[摘要] 因为银行、地产股的双双回调，昨天沪指失守3100点。其中，深圳、上海两地地产指数分别下跌2.89％和3.41％。“万宝招金”（即万科A、保利地产、招商地产和金地集团）分别下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。
严控二套房贷楼市调控趋紧
事实上，有关二套房贷政策的任何变化，绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变，而是事关调控政策是否转向、调控部门是否认可当前房价走势的重要判断标准。之所以这样说，是因为此前楼市所经历的价格见顶与近期的市场复苏，无不是与二套房贷政策的松紧变化密切相关，堪称楼市政策与走势的风向标。时下，房价不但远未触及合理区域，而且距此反而是渐行渐远，完全有悖于调控政策的初衷。杭州选择此时重新收紧二套房贷政策，或许正意味着房地产政策的导向将重又进行思考与定位。
现行的二套房贷政策源自2007年9月央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》及随后二套房贷细则的出炉，向市场传递出了明确的调控信号，并在其他政策的下引领楼市开始了长达一年多的市场调整。然而在这一过程中，商业银行却逐步开始放宽了对第二套房贷款政策的执行，人为模糊“改善型普通住房”概念，变相为购房者提供优惠，使得房地产调控政策在执行中有所落空。也正因此，楼市在一年多的沉寂之后，又开始向不利于理性购房者的方向逆转。
其实，每当房价步入上升通道之时，投机炒作需求便大量涌现，两者之间相互促动。就以杭州为例，该市上半年房价涨幅达15％左右。统计显示，在推出的新房中，多达4成以上是由客购买。北京、上海等城市的房价均值甚至已经逼近历史峰值，“”频现。前期针对楼市的调控绩效基本被吞噬殆尽。大量投机者的集中入市，再次对自住购房者形成了明显的“挤占效应”。
如若严格执行二套房贷政策，非改善型第二套普通住房的购房者需支付四成首付，并承担基准利率1.1倍的利率。此前，部分商业银行给出的优惠是，二套房购买者仍然可以申请2成首付，7折优惠利率。相形之下，现今如果投机者按揭100万贷款20年，每年将多付1.6万元利息，20年累计多付近32万元。这意味着，二套房贷政策收紧后投机成本将提高，对冷却畸高的房价极为有效。
但应当看到的是，通过打压投机热情来促使房价回落的基础并不稳固。毕竟房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者，而非投机客与自住需求者。房价下跌的真正原因也并非是投机客被政策限制，而是开发商资金链条的紧绷。基于价格主动权的考虑，开发商不会主动降低房价，即便在前期市场萎靡之时，也只是以“车”之类促销吸引客户，却鲜见实质性的。所以，严格执行二套房贷政策只应被视为“房地产紧缩战”的前奏，而提高开发商自有资金比例要求、严格土地政策等收紧开发商资金链条的政策，才能从实质上打压房价昂头向上的趋势，并使得市场优胜劣汰机制发挥作用。
收紧二套房贷政策，将会让部分投机客偃旗息鼓，是为有关部门打压房地产泡沫意图的积极显现。下一步需要把相应的房地产调控政策推而广之，并且做到持之以恒。唯有如此，自住购房者才会看到“居者有其屋”的希望。
因为银行、地产股的双双回调，昨天沪指失守3100点。其中，深圳、上海两地地产指数分别下跌2.89％和3.41％。“万宝招金”（即万科A、保利地产、招商地产和金地集团）分别下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。
地产股集体下挫令市场感到困惑：在地产股中报业绩将陆续亮相、市场预期其盈利状况比较乐观的情况下，地产股形势何以急转直下？
分析人士认为，这可能与房地产相关政策出现转向迹象有关。
普遍预期二套房贷将收紧
6日，上海证券报披露，杭州市率先收紧二套房贷款政策，速度之快、力度之大出乎市场意料。昨天，记者深入采访上海、广州等地银行系统和房地产市场人士，二套房贷可能收紧已经成为普遍预期。广州市房地产界人士更透露，业内盛传央行将统一口径，严格执行二套房贷款标准，目前的外紧内松做法将被叫停。
“目前上海仍然按照原有政策执行，我们还未接到有关房贷的新通知。”上海中原交易部总监祝满清昨天对记者称。
其实，早在今年4月，上海对个人房贷的态度就已经从首付的规定上体现出“强硬”的态度。如4月上海银监局连续两次发出通知要求严防违规房贷，在其公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中就明确：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。6月初，上海银监局又再次强调二套房首付四成、禁止再降。但业内人士介绍，在对首付做出严格规定后，利率折扣的权力是下放给各商业银行的，因此市场上呈现首付较严，利率优惠较多的局面。这种做法在成都、广州等地也较为普遍。
“原则上，我们从今年5月1日起正式落实二套房贷首付4成的规定，不过，虽然贷款成数按照部门的要求提高了，购买第二套住宅要申请七折利率现在还是没问题的。”美联物业上海交易管理部经理张佳露表示。广州方面的房地产界人士则介绍，目前二套房以90平方米以下和90平方米以上两种，分为三成首付与四成首付两种。利率折扣多为7至8折。而根据杭州新规，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是基准利率的70％。其间，购房者所付利率成本直接上升40％之多。“这将对楼市成交，尤其是非普通住房的成交量带来重大影响。”一位银行人士表示。
可能对楼市销售产生影响
上海、广州等地也纷纷传出二套房贷将被收紧的传闻。“有一种说法是央行可能统一发文严格规范二套以上商品房贷款门槛，另有说法称，各商业银行可以根据自身年内贷款发放情况调整二套房贷等信贷政策。”广州中原地产某高层介绍。“据公司上层了解到的情况，各银行放贷业务指标都已经基本完成，下半年肯定会收紧房贷发放。当然，我们的业务部门并不希望收紧。”一位房地产中介企业人士告诉记者，“如果说从紧的话，我们预计可能是‘一刀切’，非首套房一律只能贷六成，利率是否从高倒不好说。”
多数银行已经完成大部分房贷指标的说法得到多方印证。“除了指标问题外，有关方面也确实应该考虑给市场一定的紧缩信号，目前的房价和成交情况已经脱离市场正常轨迹。”一位银行业人士称。
市场人士介绍，最有可能引来政策转向的现象是需求“挤占”市场。“近期我们的业务中大部分都属于性质，非上海的购房者很多，来自浙江、福州、港台等都有，不过鉴于者的资金实力，他们的贷款成数不算多。”有中介表示。
21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平直言，宽松金融政策下的信贷支持及股市回暖都在“反哺”楼市，目前上海二手房市场中热钱已经开始进入并对房价起到推升作用，如果后市出现价格继续上扬而交易量受到抑制的‘有价无市’局面，则有可能形成上海二手房市场的泡沫。
二套房贷政策走向将成为影响楼市销售的重要因素。凯奕副总经理赵炜表示，如果利率从基准利率的70%上调至110%，则足以对性购房者造成重大影响，“除了一些上千万元的大标的交易，中小者对信贷还是很看重的。”称。
七月起二套房贷全面收紧 改善型住房需求受冲击
“就在六月底,我们公司接到了四家以上合作银行的口头通知,说从7月开始二套房贷政策要从紧了,催我们赶紧在七月前把手上在办的二套房贷业务去处理掉。”一位房产中介业内人士向记者透露。【延伸阅读：银行违规松绑二套房贷 房产销售称1人可贷35套】
一方面是多数银行已超额完成全年信贷目标,另一方面也是为了规避风险,最近杭州各大银行开始收紧二套房贷政策,但严格程度不尽相同。对此,不少业内人士认为,这一从紧信号将或多或少影响到改善型和型需求接下来的释放,其中改善型需求可谓首当其冲。
如果按揭100万贷款20年 每年得多付1.6万元利息
据业内人士介绍,今年上半年银行为了完成放款任务,在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”。比如判定是否算二套房贷时,不按“家庭”而是按“个人”来计算房贷次数,这样就缩小了限制范围;虽然政策上明确规定“二套房贷不享受七折利率优惠”,但银行会对二套房贷实行“七一折优惠”,这样也就可以不算违反规定。在银行如此这般宽松的放贷政策下,申请二套房贷的购房者往往能享受到首次购房者才能享受的优待。 【延伸阅读：各银行集体违规松绑二套房贷 一人贷出35套房】
而二套房贷从紧后,购房者的成本明显有所提高,每个月要多还不少利息。
我们可以来算这样一笔账:一套商业按揭100万元的房子,属于二套房贷,等额本息贷款20年,如果按基准利率七折即4.158%计算,那么购房者每月须还款6143.38元;同样情况的一套房子,银行严格执行二套房贷政策后,贷款利率为基准利率上浮10%即6.534%,购房者每月应还7475.76元。两相比较,购房者一年要多支付利息约1.6万元,20年来计算就要多付近32万元了! 【延伸阅读：银行争夺客户愈演愈烈 二套房贷限制暗中松绑】
各楼盘均已获悉收紧政策 房产项目受影响不大
昨天下午,记者致电部分开发商,了解到各楼盘均已得知或开始执行这一政策,二套房贷已难打“擦边球”。
“利率七折肯定是没法做了,跟我们楼盘合作的两家银行中,一家已经明确7月1日起二套房贷必须首付四成,但利率方面仍然有得商量,信誉好的客户可以拿到七一折。”丁桥某楼盘的一名销售人员介绍道,此前二套房首付可以低至三成。由于该楼盘的主力购买人群大多为首次购房者,因而受此政策影响不大。
“我们已经接到银行的通知,说是二套房贷政策将要收紧,但具体标准还没有最终确定,估计这周就会有一个明确的说法。”钱江房产市场副总监程健表示,对于该公司目前在售但余量不多的精装豪宅项目彩虹豪庭来说,由于客户资金实力较好,所受影响不会太大。“应该说改善型需求会受到较大的冲击,在此次政策调整所涉及的购房人群中,改善型人群对购房成本的敏感度要高于型人群;同时由于本来就可买可不买,政策从紧也将直接影响到他们的购房信心。”
一部分改善型需求受抑制 下半年二手房成交难创新高
“二套房贷从紧后,对改善型需求会产生一定的影响。”二手中介资深经纪人刘峰也作出了如此判断。据他介绍,今年二季度楼市迅速升温,以小换大的购房需求开始被激发,在总体购房者中所占的比例也越来越高。据统计目前二手房交易中,大约有四成是改善型需求。二套房贷政策从紧后,房贷利了,买房成本相应增加,对购房者的月还款能力来说是一个考验,改善型需求很容易会受到抑制。
“下半年二手房成交难再创新高。”
杭州房产中介协会副会长邓力表示,“今年上半年,银行执行比较宽松的房贷政策,对二手房回暖起到了很大的推动作用,而二套房贷收紧后,肯定会推迟一部分改善型需求的购房计划。与上半年杭州二手房交易量屡屡刷新相比,预计下半年二手房成交将难以出现新高。”(每日商报 朱妤微)
21世纪不动产出炉的监测数据显示,今年上半年北京二手住宅成交量超过了新建住宅,为历史首次。上半年北京二手住宅累计成交逾10万套,该数字甚至超过了去年全年(6.4万套)和2007年9万套的历史峰值。业内人士称,新营业税政策对客的松绑是造成二手房交易井喷的最重要原因。
监测数据显示,上半年北京新建住宅累计成交量为83546套,二手住宅成交量超过了新建住宅17618套。
21世纪不动产分析师认为,去年下半年以来政府对房地产的救市政策,以及宽松的流动性、通胀预期等因素,都推动了二手房市场成交量的走高。但其中最重要的因素,还是今年初起实施的新营业税政策。根据该政策,现行个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税,这正松绑了2006-2007年间购入房产的客。而2006-2007年我国房地产市场的热潮,很大程度是性需求拉动的结果。
业内人士指出,在这一政策背景下,二手房成交增长并不是一两个城市的个案,而是性普遍现象。同时,由于新营业税的政策暂定是执行到2009年底,2006-2007年的性住房,很大一部分都会赶在这一政策节点前出货,因此,2009年全年二手房成交量的增长都是有保证的。
分析同时指出,如果新营业税政策明年不再执行,则2010年二手房成交量必将受到影响。 (上海证券报 徐玉海)
北京6月卖地款超前五月总和昨日,记者从北京土地整理储备网站获悉,北京7月将再推三地块。据了解,6月份成为土地成交的一个月,成交总金额约为134亿元,而前五个月的总成交额则仅有85亿元。
北京土地整理储备网站数据显示,新推出的三地块全部以挂牌的方式出让。朝阳区五四营地块总规划建筑面积为71.22万平米;昌平北七家镇地块规划建筑面积为14.98万平米;怀柔庙城政府北侧用地规划建筑面积为19.5万平米。
据数据显示,5月份,北京公开出让土地有20块,6月份出让的土地达到上半年量21块,其中包括广渠路15号地,奥运村乡地块、通州九棵树地块等数个。由于6月份出让的土地地块面积大,总体出让总价高,使得该月的土地出让总额达到134亿元,而前五个月的土地出让总额仅为85亿元。“不论是土地综合质量,还是成交总金额,6月份土地出让达到了近年来的历史点。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向记者表示。(新京报 张学冬)
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