[摘要] 购买一套成交价为122万元的二手房,究竟要向房产中介缴纳多少费用?在链家地产的销售人员开具的一张费用清单中,明确说明由中介公司收取或代为收取的费用包括:信息费30500元、“代书费”6100元、过户费3000元、贷款费3000元、评估费600元,总计4.32万元,相当于房款的3.5%。
购买一套成交价为122万元的二手房,究竟要向房产中介缴纳多少费用?在链家地产的销售人员开具的一张费用清单中,明确说明由中介公司收取或代为收取的费用包括:信息费30500元、“代书费”6100元、过户费3000元、贷款费3000元、评估费600元,总计4.32万元,相当于房款的3.5%。
本报《房产中介如何巧收“代书费”》一文于昨天刊登后,有不少读者反映说,在进行二手房交易时遇到了同样的困惑。在中介公司开出的这些名目五花八门的费用中,到底有多少是类似“代书费”这样由中介公司杜撰出来的?又有哪些费用背后隐藏着陷阱?本报记者对此进行了一番再调查。
疑问1 中介费还能随便打折?
为了一套标价120万元的二手房,赵女士成了两家中介公司争抢的目标。
最初两家中介都提出,赵女士需要缴纳相当于房款2.5%的中介服务费,算下来为3万元,但是当赵女士透露说会在两家中介之间比较一下报价时,好戏便开场了:一家中介当即宣称,可以在服务上给个8.5折的优惠,相当于省下4500元;另一家中介马上许诺,除了服务费好商量,还可以适当减免其他费用。
你给打折,他给优惠,在两家中介之间跑了几趟,几乎没费什么口舌,赵女士的中介服务费便被双方一路杀价,前后竟然减去了6000元。一家中介的销售人员劝说赵女士:“这可不少啦,相当于您赚了台大电视呢。”可赵女士却没觉得自己赚了:“6000元都能跟儿戏似的砍下来了,你说这里面还得有多少水分?”
2 一家公司为啥分头收费?
在“我爱我家”和链家地产这两大中介的收费项目清单中,都包括过户费和贷款费这两笔数额不菲的费用。其中,“我爱我家”的过户费和商业贷款费分别为3000元和1800元,而链家地产的这两笔报价均为3000元。如此算来,买房者为了办理过户和贷款,还要额外多掏4800元至6000元不等的费用。
为什么要额外收取这两笔费用?链家地产的销售人员解释称:中介服务费是由经营部门来收取,而过户费和贷款费还要交由公司其他部门来办理,相关人员为此需要跑腿儿、开具证明、准备文件等,自然还要额外收费。“我爱我家”销售人员的说法也大体相似,强调这笔费用是交由公司内不同部门收取的。
“既然都是一个公司收取的费用,那么你们自己内部结算就好了,为什么还要对客户多收好几笔钱呢?”对于地产中介给出的说法,就连市住建委便民服务热线的工作人员也表示不能理解。这位工作人员表示,按照物价部门制定的标准,中介应当仅收取房款2.5%的服务费这一笔钱,其他收费项目都没有名分。
3 银行贷款收不收评估费?
链家地产的收费清单中还有一笔600元的评估费。开具清单的销售人员告诉买房者,评估费是在办理商业贷款时由银行出面进行评估所产生的,因此这笔费用实际上是由银行收取,中介公司只是代为银行收费而已。但是银行真的要收取评估费吗?
“我们是为贷款客户提供免费评估的。”交通银行一位工作人员答复说,在办理商业贷款时,该银行不会向客户收取任何评估费。建设银行西单支行的贷款业务负责人也明确表示,客户办理购房商业贷款,目前并不需要缴纳评估费。
工商银行方面的说法是,该银行并不直接提供评估业务,而是需要客户提供其他专业评估机构的评估报告,因此这家银行也不会收取评估费,而评估机构的收费金额也各不相同。农业银行则要收取一笔600元左右的评估费,但其负责人也表示,如果客户在农行办理贷款,这笔费用可以通过协商适当减免。
由此看来,至少“四大行”未必全部收取评估费;那么更加令人费解的是,由中介“代收”的这笔费用,最后到底流到哪儿去了呢?
说法 协会 中介费双方商量着办
一笔中介服务费,还额外捆绑着“代书费”、过户费、贷款费、评估费至少四笔说不清道不明的费用。这些钱到底该收不该收?又应该收多少?北京房地产中介行业协会常务副会长周宗楚昨天答复本报称,这些额外的费用并不属于行业“通例”,具体怎么收可以由买房者和中介公司协商。
按照《房地产中介服务收费标准》,中介公司只能够收取相当于房款2.5%的中介服务费;但是大多数中介实际收取的费用都超过了房款比例的3%以上。对此周宗楚的解释是,房款2.5%的上限标准,仅指完成一笔交易时产生的服务费用,而“代书”、过户、贷款等都属于额外服务,因此可以额外收费。
对于这套1997年出台的收费标准是否已经过时,周宗楚表示发改委等部门也在研究对其进行修订。他个人认为,一套能够照顾到购房者和中介公司双方利益的收费标准,关键在于“质价相符”,即“一分钱一分货”,“只要能够把该收多少钱的问题说清楚就可以了。”
律师 额外费用就是巧立名目
行业协会负责人的说法,却遭到了多位法律界人士的一致反驳。
北京浩东律师事务所的王海平律师认为,当前的问题恰恰就在于中介公司收取的费用与其实际提供的服务“质价不符”。以“代书费”为例,这个名词是从法律界套用过来的,而律师收取“代书费”,是因为要为客户起草法律文件或法律合同。“中介公司拿的都是标准合同,基本不用修改,怎么也能叫‘代书’?”
对于有中介提出的“代书费”中包含审查项目,王海平也提出了质疑。中介所谓的审查,包括对个人身份和房产信息两方面,“个人信息上网花5元钱就能核查,房产信息也可以网上核对;因此中介公司实际上并没有付出实质性的劳动。”
还有法律界人士认为,行业协会负责人提出的协商定价的说法,在实际交易过程中并不具备可操作性。“这些额外费用是捆绑收取的,如果购房者提出异议,中介公司很可能就会拒绝提供交易服务。”尤其是在房产市场相对火热的环境下,只要中介公司不愁找不到买家,也就不会轻易妥协。
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北京房产中介费属水平
从记者实际调查的结果来看,多数中介公司仅收取服务费和“代书费”两项,便能够赚取房款3%的;而如果再加上其他捆绑收取的款项,其实际获取的比例甚至高达房款的3.5%以上。北京房产中介费居于水平,已是多年来不争的事实。
以同样面临巨大房价压力的上海为例,根据去年7月上海《新闻晨报》的报道,上海的中介服务费仅为房款的2%,且是以分别向上下家收取1%的形式来取得。
另据广州媒体昨天报道,根据《广州市2010版存量房(二手房)买卖合同》和《房地产中介服务合同示范文本》,其中介费为成交房款的0.5%至2.5%;实行代理的,不超过成交价的3%。该文本中还注明,中介有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。
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