中国的住房和城乡建设部政策研究副主任 秦虹
大局迷离，惊涛骇浪，更应惟马首是瞻。 中国房地产进入了最危急的一年，在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办的2008年中国地产金融年会于2008年10月30日-31日在北京威斯汀大酒店盛大开幕。
以下是中国的住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹女士在第四届中国地产金融年会上的发言：
这段时间，我们房地产市场有两个现象。个是困惑，我们很多的开发企业和市场的业内人士，大家对当前的房地产形势的低靡形势持续多久感觉不理解。因为大家不理解的是，为什么仅仅一年的时间，房地产市场就出现冰火两重天。去年这个时候我们的房地产企业是一片红火。但是仅仅隔了一年，我们很多的开发企业想尽办法，打折、促销、优惠还卖不出去房子，所以大家个是困惑。第二个就是是不是应该“救市”的争论。我想就这两个问题谈一下个人的看法。
应该说我们历年来，是今年我们对金九银十重视，为什么？因为我们每年在下半年要完成全年商品房销售面积的四分之三左右。所以大家对金九银十期望高，但是今年的表现，可能说市场的表现大大出乎我们对市场的预期。五月份的时候，大家还对金九银十抱有信心，但是今天可能已经不是这个态度了。怎么看待这个形势呢？当前房地产形势是由房地产市场的主动调整变为主动调整加上被动服从。主动调整是指我们今年很多的房地产开发或者销售的指标和07年相比都有很大的回落。07年是什么情况呢？07年是房地产市场不寻常的一年。07年房价普通上涨，无论是一二三线城市以及中小城市，个别的城市，是一线城市出现了房价。有的一些项目在一年之内价格上涨了50%，60%，70%的都有，这样上涨的速度大大超出普通居民的购房能力。市场的火爆带动了居民的购买行为，不断地使有购买能力的居民购买了房子，甚至有一些家庭透支了购买了能力，因为他怕再不买，这么涨下去以后更买不起了。
第二个，去年我们都知道是“”频现，去年下半年媒体报道出来的“”至少有14起。去年企业拍到“”的价格超出底价一倍以上都不稀奇，拍到的价格超过底价18倍，这就出现了房地产倒挂，这极大地刺激了人民对未来房价上涨的预期。因为楼面价格已 过了商品房的价格。在这样一个情况下，房价上涨过快的城市诱导了大批客的介入。
再一个去年也是房地产市场资金充足的一年，比06年超过了40%。由于房地产市场的繁荣，我们其他的行业，家电、化工、煤炭、零售等等行业，纷纷涌入房地产。把房地产作为这些企业多元化的，甚至有一些企业把房地产的盈利作为他主业亏损的弥补。甚至他在房地产行业的盈利超过了主业的盈利。所以，去年房地产资金应是异常充足。
第四个，07年方面房地产市场是异常火爆，去年全年竣工商品房面积是4.7亿平方米，由于预售，我们去年卖了多少房子呢？一共了6.9亿平方米的房子，竣工比销售之比达到1：1.4，是历史水平。我们去年全年完成商品房销售额比06年增长了47%。供求关系可以说在去年严重失调。
第五个方面，我们去年个人住房贷款新增八千亿，个贷已经成为各大商业银行竞争的一个重要行业。这个竞争里必然也产生了一些违规的行为。就这些情况来说，我们可以得出去年是一个非正常的表现。究其原因，我们进行深入的反思和研究。在今年，至少是上半年，我认为房地产市场是存在一个自我调整的要求的，让这非正常发展逐渐回归到理性的发展轨道上。今年快到年底的时候，我们再看房地产市场表现的时候，又加上一个被动服从的因素。就是房地产市场现在不得不服从于外围的宏观经济局势的变化。首先是国际金融动荡，对国内的房地产市场在心理上产生严重的影响。人们对这场经济危机影响时间多长，波及面多广心里都不清楚，我们的企业和消费者都的谨慎。而且我们的一些出口企业也受到了很大的影响，使这些企业的职工工资下降。
第二个是资本市场的低靡，我们的企业在资本市场融资的渠道基本断了。对于消费者来说，买房子毕竟是有钱人，或者是中高收入为主的。但是今年的资本市场低靡，使很多股市者，他的家庭受到了很大的影响。
第三个是经济指标的全面减速，如果说，国际金融动荡对我们心理影响是主要的，实际影响是次要的话。今年九月份，我们的经济指标全面下滑，GDP的增幅已经降到04年的水平，前天国家统计总局公布的城乡家庭可支配的收入已经降到05年的水平。所以，当前市场表现是信心不足，预期不定，消费能力受限，最终影响到了消费水平的萎缩。
我刚才也听到，希望政府出台政策，能够振兴市场。大家可以想想这样的环境下，什么样的政策可以把他们的信心提升呢？国际的金融市场动荡的话，怎么能期望房地产市场能够回到去年的状态呢？我们的房地产市场的表现已经不完全是由商品属性的供求关系来决定成交了。这个情况下实际上房地产的资产属性越来越明显，大家买涨不买落。我们的房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略是上策。要做好长期和短期发展的措施，我们马上到年底了，很多企业面临着结算，民工的工资要付，施工企业的工钱要付，材料商的货款要付，银行的贷款要还，面临很多的决算压力。所以，从现在就要开始做小应对短期结算预期的准备。我们不希望这些企业的民工把企业围了，从长期来看，大家还是应该充满信心。为什么呢？是因为我们至少有两条。
条，尽管国际金融形势发生动荡很厉害，但是中国城市化推动经济发展的这台引擎没有熄灭。第二个中国是一个大国，说中国是一个大国都不能形容中国之大，应该说中国是一个巨国，我们有巨大的市场，我们的房地产发展还有长远的前景。就是现在这个情况下，我们的房地产市场也不是的差，今年一到九月商品房销售面积多少呢？四亿平方米，什么概念，比07年下降了15%，但是比06年一到九月份交易的总量还要高一些，这就说明我们市场巨大。面对市场急剧下滑的时候，我们有一些城市的销售量仍然是在上涨的。
第二个，关于政策，从我长期以来对政策的研究体会。看房地产政策要看两条，房地产政策历来与大局有关，我们的国民经济发展到这个阶段，一个重要转折期，现在已经从供给方转向需求方。支持消费结构升级的产业就是房地产业。还有一个是我们的城镇化和工业化，房地产是支持城镇化重要的一个产业第三个我们现在正在向小康生活过渡，房地产是居民小康生活的重要组成部分。房地产和金融是相依共存的关系，我们不仅有开发企业的开发贷款，而且在银行的贷款里还有大量的房地产抵押贷款，就是用房地产抵押做比的，所以房地产的金融安全也高。政府为什么坚持小户型政策，这个关系到我们国家的可持续发展战略的实施。所以我们都要综合考虑以上的各方面大局才能出台政策，不可能偏颇一点。
当前是什么形势？当前我们是要力保GDP的增长，房地产通过消费双重拉动，是拉动GDP效果的一个产业。所以最近出台了一系列政策，关于支持居民购房的政策。我对这个政策的理解有两条。个，这个政策既体现了政策的灵活性，又体现了连续性。比如个对首次购房，背后含义还是高度关注投机，第二个是小户型，我们的政策焦点没有离开小户型，第三个加大保障性住房，满足了低收入家庭的住房需求，同时可以弥补房地产下降产生的增速的缺口。这次政策确确实实比较关注民生，拉动内需，来保持房地产的增速，有利于经济的稳定健康运行。如果这次政策和98年亚洲金融危机的时候出台的政策相比，98年是通过制度的创新启动了这个市场，这次是挖掘住房市场的和保障性住房的保证。这次政策是及时的，也是必要的。既对房地产市场的发展，也对整个经济大局的影响关键。我们在市场不好的时候，正是我们改革最有利的时机。我们更应该利用这样一个时机，抓住这样一个机遇解决影响我们房地产市场深层次的一些制度因素，这样才能维持我们房地产市场的长期稳定健康发展。以上纯属我个人的观点。
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