由分说地塞过来:“小姐,看看海边的房子吧,首付三万。”此刻,小区周围几十家如卫兵般整齐排列的房地产中介店面也齐刷刷地“看着她”。她感到自己的神经被这火热的空气灼伤了。
这正是2010年4月3日发生在北京市朝阳区大望路的一幕。
“现在整个房地产的‘生态系统’都比较热,近期一系列调控政策出台,正是为了让楼市恢复到正常的温度。”世联地产首席分析师王海斌对证券日报记者表示,从长期看,这个“系统”必将趋于稳定。他同时对目前局势表示担忧,“这几个月主要城市的房价还在上涨,还要看政策执行的力度。”
调控奏响遏制和鼓励“二重奏”
为遏制部分城市房价过快上涨,遏制“”炒作不断升级,从去年12月份开始,多部委联合出手整顿房地产市场,先后出台“国四条”、“国十一条”等重磅“炸弹”措施,剑指投机性购房。
近4个月以来,调控政策逐渐深入到开发销售的方方面面,对其源头土地的调控之严更是。先是开发商拿地首付至少50%,再到严格规范土地出让底价、土地竞买人资格、土地出让合同管理。土地出让价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让价的20%,拿地后10天内必须签合同。
如今,房地产调控的遏制和鼓励“二重奏”渐入高潮。一方面,房地产优惠政策的大门再次被缩窄,调控的触角伸到了首套住房消费。另一方面,住建部明确要求房地产企业增加中低价位普通商品房供应。
财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(下称《通知》),对于联名购房者的首套房契税优惠认定进一步收紧。四大国有商业银行全面取消首套房首付两成7折贷款利率的优惠。这场从严厉打击投机性购房而收紧银行二套房贷利率开始的行动,全面扩张到首套房消费。
政策的长期效果需要耐心等待,短期效果却颇值得玩味,甚至有一丝戏谑的色彩。
在房地产调控如火如荼的大背景下,投机性购房“激流勇进”,而“刚性需求者”面对高房价只有选择“望而却步”。央行营业管理部近日发布的今年季度调查报告显示,性购房占比攀升至23.1%,占比环比提高1.8个百分点,连续4个季度升高。14.2%的居民拥有多套住房,环比上升1个百分点,这一数字结束了2009年以来持续走低的态势。
在房价“居高临下”的时代,41.58%的买房族推迟购房计划。可喜的是,一年后有购房意愿的居民占比环比有所上升,达到30.8%,比上季度上升3.9个百分点。
同时调控政策已经影响到居民对房价走势的心理预期,房价上涨预期有所回落。
二三线城市“接棒”发展动力
CEO梁伟平在接受记者采访时表示,中国处在城市化快速发展的过程中,从中长期来看,房地产发展的空间比较大;只要政府调控得力,会实现房价软着陆。
对于房地产未来发展的方向,金地集团董事会室工作人员回答本报记者采访时表示,目前,一线城市资源相对比较紧张,部分二、三线城市的工业化已经初具规模,这些区域的房地产市场将来会有较大的发展动力和空间。同时,二三线城市可以借鉴一线城市房地产发展的经验,令其发展更具有规划性和前瞻性。
自2008年,中国的众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设,包括天津滨海新区、石家庄滨河新城、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等。这给胃口庞大的开发商提供了机会。
据报道,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占土地储备比重高达81%。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重,达到了95%;中海地产、华润置地占比也都达到约89%。
今年以来,大多数开发商的土地储备又都不约而同地选择了二三线城市,其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。1月22日,龙湖以22.85亿元的总价,在江苏省常州市夺得两块总面积约38.5万平方米的别墅用地,楼面地价约5939元/平方米。远洋地产3月12日高价将青岛“钻石地块”——工人疗养院收入囊中并以,1.95万元的楼面单价开创了青岛楼面地价之最。
前述金地集团工作人员表示,自去年末陆续出台的相关政策,就是要把房地产市场调整到稳定健康的发展轨道,随着相关政策进一步落实,房地产市场最终会回归理性。
北京有观察家向本报记者表示,实施房地产调控的意图十分清晰,就是调整房地产市场的结构,既要遏制部分城市过快上涨,满足普通居民的住房需求;也要保持房地产市场的稳定持续发展。可以说,对房地产市场泡沫的挤压,恰是为了市场的健康发展。
他进一步指出,给房地产降温是令其回到“温暖的常态”,即与经济又好又快相吻合,而不是促使房地产进入“冰冷时代”。
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