[摘要] 预计“十二五”规划期间，我国保障房保守面积将达18.4亿平方米，按可变基准建造价计算，届时将有价值45万亿元左右的“房产”摆在国库面前。于是就会有一个严峻问题摆在我们面前：这么大容量、大批量、定制式生产的天量保障房由谁？其日常维护和退出轮换又由谁承担？
距元宵节还有两天的时候，广西北流市甘村社区的林桦堂等230户低保户成为虎年批领到廉租房钥匙的中国公民，从现在起到2012年，将有1540万户“林桦堂”住上由政府和地方政府配建的保障房。预计“十二五”规划期间，我国保障房保守面积将达18.4亿平方米，按可变基准建造价计算，届时将有价值45万亿元左右的“房产”摆在国库面前。
于是就会有一个严峻问题摆在我们面前：这么大容量、大批量、定制式生产的天量保障房由谁？其日常维护和退出轮换又由谁承担？
因此，在选择谁来担当保障房国家“守门人”之前，有必要在对这笔国民房产实行统一名称。一种，可定义为可售的经济适用房；一种，可定义为可租的保障性租赁房。凡有产权的，先由政府评估后给予一定补贴，如周边房价每平方米6000元，则按5000元作价，卖给低收入者2500元，产权比例各占50%。居住人可随收入提高逐步提高回购份额，直至购回全部产权。而保障性租赁房，则可按恩格尔系数，以房租5%到10%幅度支付，剩余部分由政府补贴。总之，保障房标准必须简化划一，做到政府投入的归政府，个人投入的归个人。唯如此，才不会出现若干年后“国家办了好事，却难算个人账”的尴尬局面。
其实，管好保障房要比建好保障房更不容易。因为从各地近年出现的保障房申请、分配的丑闻中看到，让化纠结的街道或辖区政府管理这笔国民财产，不仅会增加很大的成本，而且会滋生新的腐败和不公。
可见，除了科学、准确、公平划定保障房人群之外，在批量生产保障房前，应在条件成熟的地方成立保障房投融资管理公司，由政府提供一定的毛地进行综合开发，归管理公司。同时，每年从土地出让金中抽出更大比例，再加上住房公积金部分，建立“保障房资产专户”，逐步扩大规模，使其良性循环运营，真正对保障房的后续管理和维护提供可靠的资金保证和人力储备。
与此同时，政府必须制定严厉措施限制炒卖、炒租保障房的行为。此外，保障房在设定年份内不得转售转租，不得用于商业性经营。如符合政策回购获得产权的，也须到政府机构登记后出售，以保证退出和轮换制度公开、透明。
至于保障房的日常清洁、绿地养护、翻新修旧等，可由政府委托社区性质的第三方负责，管理经费一部分可来自住户的租金，一部分可来自政府补贴。这些维护费用，必须在本级财政预算的次年向代表报告。此外，由政府为主的保障房，其维护保养，应由所在城市管理者或物业代理人、使用人负责。对不履行者，可减扣对地方保障房建设资金的划拨。
当下，管好保障房这笔弥足珍贵的国民资产，不能只埋头“建”而忘了“管”，必须通过公平制度的设计，来界定和保护保障房的财产纯粹和安全，切断保障房“变异”的通道，真正使保障房能够让百姓住得上、政府管得住，进而使这根搭建“住有所居”的椽子，成为促进各个族群和睦相处的基石。
(作者系中国房地产研究会研究部主任）
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