[摘要] 营业税减免政策是否续期给年末的二手楼市带来一定不确定因素。不过行业人士认为真正阻碍成交的是高楼价,中原地产市场总监李粤湘表示,目前大部分客户不愿意追价,若新政不续期营业税又再加在买方头上,变相推高楼价,置业者更加不愿意追价。
营业税减免即将到期与高楼价给业主带来甜蜜的“烦恼”
营业税减免政策是否续期给年末的二手楼市带来一定不确定因素。不过行业人士认为真正阻碍成交的是高楼价,中原地产市场总监李粤湘表示,目前大部分客户不愿意追价,若新政不续期营业税又再加在买方头上,变相推高楼价,置业者更加不愿意追价。营业税减免即将到期与高楼价给业主带来甜蜜的“烦恼”,一方面获利已颇丰厚,或许可以高位套现;另一方面则有业主担心卖平了或买不回相近素质的物业,故此对于放盘“心大心细”。卖还是不卖,这是个问题?者与业主对这个问题各有答案。
者:有适合的房源换就放
广东中原地产物业部副总经理潘婉霞日前在《2009年新形势下广州房地产全攻略》研讨会上“罕有”地公开了她自己的物业心得,记者也得以一窥这位资深地产人士的楼宇买卖经验。
潘婉霞说,买楼和买股票的原理是一样的,分批买和分批卖。如果前期拥有物业,现在累积了比较多的升幅,上升到一定的程度就要分开卖,价格低的时候也要分开买进。她透露说,今年她刚以16000元/m2的价格出手南国花园的物业,这个早期入市的物业已累积以倍数计的升幅。大部分南国花园的业主都希望“揽实”物业不放,潘婉霞却是这样认为:目前市价16000元/m2,要爬上20000元/m2大关很吃力,要上30000元/m2则是“这辈子不可能”,因此她决定出售这个已获取丰厚利润的物业,转移其他有更高的区域。
记者近日采访一位如潘婉霞一般资深的地产人士方女士,不巧她正在签约。方女士随后向记者证实,她当时正在卖楼,近期都有不少物业卖出买入。对于持有多套物业的人士,一方面可套现获取利润,另一方面也可买入更大的物业来持有。
中介:者出货“高开低走”
合富置业经纪余先生介绍,客放盘的心态与自住客有明显区别,自住客由于多数仅持有一套物业,在价格上叫价较硬,而且经常即时“反价”。相比之下,客出货则可以说十分“有心卖”,他们通常会先选择一个较高的放盘价出售物业。例如,他们心理价位在80万元,则通常都会先放85万元或更高,然后若没有客人承接,便立刻选择开始2万~3万元的小幅,直到不低于预期太多又有买家承接为止。
据余先生介绍,由于目前整体市场的价格已经全面超过2007年,即使在2007年入货的不少客,近期也可以获利出货,例如之前芳草园有一套物业,客在2007年入货,77平方米的总价在110万元,而近期该客顺利以115万元出货。芳草园另一套者“蟹货”也顺利售出,该物业在2007年以135万元入货,最近也以150万元出货。虽然扣除成本后,仅获得微利,但客也会“乐意”放售。
合富置业有关人士表示,即使在2007年高位入货的客目前基本也能顺利获得微利出货,因此客不妨在有20%~30%的利润时出手为妙。另外,合富置业经纪梁先生建议,像荔湾等老城区,客持有的楼龄较旧的楼梯楼物业达到9000元/m2后,继续空间可能不大,获利在10%左右放售也未尝不可。在越秀、荔湾等老城区,基本上2007年高位入市的客也能顺利出货,合富置业有关人士介绍,例如天伦花园这类高质素的电梯楼,2007年时入货价达到190万元,而近期也以220万元顺利出货。
者获利离场后,一般都在选择别的目标入市。合富置业有关人士透露,目前天河北的客在尝到甜头后,看准时机继续入货,通常他们会继续选择已经十分“熟手”的天河北一带,也有些“转战”珠江新城。合富置业余先生介绍,10月天河北客继续接货的比例有所增加,目前与自住客的比例大概已经升到5∶5。而在老城区,多数原来持有楼梯楼物业的客则会选择中端的电梯楼物业继续入市,如美东大厦、龙津商务大厦等。
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小业主:怕卖了后买不到合适的房
对于置换房屋的业主,高位买入卖出本来是一种很安全的对冲做法,但是高楼价之下可选择的入市机会不多,故此一些小业主认为,既然买不到合适的房来换,不如不放。
张小姐持有翠馨华庭一个小单位,前一阵子曾因想入市珠江新城一新盘而把物业放售,哪知新盘内部认购也需要抽签,她用了两个号来试运气也没有抽中。张小姐立即通知地产经纪房屋封盘,不再放售。她告诉记者,她原本打算以51万元放出这个单位来做新房的首期,但既然抽不中新盘,她宁愿等看中下一个目标再看是否出售手上这个物业。
吕先生手上持有两个物业用于。他说,无论出价多高他都不愿意放出物业。他持有东浚荔景苑和海珠区某小区单位,两个物业都为他带来丰厚的租金。吕先生的正职收入不太安稳,租金可“帮补家计”。记者问他多少钱愿意放出手中的物业,吕先生表示,目前市场很透明,且二手市场不存在独市生意,买家都可以通过同类型放售的物业来比较高下,没有人会开出天价。他最担心的是卖出物业后可能再也买不回这么好的物业,且人人都怕通胀重临,售出物业所得的钱很有可能贬值。
跟涨不跟跌,
二手楼放售谨防“踏空”
现在二手楼定价着实让业主头疼,当看到别人以周边一手楼定价作为自己物业的定价依据时,难免跟风将这个看似最保险最简单的策略当作参考。当将周边一手楼作为定价依据时,业主不免过于强调了自己物业的地段价值,而忽视了已翻番的率,盲目跟风阻碍了成交,忽视了下个调整期现有成交高价可能“踏空”的风险。股市会踏空,同理,楼市也一样,2008年一二手价“倒挂”历历在目。
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跟风一手定价
二手成交阻滞
合富置业市场部总监陈慧红表示,近期二手业主普遍将一手价作为二手楼定价的主要参考依据,认为“一手不跌,二手也不会跌”。业主宁愿推迟出售物业,也不愿过早售出物业而错过更高的价格。
由于珠江新城拍出“”和一手价高企,二手业主继续叫价很硬或“反价”,目前该区域大部分业主都是以一手价作为制定二手物业价格的“参照物”。合富置业经纪黄先生介绍,珠江新城“楼王”物业跟风一手的情况最明显。如南国花园周边一手推新货前,二手均价在14000~15000元/m2;周边新盘定价起初是22000元/m2左右,由于交投畅旺,不到一个月加推的一手新货升到26000元/m2;看到置业者对该地段的信心,部分业主也见势跟风,二手均价升到18000元/m2,而其中一些“楼王”物业更是“信心十足”,二手均价直接涨至20000元/m2,与一手价接近。但跟风的直接结果是导致交易从活跃变为冷淡。
中原地产市场总监李粤湘表示,现时大部分业主会以周边一手住宅售价为参照而定价,一些不急于出售的业主待价而沽,其二手放盘价直追一手价,导致目前二手价格虚高,成交量出现下降的情况。中原地产成交数据显示,新港西板块的江南新苑南北朝向望园景中层、面积约93平方米的单位,4月成交价约101.2万元,成交单价为11000元/m2。由于该盘十一周推出新货,对外宣称均价在15000~16000元/m2,二手业主闻讯提价,9月同类型单位成交价升到122.3万元,成交单价为13289元/m2,前后价差约21万元。
楼市存在“踏空”风险
股市瞬息万变,股民时常抱怨“踏空”,错过的成交价位;楼市调整较为迟缓,但是长时间有价无市,业主也会因待价而沽而发生楼市的“踏空”。李粤湘提醒,楼市发生调整时,二手定价无法跟上一手定价的步伐调整。倘若楼市形势急转直下,发展商较一般的市民对市场更敏感,能迅速做出调整策略。一手价格下调,二手业主未必可即时反应,有可能会产生类似2008年楼市一、二手价“倒挂”现象,这时二手市场的客户会流失到一手市场。
2007年楼市价格飙升,不少业主即使一再“反价”,买家仍愿意追价。有部分对后市过分乐观的业主,不断“反价”。到2008年经济形势急转直下,再加上政府调控,买家入市信心受到抑压。区域内的一手新盘推出市场后,采取促销等形式变相,直接导致了一、二手价格倒挂,直接吸引了二手客源;二手业主一时未能接受价格的回落,议价空间不大,甚至将物业转售为租,待市场价符合心理预期再度出售。
中原地产成交数据显示,2008年全市二手成交均价为7348.56元/m2,较2007年的7653.42元/m2,只不过下跌了约4%。但全市二手成交量却大幅减少了38%。业主盲目追随一手定价,不及时抛售,可能会错失出售的好时机。
落袋为安
到达预期即出货
一手楼价升,二手楼价是不是就应该跟着其步伐上涨?中原地产市场部人士表示不一定。二手楼的定价首先要视乎业主对资金回笼的迫切程度。如果业主需要资金周转,放盘价太高,成交速度则会放缓。这时业主宜尽快出售物业,若以低于市场价出货,会吸引更多买家,争取在短时间内成交。
合富置业经纪林先生介绍,目前在海珠江南大道南、昌岗路一带客约占两成左右,他们只求符合价格预期便出货,觉得笋就进货。客较普通业主更为理性,并不将地段作为考量,其更看重是率,当率达到一定比率,就坚决出货,毫不。(记者李凤荷 吴润洲)
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