[摘要] 唯有本来就计划要调整的营业税调整，意味着什么？住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说：“营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。”
（来源：华夏时报 郑盎 晏耀斌）12月11日,一天下来,21世纪房地产沿海赛洛城店的经纪人王奇才发现,“看房的人突然没有了。”由于个人住房营业税征免将在明年调整,最近几个月赶着买房卖房的人都算消停了,现在从头看房买房,已经赶不上优惠政策的末班车了。
最后一只靴子掉下来了?开放商们该不该偷着乐呢,所谓的房地产调整不痛不痒。
正如本报此前报道预测的,楼市政策明年走向要等到经济工作会议后才能见分晓,楼市政策不会急刹车,更不会一刀切。果不其然,2009年经济工作会议刚闭幕,12月9日国务院常务会议就对楼市政策进行微调:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
而建设部一熟悉政策出台内幕人士告诉本报记者:“抑制投机,但不抑制合理需求,加大供应但不收紧信贷。对开发商来说是利好。”但是,他也表示,“虽然只调整了营业税,开发商也不要开心得太早,市场如果持续高烧,4个月之内微调房贷政策也有可能。”
多位接受采访的业内也表示,营业税政策调整,也许不是最后一只靴子,而是推倒多米诺骨牌的块。后续的政策可能包括:增加中低价房供应,加强保障房建设。
而本报记者获悉的消息是,建设部正在对完善房产税进行讨论,此前,每次在针对房地产调控的讨论中,都有人建议,针对个人多于一套的房产,即使没有出租,也要征收一定比例的房产税。但是,每次都没有定论,曾经有一次接近于启用。
此前,2日从财政部传出消息,为完善房产税、城镇土地使用税政策,堵塞税收征管漏洞,财政部、国家税务总局近日联合下发通知,对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。
一些迹象表明,针对房地产业的政策调整才刚刚开始。
妥协的政策
在采访中,有地方财税部门官员向《华夏时报》记者表示,楼市政策最后只调整了营业税一种,这实际上是地方和妥协的产物。
这位人士最近多次参加建设部召开的楼市政策座谈会,他发现,在楼市政策后续上,部委和地方存在分歧,“上头担心泡沫吹大最后吹破,而地方则抱怨支持性楼市政策退出,最终可能影响地方经济。”博弈的结果,就是只调营业税,实际对高房价打压效果不大。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,本次调整营业税,心理意义大于实际意义。
根据现行的优惠政策规定:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
以一套买入价60万元卖出价100万元的普通商品房为例:以买入已满2年后出售来计算,若按照差价征收5.5%的营业税则是2.2万元;若按照营业总额缴税则是5.5万元。营业税政策调整为差价征收的话,投机者就会损失3.3万元;如果按照全额征收则损失5.5万元。
安邦集团研究总部分析师徐斌表示,对于炒家来说,一套房一月疯涨一二十万,区区五万的营业税的增加,只是蜻蜓点水。
下一步，房产税？
楼市政策是不是蜻蜓点水?调整当然不会仅仅是营业税一项。
经济工作会议已经开出了药方:要增加普通商品住房供给,加强廉租住房等保障性住房建设。而国家发改委主任张平12月9日在发展和改革工作会议上说,明年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应。
本报记者了解到,建设部内部对房产税的讨论一直在持续中。
据了解,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。
上述人士表示,由于投机者往往拥有多套房产,在几次讨论中,有建议缩小房产税减免范围,对个人多于一套的房产,哪怕它并没有出租,也要征收一定比例的房产税。如果能如此实施,房产税就能起到和物业税一样的针对保有环节征税的目的。
而此前几天,财政部、国家税务总局联合下发通知称,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税;产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税;融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
另一只靴子“信贷”
还有多位业人士表示,只要明年房价上涨超出政府底线,信贷政策也可能成为调控楼市的重头。上述建设部人士就明确对记者表示:“市场如果持续高烧,4个月之内调整房贷政策也有可能。”
调整房贷政策,也可以从宏观经济中找到视角。近日央视《经济半》就通胀话题向百余位经济学家和企业家进行问卷调查。结果显示:56%的经济学家、企业家认为目前我们正面临明显的通胀预期。近日闭幕的经济工作会议更提出:“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。”
研究人员杨红旭在接受记者采访时提醒,虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”明年将继续实施,但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明,如果明年房价继续高涨,或开发过热,房地产调控不排除紧缩的可能。
抑制楼市泡沫,易宪容建议应该从第二套住房信贷全面收缩做起。还有知情人士透露,鼓励自住需求,现在的7折利率近期不会变动。但是现在极宽松的二套房贷政策一定会收紧。
除了营业税,去年12月20日出台《国务院厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》关于二套房贷政策的截止期也是今年年底。研究人员薛建雄表示,在确定二套房贷的实施标准时,银行都会首先引用《若干意见》,但该文件未对利率作出严格的要求。如此一来,银行都可以放松二套房贷款利率上浮10%的限制。
不过,银监会新闻发言人廖岷此前表示:“银监会始终要求商业银行坚持执行四成及以上的首付比例,这一政策从未进行调整。”但银监会针对利率并没有严格要求,根据不同情况利率可以有相应浮动的优惠。
上述知情人士表示,很多银行都对二手房贷实行优惠利率。但是,需要从严执行的时候,只需要银行方面出个通知就行。
（来源：中国证券报）国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施。其中,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。中国证券报记者10日采访发现,二手房营业税政策调整的市场效应初现。10日上午,面对购房人和中介机构工作人员有关二手房营业税政策的询问,北京海淀区地税局里工作人员忙着做解答。暂时没有太多购房人前来缴纳营业税,但业内人士担忧集中过户的现象会再次出现,各大中介公司表示已做好应急预案。【延伸阅读：营业税“2改5”首日 “突击过户”人群激增 】
集中过户暂未出现
营业税向来是政府调节二手房市场的重要工具,从历史经验来看,每次营业税收紧政策正式落地前都会引发大规模集中过户潮——上一轮房地产过热时,营业税和契税的突发性上调导致不少购房人守候在海淀区地税局门口集中过户。
此前,政府调整房地产政策时多次仅时隔一周左右的时间便马上执行,对此,我爱我家副总经理胡景晖多次表示,这样将导致交易量大起大落,出现集中过户的现象,适当预留回旋时间缓冲,这更有利于保持市场平稳。而国务院常务会议虽说尚未明确政策执行时间,但业内预测优惠政策将执行到去年确定的年底,由此算来还有20天左右的时间供购房人办理相关手续。
此外,此次营业税调整仅涉及购房两年到五年间的部分二手房,这部分二手房交易占整个二手房市场交易的40.21%,涉及量和力度不如此前税费调整面更大,也是造成集中过户现象并不密集的原因。
不过,对于可能出现的集中过户情况,不少中介机构已经未雨绸缪做好准备,链家地产和我爱我家负责人均表示已做好应急预案,开始加班准备过户材料,并安排成交客户按不同情况分批加速贷款审批等前期手续,加紧完税。
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“新政策确定是1月1号开始实施吗?”
“两年改五年后,还是按照差额征收营业税吗?还是像以前一样全额征收?”
在海淀区地税局,上述两点是前来咨询的购房人最为关心的问题。
尽管2008年12月30日,营业税优惠政策出台时,已明确执行时间为2009年1月1日至12月31日,但是,本次国务院常务会议上对该政策仅以“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”一句话交代,具体是否按12月31日到期尚未确定。
此外,不少购房人认为,本次调整只是对2—5年房产征收营业税进行调整,2年内普通商品住房是否将全额征收营业税问题存疑。
链家地产分析师张月介绍,按照2008年底营业税优惠政策出台时的规定来看,未满2年普通住宅也将恢复到2008年时的全额征收政策。但是鉴于当前政府“其他住房消费政策继续”的态度,鼓励以购买普通住宅为主的自住需求倾向已较明显,因此对普通住宅的营业税征收适当放宽也不无可能。
但这些问题的最后答案,恐怕还得等待各个地方政府的细则来落实明确,因此,不少业内人士建议着急避税的购房人不要急于过户,静待细则落地。
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