上市房企不差钱:央企占有绝对

者报  2010-03-22 09:11

[摘要] 尽管对房地产业来说，或许2010年都将是一场信贷收紧的严冬，但我们看到，行业内一些公司，抑或依靠2009年市场回暖的契机，抑或拥有资源的央企依靠良好的信贷获取能力，积累了强大的资金实力。总之，有人不愁过冬。

银根收紧，房企资金告急？且慢，并不是的房企都得勒紧裤腰带。

尽管对房地产业来说，或许2010年都将是一场信贷收紧的严冬，但我们看到，行业内一些公司，抑或依靠2009年市场回暖的契机，抑或拥有资源的央企依靠良好的信贷获取能力，积累了强大的资金实力。总之，有人不愁过冬。

我们根据110家A股上市房地产公司的资金实力和相对资金实力，综合得出A股上市房企资金实力。根据评估结果，云南城投、招商地产、金融街、首开股份、华发股份、北辰实业、泛海建设、万业企业、世茂股份以及北京城建是目前A股市场十大“不差钱”上市房企。

方法

房地产开发是典型的资金密集型行业，因此，资金链是房地产企业的生命线。在银根出现明显收紧迹象的2010年，资金充沛的房企无疑在严冬中拥有更强的生命力。

我们将房企的资金实力解剖为实力和相对实力两个方面，其中，实力是指公司拥有的账面资金数额，我们通过与全行业平均单家公司账面资金额对比进行评估；而相对实力，是指公司资金对未来业务的支撑能力，我们通过计算账面资金与最近3年来年销售额的比值来评估。

具体来讲，无论是实力还是相对实力，我们都是以10分制进行评估，评估实力时，我们计算出行业内单家公司的平均账面资金额，其后将每家公司账面资金额与行业平均值对比，以中值5为基准，以10和0分别为上下限，计算实力评分；而在评估相对实力时采用了相同的方法，只不过需要计算行业平均的账面资金与最近3年年销售之比值。

然后将两个方面的评估得分按照各50%的权重进行综合评分，从而判定一家公司的资金综合实力。

云南城投最有钱

从评分方法上可以看出，我们既考虑到了上市房企的资金数额，也考虑到了资金对未来业务增长的保障力度。

有些公司尽管账面资金数据较高，但由于年销售额也同样高，资金对业务增长的保障却可能是不足的，比如万科、保利地产。

也有一些企业，虽然资金对目前业务的保障相对充足，但资金总体偏少，也无法真正规避风险，比如园城股份、ST东源等。

在综合两方面的评估后，我们发现，一些公司不仅具有数额上的资金实力，也具有对业务增长的保障能力。

根据综合资金实力的，云南城投在A股房地产开发公司中拥有最雄厚的资金实力。该公司最近一期的账面资金达到33.53亿元，而整个行业单家公司平均只有16.3亿元，并且，公司账面资金额是最近3年的年销售额的近8倍。

此外，招商地产以及金融街在中分居第二、第三位，值得注意的是，这三家公司的综合实力评分均为满分10分，即它们的资金实力评分和相对实力评分都是满分，这意味着无论是数额还是对业务增长的保障能力方面，它们都具有相当大的。

央企占

近期，尽管在两会中关于控制房价过快上涨的官方表态不绝于耳，但部分城市仍出现了央企的现象。那么，看看央企的资金实力，对这种央企现象的产生就不会感到奇怪了。

根据我们的统计，按照最近一期上市房企的财务报表数据，110家公司的平均账面资金额为16.3亿元，其中，民营企业平均每家公司只有7.1亿元，实力评分只有1.95；地方国企达到了19亿元，实力评分为4分；而平均每家央企的账面资金则高达49.5亿元，评分达到4.5分，异常突出。

进一步的分析则表明，在110家A股上市房企中，央企有11家，只占10%，但这11家公司却拥有545亿元的账面资金，占全部公司账面资金总额的30%；相对应的，私营上市房企有49家，从数量上占比达到了45%，但这49家公司只拥有348亿元的账面资金，占比只有19%。

由此可见，数量上占少数的央企占有了大量的资金，而民营企业则处于明显的劣势。这也就可以解释，为什么在一线城市频出央企，而民企只能向二、三线城市进军。