保障房建设"蜗牛化":开发周期比商品房长1-3年
（来源经济参考报 何丰伦）从经济适用房到廉租房，从限价房到政策性租赁房……一方面随着房价持续攀升，居高不下，另一方面则是买不起房子的中低收入阶层、“夹心层”只能在大中城市“蜗居”，解决这部分群体的居住条件问题成为高度关注的问题。
近年来，随着国家相关措施频频出台，越来越多的保障性住房受到全社会的高度关注。然而，记者深入采访时发现，保障性住房建设的“蜗牛化”依然是不容回避的事实。一些学者表示，尽管政府明确提出保障性住房建设进程要加快，但相当一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的办法“淡化”保障性住房这一“民生工程”的重要性。
“蜗牛化”成保障性住房“惯例”
据统计，2009年国家下达的保障性住房建设计划，共需投入1676亿元，其中，投入493亿元，占29.4%；地 方 配 套1183亿 元 ，占70.6%。但从实际操作上看，由于一些地方配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，无法完成当年的建设计划。
常年在珠三角从事房地产开发的开发商刘雪丽告诉记者：无论是经济适用房，还是限价房廉租房，整个项目从“规划确定—地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”，时间上要比同期开发的商品类型楼盘少则长一年，多则三年。
刘雪丽说“一至三年时间意味着保障性住房建设的‘利润’能够成倍地增加。”
首先是开发周期和进入市场周期的延长，意味着将有多方从中受益。地方政府负责项目运作的部门往往是受益的环节，一般而言，一至三年的开发，周围地块能够迅速，地方政府可以取得丰厚的财政收入。以南宁市快环时代城经济适用房为例，从2004年开始运作到2009年交房为止，周围的地块价格几乎翻了一倍，同期开发的商品房楼盘售价也从每平方米1800元飙升到4500元。
其次是房开商能够将保障性住房项目“拉大旗作虎皮”，作为自己参与竞标周边其他项目的“核心竞争力”。愿意政府搞保障性住房开发的房开商肯定不是“傻子”，在确定参与竞标之前，房开商往往已经掌握了经济适用房周边的地块，剩下的问题是，如何通过以经济适用房为代表的保障性住房项目与自己开发的楼盘“整合”，将由政府负责承担的公共设施、绿化水电等“纳入”到自己开发的楼盘领域中，限度地减少商品性楼盘开支。
第三是开发商“隔三岔五”地“放盘”，把经济适用房作为市场“温度计”，限度地掌控楼盘价格，获取丰厚利润。
目前，以经济适用房、廉租房为组成部分的保障性住房，大多采取与商品房地块、商品房楼盘“结伴”开发和销售的方式，这确实是避免在我国城市化进程中出现“贫民窟”的关键环节。但这一做法也同时被房开商所利用。房开商往往与房地产中介公司联手，在楼盘即将放盘前半年时间，就在网页、社区论坛等公布“经济适用房转手、转租”信息，从中试探市场的承受价格，从而在放盘之后能够限度地获取利润。
保障性住房缘何成鸡肋
“食之无味，弃之可惜；既要腰包鼓，又要名声响；住房难解决，自然成‘鸡肋’。”这是一位常年在政府房管部门工作的公务员黄立仁对保障性住房的编出的顺口溜。他告诉记者，无论是经济适用房还是廉租房限价房，在财政、政府工作报告中都是必不可少的一个组成部分，但问题的关键在于，报告中的“白纸黑字”还是会被地方政府和相关部委办局视为“鸡肋”。
———考核还是靠“G D P”、靠财政收入，政府收入增长方式有限，一把手任期有限，谁也不愿做“前人种树后人乘凉”的事情。
对于地方党委政府的一把手来说，如何确保经济快速稳定发展，尤其是在应对金融危机情况下，确保G D P数字看着漂亮，财政收入稳步增收，这是树立好自己名声的关键。保障性住房属于典型的“有投入无回报”项目，从立项到论证，一个项目下来最快也要三至五年时间。即使是上任伊始想为民造福，等到保障性住房尘埃落定的时候，一二把手可能已经换了一批人。因此，保障性住房的立项、规划、审批,往往每三个月到半年才上一次党委政府会。一二把手不重视，自然会一拖再拖。
———“卖地财政”导致保障性住房成为“鸡肋”。
保障性住房能够真正上下一致地推行实施，在地方政府层面遇阻的问题就是土地财政。中指研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示，去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。卖地已经成为地方政府财政收入的主要支柱。
恰恰是由于地方政府的财政收入被一轮高过一轮的房价所左右，相当一部分地方政府纷纷采取各种对策，变相“鼓励”、“扶持”购房行为。就在“国十一条”发布的同一天，杭州市政府出台意见，在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定优惠政策。随后，一些地方政府也相继出台省区、城市的购房补贴办法，以限度地减少调控的力度。
———“民生细则”未纳入考核，导致保障性住房成为“鸡肋”。
保障性住房是彻头彻尾的“民生工程”、“民心工程”，但现有的自上而下的官员政绩考核、提拔、管理机制，恰恰忽略了这些事关民生的“细枝末节”。地方官员乃至直接主管土地、税务、房地产的官员，不会因为少建、缓建、漏建多少面积的保障性住房遭到问责处置，倒是会因为征地拆迁不及时，收入巨大的重大项目未能及时竣工而遭到处罚。这样的方式导致保障性住房很容易沦为政府发展目标的“鸡肋”。
———地方政府高调提出保障性住房目标还是看重。
地方政府对保障性住房的热情是醉翁之意不在酒，真正看重的是政府的部分，不是保障房本身。这也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，转嫁负担给商品房项目，以增大商品房开发成本，商品房用地配建成为地方政府解决保障房问题的，至于申请的廉租房，地方政府不会没有热情。
学者冷菊弁认为：“地方政府过分依赖的心态，其结果必然就是在具体实施过程中‘矮化’、‘淡化’需要地方财政拿钱的保障性项目，而高度关注财政出钱的项目，这对于保障性住房建设来说，不是一件好事。”
民生工程仍需民意投票
多位接受记者采访的学者认为，由于保障性住房缺少“阳光运作”，这就需要采取一系列方式，推动保障性住房从地方整体规划到具体项目运作的“透明化”，同时建立完整的制度，确保“民生工程”的“民意投票”。
首先是建立完善的“阳光模式”。
地方、政协等部门应该对政府的保障性住房项目从规划开始进行检查，规划的目标是与整个城市发展步伐相适应，保障性住房的地块、开发面积、绿化率、容积率、楼面价格、建安成本、水电路网等配套设施的成本状况，都应该逐一落实。政府也应将整个工程的进展状况逐月在媒体上公布，相关部委办局随时接受来自的监督、政协的质询和媒体的监督。
广西师范大学博士江田祥说“只有将的环节全部曝晒在阳光下，才能使政府在这一民生工程中真正取信于民。”
其次是实行完善的“倒查制”。
截至2009年底，房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，各级土地储备截止到去年底，储备土地22万公顷以上。这意味着未来三年内房地产商并不缺少可供开发的商品房用地。但形成鲜明对比的，则是保障性住房迟迟未能顺利实施。
黄立仁说：“只有实行倒查制度，将2009年未能顺利完工的保障性住房进行逐一排查、分析原因，必要时追究责任，才能形成‘杀一儆百’的效果，确保未来几年保障性住房的顺利实施。要将倒查制在各级政府和部委办局中形成制度，以建立保障性住房供应的长效机制。”
第三是将保障性住房建设纳入官员政绩考核体系，甚至采取一票否决的方式，确保民生工程真正赢得民意。
广西师范学院学者方邦超认为，保障性住房的建设将是未来10年至20年中国解决城镇化进程无法逃避的重大课题，这就意味着必须高度重视保障性住房的建设。但目前的官员政绩考核升迁体系，尚无法承担这一重任。这就需要将地方官员和部委办局将这一关乎国计民生的领域，纳入官员的考核体系中。他说：“在透明化的状态下，推动民生工程的‘民众投票’，才能确保保障性住房建设成为经济社会稳定发展的‘稳压器’。”
深圳5万套保障房益了谁 抑房价只是画饼充饥
●为何今年推出5万套？
●哪些人将受惠？
●保障房该不该卖？
1月6日，省委副书记、深圳市委书记刘玉浦在参加省委十届六次全会分组讨论时透露，深圳今年重点加强保障性住房建设力度，全年计划建设保障性住房已从2.23万套增至约5万套，加快解决中低收入家庭的住房问题。代市长王荣也多次表示今年的保障房可能惠及到夹心层和非户籍人口。
在这样的美好愿望下，很多购房者的心理出现了微妙变化。“如果等等可以购买保障房，现在房价上涨其实也就无所谓了。”一位想购商品房却没有希望实现的市民表示。不少市民都对这个5万套开始抱有美好幻想。
不过，“5万套”是否真的可让深圳的中低收入群体住到属于自己的房子？本期会客室，我们邀请了三位，他们分别从开发商、政府以及业内的角度谈论这5万套保障房的实际作用。但他们一致肯定的是，这5万套，目前只是计划，实施还是未知数，希望梦想照进现实的愿望很美好，而路途却遥远。
“5万套计划”肯定会出台
记者：深圳的2010年保障房计划是2.23万套，现在要提高到5万套，住建局都直呼压力很大，这能实现吗？住建局说的资金和土地的困境可否解决？
陈蔼贫：住建局确实正在紧锣密鼓安排，确实问题很多，主要涉及到用地规划、相关部门的协调，目前在做计划。我相信只要是政府重视的，肯定会去做。
记者：5万套是计划还是建设？
陈蔼贫：其实是计划。今年2.23万套也是计划，5万套是对原来计划的调整。
记者：有媒体说这个5万套是以前30年供应的总和，是不是？
陈蔼贫：这个数据不对，正确是五分之一。
记者：这个5万套数据出台有什么背景？
陈蔼贫：主要目的是扩大保障房群体。2007年我们对全市住房困难家庭的一个普查，全市当时大约是5.78万户，推算到现在，6万套，解决户籍人口低收入家庭居住已不成问题。所以此次新增加的这2 .77万套，主要针对3种人群，一是户籍人口中的中等收入家庭；二是非户籍人口；三是解决人才问题。人才是深圳的核心竞争力，去年已开始对高层次人才进行奖励，未来这种奖励只会越来越大。
张伟：既然政府说了要解决，我相信会找到办法。问题是，我很想知道，原来这些低收入人群都住在哪里？如果本来在住廉租房，那即便5万套全部推出，对商品房是没有影响的，因为这些群体都不是商品房的销售对象。不过，保障房每次出来大动作，经常都是房价涨到高峰时，很明显，平抑市民情绪的成分多一些，“画饼”的成分多一点。
陈蔼贫：也未必对商品房完全没影响，实际是有一定影响的。方面，会对市场产生心理上的影响。而且这5万套，相当于2009年一手房住房销售量的七、八成，量并不小。
朱力为：政府推出这个保障性住房，是个好事，深圳需要这个政策，在深圳工作，很多人由于年轻，或者暂时收入不高，需要这个房子，政府可以关心到这部分人群，是好事。从国际惯例上讲，也是政府责任所在。这应该是一个很大进步，会对新来的大学生很有吸引力。
陈蔼贫：今年是住房保障制度的转型年，过去是关注低收入家庭，现在是中低收入，同时加入人才概念。对于人才，更多是一种奖励，不是考虑收入，而是考虑对深圳的贡献。非户籍也是如此，我们会设定一个门槛。
保障房不应上市流通
记者：这5万套保障房，租售比例出来了？
陈蔼贫：租售比例还没确定。原来保障房的思路是人人享有住房，不是人人拥有住房，所以保障房定位为以租为主，而不是以卖为主。不过2007年推出时，很多租赁房不理想，除交通位置外，还有一个消费习惯问题，中国人喜欢有自己的房子。
国外40%-50%都可以租房住，但在中国很难行得通。
记者：此前我有采访住建部的工程师孙克放，他就认为保障房上市流通是错误，上市之后就不是保障房了。如果按照你的说法，就是因为国内的消费习惯不足以支撑这种做法？
陈蔼贫：这也是一个封闭循环的问题。香港就是内循环，居屋只能在申请“居屋”的范围内买卖。
记者：这次覆盖的层面是家庭资产32万以下的，比以前的多出4万元，4万元，会有多大一个面增加出来？能真正普及到夹心层和非户籍人口？
陈蔼贫：这个数据肯定是调查后出来的，保障房是人等房不是房等人，有限的房源要解决一个较大的需求群体，当然要调查计算。我们有三种方式进行测算，结果是达到这个线的人群是可以买得起这个60平方米的经适房的。人均可支配收入和资产线如同一个临界点，如果超过了，他们是可买得起同等水平和大小的商品房的。
张伟：可能官方是将收入从低到高来排列，家庭总资产加几万元其实只是看需要保障多少人，这就是一个扩大群体的问题。我关注的是保障房出来的形态，租还是卖，这对市场影响最核心。整体来说，保障房在很长时间，租卖对市场基本是没影响。我们只看到房价上涨时，保障房是很好的提法，但是如果跌下来，5万套保障房有没有副作用，会不会空置，如果遇到楼市调整，租和卖的价格如何制定，这都是问题。
政府现在是不管市场怎么走，着重解决底层人群居住问题，走这条路是很好的。但是要考虑出售的话，作用就打折了。如果上市，就有产权问题，从而带来一系列问题，5年之后上市，对周边是否有冲击。而且5万人原来的居住环境，没有大规模地调查过，这些居住环境也可能造成空置。
记者：如作为开发商，有考虑到保障房对你们开发楼盘造成的影响？
朱力为：没有。还要看开发商拿到的地块定位，没有交叉，就无所谓。但如在同类型、同区域的产品，就会受到影响。保障房“租售”各有好处，售出可回笼部分资金，租可形成轮候机制，不用之后可给后面需要的人。另还要根据地点条件来定，如对商品房市场冲击的程度不大，哪怕卖一部分也冲突不大。但卖出去，政府会考虑利益分成。
陈蔼贫：现在利益分成的政策还没出来。
张伟：如果保障房可以买卖，就得持续投入，因为5年过后，这些保障房就渐渐消失了。如果只租不卖，就可一次性解决，如果估算低保户只有10万户，1年1万户也只需10年完成。
学新加坡、香港？深圳照抄不来
记者：深圳代市长王荣前段时间说，深圳要学新加坡和香港的保障房制度，香港保障房和住房的比例是3：7，新加坡是7：3，其实这个提法在深圳已经不新鲜，目前不能实现的因素主要是哪些？
陈蔼贫：新加坡、香港都是一个城市，香港50%的人住公屋。
他们很多住房保障理念、技术、管理值得学习，是否完全照搬，个人认为不可以。最简单事情就是，香港公屋，不符合条件就退出，给你一个更小的房子过渡。在内地就很难实行。两地公民意识不一样。但他们很多管理方法确实很先进，如轮候制度，包括土地储备制度等等。香港的房屋委员会8000多人，土地储备也是政府一次拨地，而且他们还和金融产品结合起来。我们不一样。但如果我们走到一个地方高级阶段，就会引入技术。
朱力为：学习不等于抄。
陈蔼贫：不能照搬，两者制度不一样。中国城市差异都很大。深圳不缺钱，4年前就可以实现对低收入群体的住房保障问题，但政府处理时很谨慎，既要适度干预市场，抑制房价，也要审慎处理两者关系，房地产是一个产业链，对经济影响很大。
张伟：学不了也没必要，香港和新加坡太小，没得选，地方小只能集中起来让大家居住。还有一个，他们很多制度很完善，诚信机制也很完善。在深圳很难做到。另外，还是要强调保障房只能租不能售，一售就和商品房挂钩了。只要保障需要的人有房住就可以了，将有能力的人推向市场。
记者：我记得2007年到现在，推出的计划已有10万套左右。但推出的很少，为何计划和实施差别如此大。
陈蔼贫：计划完成确实有不尽人意的地方，建成速度确实不够。客观和主观的问题都有。
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