[摘要] 事实上,房地产企业扮演欠税大户的角色由来已久。上月,在重庆市地税局公布的128家欠税企业名单中,房地产公司及相关企业多达70余个。有观点认为,这主要是因为去年楼市销售形势不佳,开发商资金流偏紧所致。
房地产企业再次因高额欠税被曝光。近日,北京地方税务局网站公布今年第二期欠税公告,9家欠税企业有7家为房地产企业,其中有三家房企的欠税超过1000万元(据5月6日《新京报》)。
但是,回顾以往房地产业的诚信记录,这样的欠税行为似乎与市场行情不存在直接关联关系。此前有媒体报道,从2003年至2005年上半年,北京地税调查的房地产企业有问题达66%。众所周知,这一时间段当属楼市的年份,彼时的开发商各个赚得钵满盆满,为何还要成为纳税“老赖”呢?
其实,问题的症结在于房地产特殊的运作方式为其提供了逃税的便捷,预售房按揭制度就为其逃税提供了平台。报道称,从税种上看,开发商欠税的为营业税,这就暴露出了房地产业财务操作的一项通病。营业税的税基是营业收入,开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认便可轻松逃税。按照会计相关准则,收入确认的一个必要条件是,销售方将商品权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后,后者往往以风险没有完全转移为借口,对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。
除了预售房按揭制度外,项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言,房地产企业每开发一个楼盘,便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本,拥有法人资格、独立运作。这种运作模式固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中,项目公司基本不会确认营业收入,却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债,成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄,这些项目公司往往会被注销,使某些欠税甚至偷逃税款的行为得逞。据统计,房地产的项目公司数以万计,就在这些企业的诞生与消失之间,国家税收大量流失。
所以,部门当对房地产的一些体制弊病进行大刀阔斧的整体规范,以避免开发商在赚取暴利的同时抽逃税款。当项目公司、预售房制度逐步退出市场,一些房地产行业的乱象也自当随之而消亡。
□马红漫(上海 财经媒体人)
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