[摘要] 回想去年此时,救市背景下的上海楼市恰好“恢复”至2007年水平,楼市交易显得春意盎然。而眼下的上海楼市也在“试探”着回暖,只是如这早春的天气一般,乍暖还寒。
上海信号混乱
回想去年此时,救市背景下的上海楼市恰好“恢复”至2007年水平,楼市交易显得春意盎然。而眼下的上海楼市也在“试探”着回暖,只是如这早春的天气一般,乍暖还寒。
美联物业上海市场研究部的分析师向记者介绍,2009年3月上海共销售156万平方米的商品住宅,环比增幅97%,并超过2007年3月的154万平方米;商品住宅成交均价达到13131元/平方米。由此,楼市展开了一轮“金三银四”的行情,随后,更是在二季度正式宣布全面回暖。
去年楼市的有目共睹,今年迎来新一轮房地产调控也在意料之中。而在刚刚过去的2010年3月,上海楼市却走出了一条先抑后扬的曲线。商品住宅成交面积为80万平方米,环比大涨150%,也代表着成交量在连续3个月的下跌后止跌反弹;成交均价为19767元/平方米,同比则上涨48%,并且已连续4个月维持在2万元/平方米上下。
继3月最后4天连续突破千套大关后,就在本周一清明节,上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号:调控再次无效,楼市又将成脱缰之马。
总体而言,出现这种信号混乱局面的原因还是由于上海楼市趋势不明,同时市场内相关利益方试探意味强烈,甚至想“挑战”调控。“从高房价这一焦点要素来看,‘后两会时代’的楼市显然并没有保持太多矜持,成交量提升的同时房价不改坚挺本色。预计政策整体温和仍会主导眼下的‘小阳春’进一步发展,但投机气氛的抬头与严厉调控的激烈对冲,是在敦促调控力度的加强和调控举措的创新。”上海中原研究咨询部经理龚敏直言。
深圳 冰点到沸点
深圳一直是中国房地产市场大波动的缩影。2009年的深圳又精彩演绎了中国楼市从冰点到沸点的剧。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示,2009年3月,深圳新房均价为11101元/平方米,二手房均价为13265元/平方米。而到了2010年3月,深圳新房均价为20435元/平方米,二手房均价为18093。一手房上涨幅度达到84%,二手房上涨幅度为36%。
“深圳楼市去年最明显的特征就是房价。主要原因就是去年初出台了一系列救楼市的优惠政策,使得楼市迅速从底部走出。这体现出两波行情,一波是在3、4月份,优惠政策出台后,购房者预期发生变化,需求集中释放。一波是11、12月,优惠政策即将到期,购房者抢购。”中原地产市场部总监王表示。
2009年初,深圳楼市一片哀鸿遍野,价格较2007年的高点跌了近一半,深圳楼市陷入了潮。危急时刻,政府的救市使深圳楼市开始触底反弹。随后在看涨预期下,深圳房价一路狂飙,到2009年12月份达到了21944/平方米。的房价让民众怨声载道,2009年底政府终于出手调控房地产市场,出台了税收、土地、金融等一系列政策。
然而,这一系列政策没能拖住房价。“去年政府放宽政策救市时,房地产迅速回暖。而今年一系列调控政策出台后,房价却并未停止上涨,调控效果并不明显,主要是因为今年的政策较为温和。此外,今年市场的资金量太大,而楼市成为了抵御通胀的去处。”王表示,目前深圳楼市的泡沫明显,政府后期需要出台一系列更为严厉的政策进行调控。
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北京 清明假期二手房再创纪录
据北京市房地产交易管理网成交数据,4月4至6日北京市二手房成交672套,相比2009年清明假期期间446套的成交量,涨幅高达51%。回顾去年楼市小阳春以来,房价一路走高,且调控政策纷纷落地,房价却是越调越高,屡超市场预期。业内人士表示,政府绝不会坐视不理,预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。
据北京中原地产统计,与2009年1季度北京二手房均价不足9300元/平方米的交易均价相比,今年二手房均价稳定在14000元/平方米左右,均价上涨幅度达到了50%。
需要指出的是,单单从成交量上来看,北京二手房的火爆已经超过新房,成为影响市场的关键因素之一。是3月份,市场更为炙热。其中,3月29日、3月30日成交量分别达2040套、2273套,连续两天突破2000套,30日更是创造了北京二手房交易有史来峰。
“从目前的情况来看,性购房需求不但没有得到遏制,相反比去年还要猛烈。”张大伟告诉记者,中原地产抽样调查中比例首次达到41.2%,甚至超过了去年市场最火爆的11至12月份。
多位业内人士指出,政策并未明显的影响购房者对房价上涨的预期,是此轮调控落空的主因。但是,政府对此绝不会坐视不理,因此预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。
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房价看涨 二手房业主仿效开发商采取""
南京 调控乏力?
据分析,财税和信贷政策将是新一轮政策的重点。
上周日,一年一度的南京春季房地产商品交易会落下帷幕,4天的房展获得意向购房1452组,现场定房326套,定房数与去年春交会相比下降37%。但与此同时,南京房价在供应紧缩中继续上扬,有针对南京近百个在售楼盘的售价调查显示,3月新房价格比去年12月底时又整体上涨了6%。
“虽然个别楼盘价格微调,但如果供应局面没有改善,价格恐怕还会上升。”世联地产的分析师认为。更有一些分析师认为南京地方的房地产调控属于“有气无力”型,从去年年底的20条新政来看,购房补贴等保需求的措施仍在,营业税调整、实名制购房等抑制投机的措施则新意不大;从今年的动作来看,收回“”、处罚违规开发商,降低公积金贷款额度等也没能直接影响楼市的供求心态,“虽不能说调控一出,房价就应声而落,但如果效果不明显,调控力度需要增强。”
杭州 政策托市?
回顾2009年,和许多城市一样,政策“救市”首先让杭州楼市回过气来,而且市场温度日趋沸腾。全年共创下了115577套的销售量,平均每个月成交近1万套;新房均价从3月的10780元/平方米一路飙升到12月的19560元/平方米;开发商也从原先的打折促销到发号排队出售,甚至于从价格战演变为炒卖“房号”。
而步入新的一年,杭州楼市看上去险象环生,但在调控考验所带来的撤销率猛增、量价双降及春节“零成交”危机后,一切似乎又像是2009年的轮回。在刚刚过去的3月,杭州主城区共成交商品房1829套,环比涨幅高达242%;同时值得一提的是预定行情,达到1427套,环比也大涨250%;而3月杭州主城区的商品房成交均价为21544元/平方米,比今年1月和去年12月涨幅更是高达33%和10%。
和南京一样,杭州的地方调控政策也受到不小争议。今年1月10日,国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,旨在合理引导住房消费,抑制投机性购房需求。而杭州也在同一日推出29条房产新政,规定手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房,就可获得房款总额1.3%的财政补贴等一系列措施,虽然也有加强保障、抑制投机的条款,但在市场看来,还是有高价托市的嫌疑。
眼下,杭州业内对于楼市的预期已经不再看空,纵然购房者和开发商依然抱有观望态度,供应总体紧张以及政府的“支持”,使得业内认为杭州楼市今年虽不可能如去年那样大涨,但回调的可能性也不大。(上海证券报)
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