11月北京租赁市场淡季走势 率持续下滑

房地产门户房天下  2009-12-02 07:54

[摘要] 11月的北京租赁市场成交量和租金价格基本与上月持平，淡季中的租赁市场市场的需求量下降明显，成交量明显低于2、3个月前的平均水平。据搜房网了解，统计数据表明：本月市场总体交易量较上月微涨了1.15%，全市租金均价为2500元/月•套，环比下降了0.13%，同比去年同期的2464元/月•套则上涨了1.46%。

11月的北京租赁市场成交量和租金价格基本与上月持平，淡季中的租赁市场市场的需求量下降明显，成交量明显低于2、3个月前的平均水平。

据搜房网了解，统计数据表明：本月市场总体交易量较上月微涨了1.15%，全市租金均价为2500元/月•套，环比下降了0.13%，同比去年同期的2464元/月•套则上涨了1.46%。城八区的成交总量占全市成交的80.45%，其租赁均价达到了2583元/月•套，环比下降了0.62%，而与去年同期的价格相比则上涨了55元/月•套，涨幅为2.18%。普通民宅租赁成交量环比上月微增了0.35%，其租赁价格方面环比上月微跌了0.74%。租赁市场的成交量则呈现了一定幅度的上扬，相比上月上涨6.74%。全市租赁市场的交易均价为4895元/月•套，较10月份下跌5.45%，同比去年下降了4.91%。

淡季的来临，租赁市场的需求量下降明显。通过数据显示，本月市场继续呈现出供大于求的态势，这种淡季市场表现将会一直延续至明年春节假期以后。

图表：2009年11月北京区域二手房市场月度租、售价比较

东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山

租赁均价

元/套月 2663 3056 2735 2327 2626 2733 2246 1761

销售均价

元/平米 20953 22998 19001 19580 16451 19996 14851 13676

市场进入到传统交易淡季后，有效需求有所下降，成交量相比于旺季呈现大幅回落的态势。租金方面也出现了一定的调整，各区域的市场价格持续出现下滑。不同于普通租赁市场租金的平稳下降，租赁市场在今年出现了较大幅度的反复震荡。一方面，今年以来二手房市场涌入了大量的客和改善性需求购房者，租赁市场中以租养房的比例提升明显，使得市场中的部分中租赁市场房源供应量增幅明显。房源的增加在一定程度上进一步拉低了本已是供大于需的租赁市场价格；另一方面，租赁市场价格的不断下滑，增强了承租者选择项目的性价比，由此带动了近一段时间内租赁市场成交量的不断提升。

图表：2009年11月北京租赁市场年率对比（未计算物业持有成本及空置）

年份 项目 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月

2009年 全市二手房套均价 1126624 1137347 1211896 1278360 1174379 1192202 1233855

全市租金套均价 2293 2373 2427 2486 2514 2504 2500

理论年率 2.44% 2.50% 2.40% 2.33% 2.57% 2.52% 2.43%

2008年 全市二手房套均价 1175207 1126463 1162905 1138875 912526 874533 853191

全市租金套均价 2485 2558 2625 2548 2570 2532 2464

理论年率 2.54% 2.73% 2.71% 2.68% 3.38% 3.47% 3.47%

作为房地产市场的一种重要形式，目前通过出租物业的长期方式获得的回报相对有限。虽然今年11月租赁市场的租金水平略高于去年同期水平，但是理论上的租赁年率却并不理想。相对于持续9个月高涨44%的房价，租金的增幅很难匹敌。这一状况在市场表现更为突出，一方面市场交易价格增幅迅速，同时租赁市场的租金价格却因为市场供需的不平衡而出现持续下滑，造成了市场中租赁市场率的不断走低。

这种房价的过快增长使得租金水平对于房价的长期偏离，间接性放大了物业的效应。由此导致了更多的业主更看重来自房产价值上升带来的溢价，从而抑制了租赁市场在解决城市住房需求时起到的过渡、分流的功能，也打压了房屋租金的利润空间。

图表：2009年11月北京租赁市场居室变化比较

数据来源：我爱我家

根据今年11月的租赁市场表现，一居室的市场比重约为38.45%，较上月下降了0.76%；两居室市场分额有所回升，占全市交易比重的49.45%。三、四居室的市场比重约为11.62%和0.48%，环比上月呈现了涨跌各已的态势。

区域上看，朝海丰三大区域依旧为交易热点的核心，三者成交量约占全市总体的71.4%。朝阳区占整个租赁市场成交量比重，约为38.83%；海淀其次，约为19.22%；丰台约为13.35%，占据市场第三位。海淀区因为求学承租需求的下降，市场成交比重不断下滑。此外，4号线的开通，也让租金相对较低的丰台区分流了部分原本属于海淀区的承租客群。

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