[摘要] 继今年7月6日广州启用的《新版商品房买卖合同》提出商品房按套内面积、建筑面积两种计价方式之后,8月26日,北京规定商品房预售或现房销售按套内面积计价。
商品房按套内面积计价引争议
支持者:有利于解决公摊面积引发的合同纠纷
反对者:开发商或借机升价甚至偷减公摊面积
信息时报记者徐凤
继今年7月6日广州启用的《新版商品房买卖合同》提出商品房按套内面积、建筑面积两种计价方式之后,8月26日,北京规定商品房预售或现房销售按套内面积计价。
一时间,商品房销售究竟按建筑面积计算,还是按套内面积计算,引发社会各方争议。
支持按套内面积计价的人认为,有利于解决商品房公摊面积引发的合同纠纷,购房人更容易了解房屋单价和真实面积;反对者则认为这一做法没有多大意义,在总价变化不大的情况下,开发商反而会抬高房价,甚至导致偷减公摊面积的情况出现,购房者并没有从中受益。
寒桐总经理韩世同表示,商品房按套内面积计价将是一个趋势,但需有一个过渡期,能从按建筑面积计价到按建筑面积、套内面积并举、再到按套内面积计价。
存 疑
公摊和物管费
如何计价
不少业内人士指出,按套内面积计价的方式,在物业管理费收取等方面还有很多疑问,同时,由于公摊面积缺位等原因,不仅不能减少买卖双方的纠纷,还可能导致更多的问题出现。
维森置业董事长张维伦认为,按套内面积计价并没有实质意义。从表面上看,套内面积计价好象不包括公摊面积,事实上,公摊面积已被分摊到楼价上了;而且,公用建筑面积不仅包括电梯、过道、大堂,还包括垃圾道、水泵房、小区绿化等等。这十几项面积的计算和测量,购房者无法得知。同时他指出,实际上,按套内建筑面积计价仅是处理面积误差及计算单价的方法,并不代表按套内建筑面积计价后,买房人就不承担公摊面积。“羊毛出在羊身上,公摊费用最终还是购房者埋单。”
寒桐总经理韩世同表示,由于新规细则一时难以健全,在执行中还会面临如商品房按照套内面积销售之后,物管费如何计收?如果也按套内面积计算,物管费是不是也要相应提高等,这些问题也是必须要考虑的。我比较赞同按套内面积计价,毕竟这是楼市的发展趋势。按套内面积计价可以明确交易的标的物真实面积,一方面可以保障消费者购房的主要利益;另一方面,可以减少因为面积而发生的合同纠纷。
据透露,广东省商品房买卖合同示范文本将于近几个月进行修订。有关人士认为,在修订的过程中,相关部门应该把目前因面积计算而引发的问题考虑进去。
影 响
将使高企房价持续攀升
按套内面积计价,将会给楼市带来怎样的影响?不少认为,将会使目前高企的商品房售价持续攀升。据向中证网提供的公式,建筑面积单价乘以建筑面积,再除以套内面积即可得出套内单价。比如,一套建筑面积每平米1万元的住宅,以得房率85%计算,套内面积每平米约11700元,而以得房率70%计算,套内面积每平米约14280元,将使住房价格上涨17%~42%。
北京一房产表示,自北京商品房按套内面积计价后,北京住房单价也随之提升。更有甚者,部分房地产较成熟的城市可能会继续跟进,从而拉升的楼价。
某大型房企负责人坦言,“如果实行按套内面积计算,为了避免单价突然过高给购房者带来的影响,我们可能会直接采用标总价的方法。”
资深房产吴定金表示,按照套内面积计价,对当前楼价的拉动是必然的。“套内面积仅是建筑面积的一部分,开发商要保障总价及利润不变,肯定要提高楼价,尤其是一些实用率不高的楼盘,建筑面积和套内面积相差近30平方米,若按套内面积销售,开发商提价幅度将会更大。”
房 企
购房者有更多的知情权
广州某大型房企负责人表示,若按套内面积计算房价,购房者就更容易了解房屋的套内真实面积及销售单价,从某种程度来说,或将能避开说不清楚又容易发生争议的公摊面积。
作为开发商,不太可能从套内面积中获取更多利润。从北京来看,修订后的转让管理办法明确要求,开发商“按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总的25%以上”的证明文件,应由其开户银行出具等等,这些限制条件都给了开发商很大的约束。
另外,虽然按照套内面积计价会导致单价上涨,但每套房屋的总价变化不会太大。因此,不管开发商按照哪种计价方式销售,都会根据建筑面积和套内面积分别测算销售价格,并将测算价格在销售现场公布,购房者有了更多的知情权。
市 民
我们的负担恐怕难减少
广州奥林匹克花园业主贺志向记者表示,对于北京规定今后商品房销售以套内面积计价的做法,对控制楼价没有实际作用,因为开发商在项目发售前,已经预定了项目的利润率,然后再根据利润率来折算楼价,之前按照建筑面积算,楼价可能低一点,现在按套内面积计算,则会高一点,对我们买房者来说,整套房的总价还是一样的。之前,广州限价房万科新里程在签订合同时就是按照套内面积,因此单价就超过6000元/平方米的上限。
不过,按套内面积计价对提高实用率还是有一些帮助,因为在同等的总建筑面积下,提高实用率就是提高销售面积。但也可能衍生另一个问题,一些项目超过4.5米,如花地河湾等,会利用做出LOFT,如果按照套内面积计算,这些产品如何计价?
至于物业管理费,物管公司都会计算其利润率。因此,今后商品房不管是按建筑面积计价,还是按套内面积计价,业主的负担都差不多。
典型案例
房价变相上涨5万元
消费者杜先生5年前购买了广州一套预售商品房,当时根据开发商提供的书面《付款参考》介绍:“该套总建筑面积为150.5平方米,每平方米售价为8946元”。杜先生认为价格适合,几天后双方便签订商品房买卖合同书。合同第三条约定“该套建筑面积共150.5平方米,其中,套内建筑面积113.5平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积37平方米”;合同第四条约定“按套内建筑面积计算,单价每平方米11733元,总金额133.1641万元”。
3年后,杜先生拿到房产证,发现房产证上的实际建筑面积为144.8平方米,比《付款参考》、《商品房买卖合同》所约定的减少5.7平方米,面积误差比3.8%,房价变相上涨5万元以上。面积大“缩水”,购房者是收楼几年后拿到房产证时才知道的。购房者去追究时,开发商却以合同约定“按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”为由予以拒绝。
看法
此举为开发商
所设价格陷阱
资深房产黄穗诚表示,上述情况,目前在广州仍普遍存在,对于开发商在商品房宣传、销售时按建筑面积算房价,到签合同时再折算为套内面积的售楼运作,等到购房者拿到房产证才知道的行为,这是个严重损害了购房者合法权益的价格陷阱。
根据广东省建设厅、省物价局2001年1月颁布《广东省房屋交易价格计算暂行规定》,要求开发商预售商品房采取按套内建筑面积或按套售房的计价方式,避开了复杂的共有分摊问题。
但由于合同示范文本没有规定公摊面积出现误差的处理办法,公摊面积变化没个限度。有的开发商便钻这方面的空子,导致出现了新的预售商品房面积纠纷。这些纠纷除了上述的价格陷阱问题外,还存在有的开发商为了节省建筑成本,把分摊面积的楼梯、公共过道等改小的问题。这种情况,一个楼盘如果有200套单位,开发商多收的数额便达1000万元以上。
因此,消费者在签署合同时要注意,购买预售商品房,与开发商签认购书或合同,在“面积确认及面积差异处理”条款中,明确约定:“建筑面积误差适用套内面积误差处理办法”,杜绝出现上述纠纷。
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