[摘要] 10日,国家统计局“1-8月份全国房地产市场运行情况”报告发布:火爆楼市出现降温信号。与1-7月相比,8月份绝大部分指标进一步好转,国房景气指数结束了持续10个月的不景气,转入100点以上的景气区间,达到100.08,比7月份提高2.07点。据分析预测,极有可能在年底或明年一季度触顶。
本文来源：房地产时报
据房地产时报报道,10日,国家统计局“1-8月份房地产市场运行情况”报告发布:火爆楼市出现降温信号。与1-7月相比,8月份绝大部分指标进一步好转,国房景气指数结束了持续10个月的不景气,转入100点以上的景气区间,达到100.08,比7月份提高2.07点。据分析预测,极有可能在年底或明年一季度触顶。
开发。1-8月,完成房地产开发同比增长14.7%,增幅比1-7月提高3.1个百分点,比去年同期回落14.4个百分点。与全社会固定资产达33%的增幅相比,房地产增幅依然偏低,国家依然会鼓励其进一步增长,这方面政策半年内不会改变。
市场销售。1-8月,商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%,相比1-7月37.1%的增幅,增加5.8个百分点,同比去年,市场交易的势头依然强劲。然而,如果观察环比增幅就会发现,7月商品房销售面积比6月下降19%,8月又比7月下降0.17%。这说明,市场最热销的时候已过,一线城市更如此,8月京沪深穗成交量降幅大于7月。传统意义上的“金九银十”不可能出现,九十月份不可能超过6月份,整体和大部分一二线城市皆如此。
企业资金。1-8月,房地产开发企业本年资金来源同比增长34.2%。国内贷款和其他资金增幅继续加大,而利用外资和企业自筹资金增幅继续下降,外资尤其低迷,下降33.6%。接下来,随着信贷紧缩,国内贷款和个人按揭贷款增幅将下滑,而企业自筹资金增幅逆转下降态势。
销售价格。8月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%,涨幅比7月份扩大1个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与7月份相同。同比增幅继续扩大,环比增幅已不再增加,环比增幅“8月或9月触顶”,同比增幅将于年底前后触顶。
进一步分析发现,8月房价环比增幅维持高位,与各地豪宅热销有很大关系,这属于成交结构的问题,若非如此,则8月环比增幅就会下跌。二手住宅销售价格同比上涨3.6%,但环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这意味着二手房价格环比增幅已于7月触顶,证明二手房价格变化稍稍领先于一手房。同理,二手房价格由涨转跌的时间应该比一手房市场来得快点,10月或11月就会出现环比下跌。
房价环比涨幅已基本触顶,而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大,近期不太可能会有打压房价的严厉政策出台。
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本文来源：中国广播网
北京二套房贷利率优惠政策中止 抑制楼价上涨
北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布的数据显示,北京新建住宅价格已连续5个月上涨,二手房成交价也是节节攀升,甚至超过了新开盘的房价。为抑制楼价上涨,北京二套房贷利率优惠政策中止。
据北京市统计局调查,目前北京四环路内住宅期房1至7月均价达到每平米17478元,四环至五环路为16663元,比1至6月的平均房价高出900多元。绝大部分市民认为性买房子是把房价抬高的主要原因。
今年二手房成交价也首次超过新开盘的房价。二手房市场的火爆直接导致其房价的接连攀升,为了抑制不断上涨的房价,早在2007年9月27日,中国人民银行、银监会就曾发布通知,明确规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。现在,北京各家银行又开始严控房贷,抑制楼价上涨。
四大国有银行中止了二套房贷款利率上的优惠,对二套房房贷开始严格执行“首付四成+利率1.1倍”的政策。记者从“21世纪不动产”、“链家地产”、“我爱我家”等房地产经纪公司了解到,他们已获知相关信息,将严格按照银行的政策执行。据8月底公布的数据显示,北京商品住宅期房签约环比下降15.52%,创下7月份以来跌幅。
“21世纪不动产”的赵经理分析:现在政府调控楼市的信号已经很明显了,银行收紧房屋贷款只是手段之一。很多中介机构也反映,销售情况虽不如前几个月,但二手房房主们都没有下调价格的打算。
本文来源：长江商报
又见价涨量跌 楼市再次陷入博弈期
似曾相识的"价涨量跌"的现象,楼市供需双方的博弈心态再次显现。购房者因房价上涨过快而难以承受高房价的压力,导致了观望。而开发商则因资金充足等多种因素,提价销售。然而,"量跌价涨"的现象不可能长时间持续,楼市在经过一段"滞涨期"之后,必然会出现调整。
尽管8月份房价涨幅缩小至2.3%,但销量近期出现了预示回调的前兆。
8月数据预示回调
8月份商品住房销售情况,价升量跌成为近两个月来市场主流趋向,并大有愈演愈烈之势。
就在今年6月主城区成交均价微涨之际,月均销量出人意料地发生反转。这样的差距从7月减少263套、跌幅为3.23%,扩大至8月的销售量锐减1966套,跌幅为24.97%的境地。
亿房研究分析人士认为,自今年7月份武汉楼市出现价格、销量纷纷飙高迹象以来,楼价就一直扶摇直上。按照楼市的变化规律,一般先是价格,然后销售放缓,接着出现销售两极分化、部分楼盘滞销,随后部分项目打折促销,最后楼市进入下降通道。目前的形势的确不容乐观。
市场供需失衡未改观
从市场传来的信息,随着今年上半年楼市销量的不断增加,开发商去库存的任务目前已基本完成。但事实上,房地产市场供需失衡仍未出现明显改观。
据亿房研究统计,今年上半年以来,武汉市各房地产存量消化实际情况并不像想象的这么乐观。除少数去存量速度较快外,东西湖区、汉阳区、洪山区等全市多个存量房消化风险较大,高于武汉市主城区均值。
亿房研究研究人员认为,武汉全市俏销楼盘虽存在供小于求现状,但房地产总体销售情况其实并不佳,不但市场消化存量周期差异较大,且此前开发高热后遗症导致的新增供应量也不少,房地产市场供大于求的形势依然严峻。如果再考虑到开发商为拼抢"金九银十"推盘数量攀升,则意味着今年第三、四季度房地产市场供过于求的状况不仅不会逆转,而且很有可能甚于去年。
下一波购买力在哪里?
从7月份开始,北京、上海、广州和深圳等一线城市成交量环比出现不同程度的萎缩。进入8月,"价涨量缩"的范围继续扩大。目前,从周均成交量看,北京、上海、南京等城市的新房销量已跌至今年3月份的水平;深圳新房销量更是跌至1月份的水平。对于这些城市来说,受房价过快上涨和供给瓶颈影响,楼市放量上升局面已经结束。
而相比武汉8月份的数据,武汉似乎还没有想象的这么差。对此,明晶晶告诉记者,武汉相比一线城市反应会更慢一些,而最重要的一点是,武汉的拆迁规模导致的刚性需求,放缓了楼市缩量的脚步。据了解,2009年上半年,武汉市拆迁项目达42个,总面积达到1500万平方米,而2008年以及2007年武汉市的拆迁量分别为18个和23个,仅2009年上半年的拆迁量就达到了前两年的总和。因此,武汉楼市的细微变化并未显现。
"不过,失去了这股购买力,再靠什么来支撑?"明晶晶并不看好后市,她担忧地问道,"楼市回暖的波靠刚性需求;第二波靠改善性需求以及客;第三波靠拆迁户的刚性需求,但后一波购买力谁来接替?"
走势预测
业内称,四季度楼市将会窄幅回落
"金九银十"拐点将至
似曾相识的"价涨量跌"的现象,楼市供需双方的博弈心态再次显现。购房者因房价上涨过快而难以承受高房价的压力,导致了观望。而开发商则因资金充足等多种因素,提价销售。然而,"量跌价涨"的现象不可能长时间持续,楼市在经过一段"滞涨期"之后,必然会出现调整。
从8月楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定,实施了加快推盘的举措,从而实现减轻库存压力、回笼资金的目的。其原因是市场、政策的变化导致开发商心态发生了微妙的变化。受宏观政策的微调,包括二套房贷的收紧的影响,未来市场走向增加了不确定的因素,这必然令部分开发商担心市场出现波动。而市场供应增加、需求收窄,供需的逐步平衡必然会导致整体房价涨幅趋于平缓。
而二套房贷的重新收紧使改善型群体和型群体对市场预期的信心不足,造成楼市成交再度下探。为了刺激购房,一些前期销售情况不理想的项目必然会调低售价预期,出台相应的优惠措施吸引客户,甚至可能出现前期过快、过高上调售价的项目求售。
认为,武汉楼市未来的走向关键看金九银十的成交量。
"9月、10月才是关键,如果这两个月的成交量还能回升,购房者买涨不买跌的心理必定被再次激发;但如果低于8月,楼市将重新步入下行通道。"不过,李国政认为,"此次即使下跌,周期也会缩短,房价可能作窄幅波动,想再跌到2008年低谷已不太可能。"
"银行开始收紧信贷额,开发商贷款有难度,开发商为了开发其他项目和继续建设后期的项目,必须要投入很多资金,因此为了快售房子,回笼资金,开发商会在此时做打折促销。但由于上半年,也有不少开发商解决了资金紧张的局面,部分开发商并不差钱,所以价格调整幅度并不会很大。"所以,李国政认为,期望短期内降太多,不可能。
不吐不快
接下来想不"拐"都难
经历了过去几年的俯卧撑行情之后,敢于预测楼市发展走势的算命先生又多了不少,也难怪,在中国特色的经济环境下,这边政策松一松,那边价格就能蹦三蹦,反过来,往往政策吹风要收紧,股市楼市就跟注了药似的顿现萎靡。事实上,过去关于楼市的争议屡见不鲜,但整个上半年楼市旺销的一幕再次提醒的人:楼市就是一个政策市,政策松紧尺度就决定着楼市的起伏程度。思想上有了这样一个统一认识,那么,对于即将到来的拐点,大家基本上是没有什么意见的。
"金九银十"本来是传统的收获季节,不管买房人还是开发商,都等着好好热闹一把,有人要问,最近不是挺火的,你们怎么突然就开始卖拐了呢?
说来话长。简单一点可以这样表述,前期经济形势不妙,金融危机重压之下,国家需要房地产这个超级发动机,需要用它来拉动其他行业发展,进而带动整个经济的复苏,因而,从去年十一月就为房地产量身定做了一整套优惠政策,购房利率七折、二套房贷放松、土地出让金有的商量,另一边,出台了四万亿经济刺激计划,使得通货膨胀预期空前高涨,山西煤老板们集体带着现金团购豪宅不眨眼,单价十几万的上海汤臣一品都卖出去几十套了。左右逢源之下,房地产算是沾了金融危机的光,原本的棒子落下去变成了棒棒糖,一夜之间生机盎然猛烈反弹,演绎的牛市行情多于股市。
而如今,经历了三个季度的强行拉升,中国经济止跌回升,形势向好,房地产的"保驾护航"作用基本达成,与此同时,民众对于高房价的抱怨风起,房地产"一业独大"的弊病越发明显,加上建国六十周年的喜庆年份,不得不让相关政策导向由支持转为抑制,想不拐都难。
知道了楼市为什么好,也就明白拐点的到来是多么的众望所归。实际上,一线城市的拐点也许已经到来了。由于投机需求旺盛,一线城市房价蹿升势头之猛让人咂舌,深圳、上海房价已经打破2007年纪录,泡沫论四起之时,政策适时收紧,首先是7、8月份信贷规模缩水严重,楼市股市无一不受冲击;其次,二套房政策全面调整,提高首付和利率势在必行;第三,由于上半年市场好得不得了,刺激了房地产不断增长,开发商争相抢食推盘,7、8月份淡季不淡,市场供应持续不断,楼市存量房居高不下,如此市况,量价齐涨显然无法保持。
房价收入比、房价租金比都已经离谱,失去支持的高房价根本无法独木强撑,价格拐点的出现已经成为必然。轮政策组合拳效果立竿见影,自住、改善、购房都受到了不同程度抑制,一线城市的成交量近两个月已经明显下滑,不得已,金九银十快到了,不少开发商又开始促销了,房价也开始回落了,由于总体上发展趋势的一致性,虽然会有一定滞后性,但武汉迎来拐点只是时间问题,这一点,就连开发商自己,恐怕也都做好了充分的心理准备了。
他城楼市
8月一线城市销量均出现下滑
数据显示,在8月份监测的30个城市中,有8个城市住宅成交面积环比上升,不到城市数量三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。
八月份,上海继续领跑楼市,成交量达到240万平方米,但环比减少10%。北京、广州和深圳等一线城市也都出现不同程度的下滑。北京为175万平方米,缩量最为显著,环比下降28%;深圳已经是连续第三个月环比出现明显下滑,成交量仅为50万平方米上下。
北京
8月末为止,北京市商品住宅可售面积为1466.44万平方米,环比上月上升1.24%,可售面积连续8个月下滑后轻微上涨,但同比2008年8月下跌约13%,库存量处于较低的水平。
商品住宅成交14405套,成交面积168.95万平方米,环比大幅下跌17.95%(包含期房、现房、经济适用房与限价房。而剔除掉保障性住房后,本月共成交13331套,161万平方米,环比下跌15.93%);1-8月总成交面积达到1318.36万平米,同比去年增长112.64%。
商品住宅价格(为纯商品住宅期房价格水平)环比7月份微涨0.74%,这已是自2009年1月以来的连续第8个月成交价格上涨,价格水平再创新高。
上海
8月上海市商品住宅成交21098套,成交面积240.43万平方米,承接上周下跌趋势,环比下跌9.69%;1-8月总成交面积为1740.92万平米,同比去年增加约56%。
商品住宅成交价格连续第7个月小幅回升,同比2008年8月大幅上涨,价格成交水平处于高位。
深圳
8月商品住宅成交面积 44万平方米,环比 下跌14.79%,深圳8月末商品住宅可售面积为364.31万平方米,环比下跌5.4%,最近9个月连续走跌,住宅存量不断消化,该值已经远小于2008与2006年的同期可售水平,接近2007年同期水平。
商品住宅成交4619套,成交面积44.08万平方米,环比下跌14.79%,1-8月总成交面积达到480.51万平米,同比去年增幅高达128.47%,虽然成交水平远好于去年同期,但最近3个月的连续较大幅度走跌,显现出市场转向信号。
商品住宅成交价格连续第6个月环比上升,远高于15000元/平方米的水平。
圆桌论市
出镜人物:
武汉现代国民经济研究所所长王涛
问:各大城市都因价涨而量跌,而在武汉却表现不明显,这种差异体现在哪里?
答:当前国内多个城市的房地产市场"价涨量跌"的出现,是由政策微调、信贷收紧、舆论导向看淡、预期回落、与股市的关联效应等多种因素共同造成的。作为二线城市,武汉房地产市场受政策和资本的影响总是滞后于一线城市。二是武汉房价上涨幅度要小于部分一线城市,尤其是郊区和二手房交易市场,并没有出现类似于北京那样的局面,的主力更多集中在城区。
问:从今年3月开始回暖,现在已经持续半年,"金九银十"是否还有力量继续支撑楼市热度?
答:从长远走势看,在政策不出现大幅度调整的情况下,武汉房地产市场的热度虽会减弱但仍会维持在一定水平上。
问:有楼盘已经从以往的无折扣到如今折扣再现,这是否意味着金九银十依然会有价格战?
答:在当前股市下挫、信贷略有收紧、实体经济还未全面复苏、房地产市场调整端倪初现、市场博弈心态交织、新旧项目加快推盘、市场供应量增加的情况下,武汉房地产必然面临更多的压力,部分项目的价格势必会略有松动。若"保八"目标能基本实现,外部环境仍没有起色的话,不排除价格战再现的可能。
出镜人物:
亿房研究主任明晶晶
问:目前支撑武汉楼市的购买力有哪些?
答:拆迁户居多。据我们调查,2009年上半年,武汉市拆迁达到42处,总面积达到1500万平方米,而2008年以及2007年武汉市的拆迁量分别为18个和23个,武汉市仅2009年上半年的拆迁量就达到了前两年的总和。这部分也是重要的刚性需求。但这部分需求也仅为拆迁户中比较有实力的群体,而大部分拆迁户的经济实力跟目前的房价水平无法对等。
问:"金九银十"楼市价格走势如何?
答:不到销售不畅、资金紧张或者是金融危机等特殊情况,开发商是不会轻易地降低房价的。目前看来,开发商暂时"不差钱"。在此波购买力还未消耗殆尽的时候,开发商的价格不会有很大松动。目前不少开发商依然根据情况定价。如果人数大大多于供应房源,是必然;反之,如果少之,则有空间。据目前来看,拆迁带来的刚需,也许是开发商最后的盛宴。
问:房价高涨你认为武汉楼市是不是又产生泡沫了?
答:前6个月武汉房价涨幅在5%以内,属于理性范围,最近两个月涨幅较大,主要是城区楼盘提价明显,这与通胀预期刺激产生的需求旺盛有关,但大多数楼盘价格依然低于2007年,现在的价格回升,是对当年透支大跌后的修复。
问:现在买房你有什么建议?
答:自住者选房范围不要局限于个别区域,是最近几年武汉将竣工一大批道路桥梁,对于楼市影响极大,买房人应该提前介入地段,比如大桥、轻轨、沿线,哪怕目前位于郊区,配套问题两三年能够改善,都值得重点考虑。另外,自住者在计算经济成本同时,也要注重其他成本的付出,由于房价下跌空间不大,一味观望不是目前的最优策略。
对于性购房者来说,选择除了地段、景观外,开发商的品牌以及后期物业也是重点。由于当前开发商都会预支未来的空间,所以要有长线意识,指望短期赚取差价已不可取。此外,由于房产空置成本较高,者应对区域租赁市场有所了解,是商业地产项目风险较大,一定要借助于专业人士的帮助。
本文来源：每日经济新闻
温总理今年首次明确提出通胀风险
昨日在第三届夏季达沃斯年会上致辞时，温家宝总理全面详解中国经济政策
核心提示：信号不止一个。温总理还指出，要把加快发展服务业作为结构调整的关键环节，作为扩大内需的重点任务，作为促进供需平衡增长的重要结合点
秋天，收获的季节。“我们遏制住了经济增速下滑趋势。”温家宝总理面对来自各地最聪明的大脑时，说出了这样一句掷地有声的话，一句对抵御国际金融危机一揽子计划效果的阶段性总结。不仅如此，他还以清晰的逻辑，向完整地展示了中国经济政策所面临的环境、所应取的方向、所着力的重点。昨天的达沃斯论坛，聚焦中国。
中式旗袍、吉祥挂盘、古香古色的印章装饰……昨日在大连开幕的第三届夏季达沃斯年会的会场上，处处可以感受到浓郁的“中国元素”。
但这些并不是“中国元素”魅力的体现。在环绕年会主会场周围、被誉为“新领军者村”的一个个洽谈区内，关于中国经济问题的探讨声不绝于耳。在此次以“重振增长”为主题的达沃斯年会上，中国经济的重振增长无疑是全关注的焦点。
当时间行进至昨日下午4时，原本热闹非凡的“新领军者村”洽谈区开始渐渐安静下来，人们纷纷前往主会场，因为在那里，有关中国经济的最强音即将响起——“我们遏制住了经济增速下滑趋势。”国务院总理温家宝在大会开幕致辞中首先发出了提振信心的强烈信号。
信号不止一个。温总理还指出，要把加快发展服务业作为结构调整的关键环节，作为扩大内需的重点任务，作为促进供需平衡增长的重要结合点；而在全面落实并不断完善一揽子计划的同时，也要警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险。
经济下滑趋势得到遏制
在总结去年下半年以来，我国在应对全球金融危机中所取得成绩时，温家宝表示，上半年我国增速持续加快，消费稳定较快增长，国内需求对经济增长的拉动作用不断增强。同时，城乡居民收入增加，社会大局保持稳定。
“在经济深度衰退的环境下，取得这样的成绩实属不易。”温家宝表示。他强调，这些成绩不是从天上掉下来的，而是中国政府和人民根据自身国情，坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，实施应对金融危机一揽子计划的结果。
一揽子计划不仅是4万亿
值得关注的是，与今年“两会”期间，温家宝总理讲解4万亿政府的构成相似，昨日会议上，他对近期政府不断强调的“一揽子计划”再次做出最。“有人把一揽子计划简单说成是4万亿，这是一种误解。”
温家宝在肯定中国应对金融危机采取的宏观经济政策和一揽子计划的同时，也指出中国经济企稳回升的态势还不稳定、不巩固、不平衡。
因此，他强调，不能也不会在不适当的条件下改变政策方向，将把保持经济平稳较快发展作为首要任务，坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善一揽子计划，及时发现和解决经济运行中的新情况、新问题，提高政策的针对性、有效性和可持续性。
温总理细说政策
与此同时，警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险，也被总理提及并强调——这是温家宝总理在今年首次明确提出通胀风险。
调结构将成经济主攻方向
但这并不意味着基于长期发展的经济结构调整会被忽视。温家宝表示，国际金融危机对经济的影响是深远的，中国也不例外。未来我国要把调整经济结构作为主攻方向，更加注重以内需、是最终消费拉动经济增长。
“要提高消费在内需中的比重，努力增加城乡居民收入，改善居民消费预期，提高居民消费意愿和能力。”温家宝说。
在这当中，服务业被赋予“结构调整关键环节”这一重要意义，并将成为扩大内需的重点任务，以及供需平衡增长的重要结合点。
此外，一些将获得重点支持的新兴产业也被提及。温家宝表示，结构调整要突破制约产业转型升级的关键技术，促进战略性新兴产业加快发展。我国将重点支持新能源、新材料、生物医药、第三代移动通信、三网融合等产业的技术研发和产业化，加快发展低碳经济、绿色经济，努力占领国际产业竞争的制高点。
温家宝最后提出倡议，各国应共同应对全球气候变化，反对贸易和保护主义，促进全球经济的可持续复苏，保护知识产权。
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