[摘要] 野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示,进入2009年以来,房地产市场表现出令人震惊的韧性,1-5月份销售量同比增长了26.7%,5月份全国平均房价同比攀升了17.6%。
野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示,进入2009年以来,房地产市场表现出令人震惊的韧性,1-5月份销售量同比增长了26.7%,5月份平均房价同比攀升了17.6%。
政策推动需求井喷
野村报告指出,自2008年11月份以来,政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括:贷款利率下调(房贷利率削减了189基点),房贷利率折扣上浮至30%,取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。
他还表示,去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。按照今年的销售速度,2008年被推迟的需求可能达到6个月的销售量。【延伸阅读：北京房价半年上涨近三成 正在接近历史点】
积极的政策加上被压抑的需求,这双重因素导致了需求在今年出现井喷。正如近期家具和装潢建材销售的骤增所示(4月份年同比分别增长了29.9%和23.8%),4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型,而不是型购房。但自5月份以来,有零星迹象表明者正重返市场,并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力,由于担心房价会很快涨得让他们买不起,渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。
“去年12月份到今年5月份之间平均房价每平方米上涨了795元,这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元,这比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。难怪如今大家都在忙着买房。”孙明春这样解释自住购房者迫切购房的需求。
难以预期泡沫何时破灭
房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3-5月份的销售量,待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。而有限的库存鼓励开发商加快,今年房地产增长的反弹就证实了这一点。这帮助让在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。【延伸阅读：09北京土地市场报告：北京土地市场已现泡沫】
鉴于库存有限,一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款并且强劲的销售(2009年头五个月的销售额达1万亿元)使得现金流状况得到改善,开发商如今拥有远远更大的定价权。因此,尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8%,但野村预期接下来价格可能会继续上涨。同时他们也提醒,看到房地产泡沫正在清晰显现。【延伸阅读：重回“”时代 京地产泡沫再被吹大】
他指出,房价过快上涨会侵蚀家庭的购买能力,以及像上海这样的大城市的房价╱收入比的上升就反映了这一点。这不仅可能会引发社会问题,而且也会威胁到房地产市场复苏的可持续性。
不过,孙明春也承认,尽管泡沫显现,但鉴于房地产部门对就业、消费、和地方政府收入的重要性,他们认为政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。
即便政府愿意这么做,但从自2003年以来的历史来看,只有严格的、紧缩的贷款配额制度是奏效的方法。然而,孙明春表示,不会再次实施真正的贷款配额措施。【延伸阅读：""频现带动二手房 楼市泡沫或随时浮现】
因此,由于过去以及未来需求的集中释放,他预期房地产泡沫将会扩大,可能会比2007年的泡沫更大。从泡沫的定义来看,无法预测到泡沫结束的时点,也无法预见它可能会对银行部门以及整个实体经济造成多大的损害。但有一点是肯定的——只要是泡沫就会破灭。
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