[摘要] 酝酿多时的物业税风声再起。有消息称,物业税“空转”(模拟评税)工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。物业税会否在年内开征也成为业内关注的焦点。称,物业税一旦开征,将会打击房产投机,平抑不合理房价。受此消息影响,昨天沪深股市地产板块跌幅较深,个股普遍大面积下跌。
酝酿多时的物业税风声再起。有消息称,物业税“空转”(模拟评税)工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至。物业税会否在年内开征也成为业内关注的焦点。称,物业税一旦开征,将会打击房产投机,平抑不合理房价。受此消息影响,昨天沪深股市地产板块跌幅较深,个股普遍大面积下跌。
-看点
“空转”可能推广
昨天有媒体报道,日前国家税务总局布置了今年财产行为税征收的相关工作,并对在范围内开展房地产模拟评税,以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。今年,我国税务部门将在范围内开展房地产模拟评税。
物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。昨天记者为此多次致电国税总局方面,但未获实质性答复。不过,税务学院副院长刘桓等人昨天对本报记者表示:物业税将不仅停留在“空转”层面,物业税的实际开征,可能今年就会在局部地区试点。物业税可以通过政策调整和个人财产登记制度,对不同类型房产执行不同税率,把居民自用房产和者闲置房产区分开来。对首次购房或者购买普通住宅者免征或减半征收。而对于购买别墅、豪宅者,以及不居住的闲置房产,则大幅提高税率。
北京深圳今年可能试点实征
刘桓认为,北京和深圳今年试点实征物业税的可能性。北京“空转”物业税时间较长,已经有比较成熟的经验;而深圳这一城市比较新,央产房和古建筑等房产历史遗留问题少,房产权属登记准确率很高,所以这两个城市适合试点。
不过,针对刘桓的说法,记者昨天向北京市地税局证实时,该局地方税处有关人士称,该处暂未接到上级下达的今年正式开征物业税的通知。
中国财政学会副会长人学教授安体富也认为,有关部门务必尽快开征物业税。税务部门不要害怕因初期政策不完善等原因,而出现税款跑漏的问题。由于我国房地产业发展速度极快,这项政策越推迟执行,房地产保有数量越高,税基越大,政策推行起来也就越困难。他建议在部分大中城市先试点征收,再利用取得的经验尽快在大面积推开。
实征先针对商业地产面向个人至少三五年后
安体富说,如果今年物业税在部分地区真的开征,也只会针对商业地产征税,而不会对个人购买的民宅开征。物业税相当于过去对商业地产征收的房产税和土地使用税,物业税开征后,预计税率不会发生变化,仍将维持以往水平。
刘桓也认为,物业税要对原有政策进行微调之后才能对个人征税。过去相关政策是对房屋使用者征税,这遭到抗拒的可能性高,不利于征收管理。今后应改为对房产者征税。而对非普通住宅和普通住宅的征税应设置先后顺序。
何时针对个人购买的民宅征收物业税?两位认为这是一大难点,它取决于我国个人财产登记制度的进一步完善。这个难点的存在也正是政府有关部门迟迟未能正式公布物业税具体政策的原因。
目前,除了普通民宅和商业地产以外,还有公房、央产房和古建筑等多种个人居住、租住的住宅形式。一旦对个人征收物业税,并因此同时出现“拆迁补偿没我的份,但缴税有我的份”的问题,很可能会引发一些矛盾。
因此两位认为,政策需逐步完善,物业税面向个人征收,至少要到三五年之后才有可能。
-业内反应
对于物业税“空转”将推广至的消息,多数业内人士认为,虽然物业税对房地产市场影响很大,但此次“空转”的信号意义大于实际意义,对市场的心理影响大于实际影响,不过毫无疑问,政府对房地产市场的投机行为控制将更加严格。
“禁炒”信号更加明确
牟增斌认为,物业税如果真正实施,对市场影响将会大,但现在仅是“空转”,对市场影响有限,信号意义大于实际意义。著名地产独立评论员、社会学博士王智中认为,这是在出台“二手房营业税优惠期恢复至5年”后再一次明确“不许再炒”的信号,因为物业税主要针对的就是者。
有业内人士认为,物业税首先将对者最为青睐的商铺和住宅市场产生影响,这两种产品很可能成为物业税的首批征收对象,如果炒家不及时脱手,很可能炒成房东,成为最终的缴税对象。王智中直接表示,“如果物业税真的开征,无疑将首先打压物业房价。”
实际影响不会太大
虽然业内人士都不否认物业税征收的重大影响,但多数人士表示,“空转”的消息对市场的影响可能并不明显。
牟增斌认为,物业税的征收涉及国家税法的改变,影响重大,很难真正落地,“空转”过程中必然会发现很多问题,这更会影响物业税的真正出台。而且,物业税出台后对房地产市场的影响会大,从今年的形势看,政府不会出台过于严厉的政策。
北京万年基业总经理黄玺庆则认为,物业税在个别城市已经“空转”了五六年,现在在“空转”的时间估计会更长,也就是说,物业税离真正执行还比较遥远。对于现在的市场来说,产生的影响几乎是微乎其微。
目前开征难度不小
亚豪机构副总经理任启鑫认为,目前开征物业税面临诸多困难。首先面对的是物业及其所依附土地的权问题,在我国,土地是国有的,购房者只拥有70年的产权。也就是说,我们购买的物业随着时间的增长,其资产是在贬值的。从这一点来看,我国征收物业税的基础是不牢固的,如果要参照国际惯例来开征物业税,就要建立合理的土地制度,妥善处理物业及其土地权的问题,对现行的土地出让制度进行突破性的变革,但这是比较困难的。
征收物业税对现行的税收体系也会造成较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接?如何把土地出让金、房产税、土地税等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税?开征物业税按照什么样的标准来执行,对于不同的物业怎样进行区分?是按地理位置、户型面积,还是按套数、价值?这些都很难界定。
若开征将平抑房价
任启鑫表示,物业税开征步伐的加快将对地产行业的发展产生深远影响。目前房地产税的征收重流转环节而轻持有环节,持房成本低导致楼市、投机盛行,而一旦开征物业税,首先将打击同时持有多套住房的、投机者,增加、投机成本,减弱住房的金融属性,强化住房的使用属性,短期来看有助于促进房屋流转效率的加快,长期来看能够起到抑制投机的作用。
在将一部分、投机者挤压出楼市后,将会缓解楼市目前存在的供不应求矛盾,能够起到平抑房价的作用,普通购房人也可以有更多的选择空间。
对于开发商来说,物业税首先将针对大户型、产品征收,将会降低此类产品的购房需求,购房需求的变化有望促进开发商更多地开发针对一般购房人的普通住宅类型,起到调整楼市供给结构的实效。
-小资料
“空转”的两种计算模式
据了解,目前“空转”的物业税,以房屋用途来区分,征收有两种计算模式:一种房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收税基的1.2%为物业税;另一种是用于出租,就以为基准,征收12%的物业税,但空转中并没有设定起征点。
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