“诚意金"涉嫌非法集资 法律界呼吁尽快给予定性

中国证券报  作者：王锦 林喆  2009-11-25 07:12

[摘要] 针对不少房地产开发企业在房屋预售前收取“诚意金”的行为，房地产律师——京华律师事务所的秦兵和徐斌律师在接受记者专访时表示，“诚意金”并不具有合同效力和法律约束力，消费者向房地产商支付诚意金所购买的只是一种机会，并非确定的实物，消费者和房地产商之间存在的是“射幸合同”关系。

针对不少房地产开发企业在房屋预售前收取“诚意金”的行为，房地产律师——京华律师事务所的秦兵和徐斌律师在接受中国证券报记者专访时表示，“诚意金”并不具有合同效力和法律约束力，消费者向房地产商支付诚意金所购买的只是一种机会，并非确定的实物，消费者和房地产商之间存在的是“射幸合同”关系。大量收取诚意金的行为有非法集资的嫌疑，存在极大的风险隐患，急需金融部门出台相应政策和管理办法加以界定和约束。

“射幸合同”风险大

京华律师事务所律师秦兵明确表示，“诚意金”并非“定金”。房地产开发企业在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。“从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金之时，双方已经明确标的物以及价格。”

而对于诚意金的性质，秦兵认为，作为自创的商业用语，“诚意金”在法律上并没有相关的规定。但现在的商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。这种做法，往往不能保证缴纳诚意金的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。因此，所谓的诚意金，不具有合同效力及法律保护的性质。

京华律师事务所徐斌律师认为，收取诚意金、或者变相的设定账户存款排号，此时客户与开发商之间的关系，实质上是一种“射幸合同”，而非固定合同关系。消费者支付费用购买的不是具体的实物或者服务，只是一种机会、一种购房可能性，并没有具体的标的物做担保，也不确定价格。

据了解，所谓“射幸”，即“侥幸”，本意是碰运气的意思，射幸合同是指当事人一方是否履行义务有赖于偶然事件的出现的一种合同，这种合同的效果在于订约时带有不确定性。

徐斌表示，由于射幸合同具有很大的风险，因此，一般情况下，设定这种合同的主体都是国家或政府，企业没有权利设定这种合同。

在现实社会中，典型的射幸合同包括保险合同、彩票和赌场经营合同等。据介绍，在国外，这三种射幸合同形式都存在，我国仅存在前两种。以保险合同为例，保险合同是典型的射幸合同，在合同的有效期间，如发生保险标的的损失，则被保险人从保险人那里得到的赔偿金额可能远远超出其所支出的保险费，反之，如果无损失发生，则被保险人只能付出保费而无任何收入。“这种合同需要国家信用的担保，否则任意设定、任意征收便可能造成非法集资。”徐斌称。

呼吁部门定性

秦兵表示，目前，我国房地产开发商在取得预售许可之前，就采取准销售行为，并大量放号，收取“诚意金”，这些行为显然违反《城市商品房销售管理法》，而且有非法集资的嫌疑。

“机会后面并不代表任何实物，房地产商自行设定、自行收取大量诚意金，往往埋下较多隐患。”秦兵指出，如果开发商发生信用危机，其向消费者收取的费用并没有实物资产作担保；更有甚者，如果开发商卷款私逃，就将构成严重刑事犯罪，给社会带来极大危害。国家应对此采取措施，防患于未然。

据了解，收取诚意金的行为在国外属于非法集资，但我国由于存在法律真空，已经“约定俗成”地成了行业的普遍行为，甚至被房地产商们标榜为“使购房行为公平、有序的营销方式”，律师们认为此种行为将消费者置于弱势的地位，其权益根本无法得到保障，同时给房地产市场秩序以及金融市场秩序带来极大风险，因此呼吁相应建设主管部门和央行、银监会等金融部门尽快出台相应政策和管理办法加以界定和约束。