搜房网讯华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是美国艾威集团亚洲基金董事总经理谢岷在今天上午举行的主题为“私募基金与国际”的圆桌会议上发表的精彩演讲。
【现场直击】圆桌会议四：私募基金与国际
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如果大家注意到最近房地产市场，是民营房地产企业在香港过去两年的运作，可以发现一个有趣的现象，就是在二级市场上，可换股债券的交易是被打折的，而且在金融危机之后，从去年六月到雷曼倒台9月之后，CB持有人很愿意低价在市场上出手。这样对于人有一个窗口的机会，这个窗口的机会在过去六个月当中就明显，因为CB的持有人及于脱手，因为他们面临着兑现压力，所以想卖掉。
第二CB对于市场交易打折的还有一个原因，就是发行CB的房地产企业在过去一年当中表现都不好，业绩不够，销售下降，利润下降，现金流也不够，所以对发出来的CB基数有很大不良影响，CB也被打折销售。有一些房地产企业，是民营房地产企业在香港境外发行CB之后，他们钱拿到国内来用，在国内大环境，在从08年开始紧缩，金融危机后开始放松，在国内大环境下，他们资金的使用和现金流有一定的脱节，这个脱节对于企业还债能力也出现问题了。
在香港市场CB一下从面值100元有跌到30%、40%，这出现一个现象，有钱的可以进入二级市场，通过证券公司，很的买一些这样的CB，这些打折CB买下来有两个好处，一个好处，当CB到期的时候可以兑现100%，有的还有利息，这样的回报对于CB人是有利的，那么这些人就不会再考虑买新发的CB，房地产公司想发行CB，在这种环境下是融不到资。
另外给发行企业创造了机会，这些房地产公司看到自己过去发行的CB价格低了，所以会找钱把自己的CB买回来，如果在之前要付100，而现在会减少很多。一些房地产企业积极跟银行联络，找钱，把自己的CB买回来，有一些是大股东想把CB买回来，有一些企业自己想把CB买回来减少负债，这是对发行CB的企业而言出现的机会。但是窗口机会走的很快，金融危机之后，美国政府、中国政府、欧洲政府力量干预很强，股市债市突然一下回来了，对于基金人来说，本来认为这个周期会延续一年到一年半，但是在二级市场一下就回到了原来的价，你想再买回来也没有意义，窗口时间很快就过了。这从市场角度来说是比较意外的事情，对于人角度来说机会就过了。
艾威在这六个月当中是最主要的者之一，甚至是的，其中有一个原因是我们自己有很强大的调查团队，我们看到了这些被打折的CB，我们也不能一个个楼盘去看，我们也看多一些大的房地产公司迅速的想把CB买回来，但是机会很快过去也没有买回来，他们也找我们，与我们联手买CB，买回来之后，上升空间的这部分利润分享，也有这样的安排，但是时间太快来不及安排。
如果大家认真思考一下，之所以房地产企业在海外发行CB，这跟大环境，房地产市场的泡沫有关，在国内销售、预售很好，就像介绍的，做帐方面企业的利润也很好，07到08年初的时候，股市也很好，人也想把钱投放到企业当中去，这就在银行股东下发了很多CB，对于银行发了CB可以赚，不会认真去调查。当市场环境一变，企业还不起钱，那么就被打折，对于基金人来说，有这么一个机会。
另外CB在房地产企业融资里面，真正对企业和人双方考量的要素，个教训可以吸取，这次市场上CB发行到打折再到回来，有一个基本教训，当企业的资金成本高于项目回报时，这个企业迟早会出问题，因为这个企业不可能长期用高的成本来支持自己的项目回报，而项目回报是比资金成本还要低的，换句话说CB对房地产企业来说是双刃剑，就近可以帮助你融资，但是长期来说项目回报不够满足CB回报的时候，对企业不利。另外CB还有一个特点，既是债又是股，当你企业做的好的时候，人希望它是股，转成股了，企业经营不好的时候，CB就是债，他不要股，就让你还钱，对企业来说要深入的考虑这种融资工具真的是否适合。
作为一个CB的人，我们在考量CB的时候会考虑哪些因素，在市场上有一些对冲基金和真正做的基金，在购买CB还是不一样，我们是属于私募基金，金融危机前200亿美元，金融危机后170亿美元，在美国我们主要做银行甩出的不良资产以及困难的企业，跟他们做结构性的安排，静值调查、研究，在亚洲我们做了很多成长型PE项目，比如，医疗卫生，新能源积极设备制造，的一个项目我们了21世纪地产，21世纪地产很典型，房地产市场好的时候收入不错，市场不好一下又掉下来。另外我们还房地产发行出来的CB，我们做的二级市场主要是打折CB，我们做最主要的产品是把房地产做成CB形式进行。
人首先要考虑安全性，对于直接的私募基金做CB时，首先我们选择工具，现在在这种环境中，基本上基金不会选择普通股与企业合作，另外有可能选择优先股，第三是CB，普通股、优先股、CB中，基金CB，原因很简单，在资产负债表中排列比较高，企业不好的时候有优先索偿的权利。另外一旦选择CB的时候，者考量的要素仍然是安全性，是房地产CB方面者得到了教训，过去房地产企业拿到香港上市再发行债券，结构是境外结构，对国内实际经营的资产和融资企业也好，界也好，是股权关系，这次金融危机当中，CB人都没有办法把自己的手伸到国内来，这是个教训，对私募人来说很大。我们现在做CB不会按照投行设计的做，只是按照全抵押做一些。这种资产安全性就在于，你能够把国内资产或者国内公司股权押到我自己手上，我把钱给你，如果押不到，这个CB可能发不出来，也可能下不去，这是现实的问题。
很多香港上市公司都希望做CB工具，尽快融资一笔钱，愿意付很高回报，有一些回报高达发行的30%到40%，因为不用就会死，用了可能会活，这种情况下者可能愿意，但是对于严谨人对于安全性抵押要求很高，但是不幸的是中国抵押的手续质量比香港以及其他国家差的很远，在房地产发债过程中，你按揭用实物抵押，在中国用质押的方式，对于基金来说基本为零。在香港这些地区，当你把股票押给汇丰银行那么不会经过你的同意可以卖出去。
另外一个考量因素是汇报，因为人在CB的当中，真正对他有效的回报不是CB债券上面单纯利息汇报，因为利息可以是零，可以是低利息，我给企业放钱的时候，利息零可以的，但是回报必须要20%，如果没有20%是亏的。第三是我们考量股权价值的空间，因为CB可以转成股权。另外赎回的能力，房地产企业经常说，我整个土地储备加楼宇合在一起，如果让世邦魏理仕评估，是100，但是到了我们手上，我们不会认可，可能会打七折，可能会给你35，因为我要把我的回报算进去，这种情况下很多企业很难达到，所以成功率不高。
最后是退出的选择权，CB可以转成股权，总结一下，房地产企业要考虑融资CB时，一定要把CB当成配角考虑，不能当成主角考虑，主角首先是你的股本金，第二是找银行，因为利息比较合适，第三才是私募股权融资，到最后才是CB，如果把顺序考虑清楚了，你的融资就比较稳健。比如香港房地产公司为什么能够持续生存，你看它的资产负债表很稳健，没有像国内很多房地产企业，本着一个理念，借钱不怕多只怕少。
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