[摘要] 日前,国务院常务会议安排部署四季度经济工作,要求“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的政策举措引发市场对该政策解读的争议。
| 热点专题：国务院要求降低住房交易税费支持居民购房 | |
| 市场对政策解读存争议 | 政府释放房产调控转向的重要信号 |
| 房产中介：谨慎看好楼市降税效应 | 救市恐难改观望气氛 |
| 增强购房者信心更重要 | 对二手房交易刺激有限 |
| 税费降低，会考虑购买二手房 | 业内人士力挺楼价不降 |
| 观点：“政府救的是楼市而不是楼价” | |
救市不等于救房价 市场对政策解读存争议(新快报)
日前,国务院常务会议安排部署四季度经济工作,要求“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的政策举措引发市场对该政策解读的争议。
争议1:政府出手是否属于救市行为
中国社科院工业经济研究所曹建海认为,降低住房交易税费是政府救市的表现,但这是一柄双刃剑,有利有弊。曹建海表示,这代表已经加入了救市队伍,中国的经济核心是房地产和出口贸易,如果不救房地产,银行体系也会受到破坏。政府为避免银行体系全线崩溃,选择救市。【延伸阅读：曹建海：降低住房交易税费不能抑止房价回落】
房地产韩世同则表示自己并不认同“救市”说,“对于政府的表态,与其说是救市,更贴切的说法是'稳定房地产市场’”。他还说,“在广州和其它大城市,房价其实还是偏高,市场还远远没有到要救的地步。从会议精神看,政府的真实意图,其实在于刺激消费和扩大内需。”
争议2:细节尚未出台,政策未必能刺激楼市
分析人士指出,刺激居民购房目前还是纸上谈兵,“虽然长远来看有助于市民置业,但近期未必能刺激成交淡静的楼市。”
曹建海也分析,房价回落的趋势不会因此而改变,即便是目前政策有所松动,老百姓还是会保持自己的观望情绪。
争议3:政府是否需要救广州楼市
上周,广州市相关领导曾表示,广州暂未做救市考虑,但会高度关注房地产市场,避免房价大起大落。而10月初,市国土房管局负责人也表达过类似的观点,该官员认为广州房地产市场有刚性需求支撑,不需要政府出手救市。
“政府现在救市并不好。”韩世同这样分析,“地产调控政策的效果才刚刚显现,现在政府又出手救市,可能会被开发商利用,导致楼价重新上涨,让宏观调控前功尽弃。”韩世同还表示,虽然广州并没有像国内其它城市一样出手救市,但今年陆续采取了减少供地和缓推限价房等措施,广州楼市比较稳定,并不需要政府出手搭救。
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政府释放房产调控转向的重要信号(财经日报)
10月17日，国务院召开常务工作会议研究第四季度经济工作，在作出的各项部署中，国务院关于房地产发展的论述尤为引人注目。
总共10条的经济部署中，第十条提出“努力解决好涉及民生的问题”，国务院明确提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，作为“解决民生问题”的策略之一。
虽然整个会议关于房地产的论述只有这么一句话，虽然关于房地产发展的议题没有单独列出来，而是放在民生问题中，和地震救灾等并列，但是国务院关于房地产市场发展的表态还是受到社会的广泛关注。因为此前18个城市的地方政府已经展开了所谓的“救市”行动。
现在国务院以常务会议的形式研究了房地产发展问题，并提出两大要求，即加大保障性住房建设和降低住房交易税费。
保障性住房建设是去年房地产调控的主要内容之一，被认为是解决中低收入阶层住房问题的良方，也是政府对住房民生责任的具体体现。这次会议再次强调这一政策，表明了政府推动政策性住房建设的决心。这是对以往房产政策的延续和强化。对于提出降低住房交易税费，则明显和去年房产调控政策的取向相反，是一个政策对冲动作。
这表明政府对住房市场的调控已经出现了方向性变化，改变以往调控、限制、紧缩的做法，逐步向培养、疏导、宽松方向转变。这是一个重要的信号。
同时我们应注意到，国务院把房地产问题放到民生部分去阐释，强调要支持居民购房，这也是从消费者角度考虑问题，而并非是从开发商角度。这种安排实际上从某种程度反映了管理层对房地产的政策调整还是相当谨慎，相关政策的提出也很低调，避免被舆论过分解读为政府“救开发商”。
姑且不论开发商在政府那里的地位如何，宏观经济的发展却是当前政府最为关心的。受美国金融危机的影响，我国实体经济已经损失不小，国家统计局公布前三季度GDP同比增长率为9.9%，增速下降了2.3%。这表明我国目前经济增长速度已经开始下降。而房地产对经济增长的拉动明显，无论从居民住房的民生角度还是从居民消费和就业的角度，房地产市场都不应受到太大的冲击。而当前要解决的首要问题是要把楼市成交量提上来。所以政府的政策导向着重于促进房地产市场的健康发展，而不是维持目前的高房价。
预计在国务院常务会议有关精神推动下，从到地方，都会对房地产市场进行更多的关注。
首先，地方政府的救市行动将从深度和广度上继续发展。目前一些城市已经采取行动，但各城市采取措施的力度和方式各不相同，需要进一步规范。
其次，不排除国家层面对房地产市场的发展提出规范性要求。目前有媒体报道住房和城乡建设部已经向国务院提交了“救市”方案，其中包括取消二套房信贷政策等。11月份，将召开经济工作会议，专门讨论下一年的经济工作问题，很有可能对此前关于房地产发展的讨论给予定论，提出明年房地产发展的大政方针。
对于如何看待政府的调控政策，笔者认为房地产调控政策应保持一定的稳定性。房地产市场是一个市场预期因素影响大的行业。“买涨不买跌”表现明显。政策能在相当程度上影响市场预期。如果要保持房地产市场的稳定发展，那么相对稳定的政策环境就显得重要。这样就要求政策的出台要经得住市场和时间的考验，适当进行调整是可以接受的，如果政策经常性地出现“撞车”的情况，就会对市场发展不利，影响消费者预期，甚至造成市场“过山车”式的行情。（作者为上海易居房地产研究院高级研究员）
房产中介：谨慎看好楼市降税效应(每日经济新闻)
国务院常务会议对第四季度经济工作作出部署，首次提到“降低住房交易税费，支持居民购房”。沪上房地产中介行业对此持谨慎看好的态度，他们认为，降税直接降低了购房交易的成本，如同股市中的印花税下调，对活跃市场交易有一定的作用，但是，还需要出台更多相关政策，才能对提振消费信心起到明显效果。
预计营业税有望放宽
汉宇地产市场部主任邵先生对记者说，中介关注的是营业税和契税的调整。他预计，营业税有望放宽年限，从5年变为2年，针对不同的物业区别征收。契税也可能会做调整。降税政策的出台，是对市场预期与信心的调整，但目前市场观望情绪比较浓郁，只有等待相关政策出台以后，才称得上是一系列鼓励购房的优惠政策，也才会对整个市场有提振作用。
易居臣信市场研究认为，目前普通住房营业税缴付，分购买满5年和不满5年两种，卖出不满5年的房产需缴高达5%的营业税，此规定对打压房产泡沫效果显著，但如今时过境迁，适当降低营业税或减少交易的年限，对提升市场信心是不错的选择。
至于契税，在楼市低迷时，曾出现过地方政府财政补贴契税的先例，而目前无论从国际国内宏观经济形势还是楼市整体状态来看，相比当时市场惨淡程度均有过之而无不及，因此，政府再次出手，也是合情合理的。
易居臣信还建议，调整普通住房及非普通住房的标准。比如，上海两年前规定的普通住宅单价标准为内环线内17500元以下、内外环间10000元以下、外环线外7000元以下，以目前的交易情况来看，房子交易价格不断提升，很多房子被划入非普通住宅的范围，达到3%的契税标准。如果对普通住宅的标准，是单价标准进行提升，可使更多的房子能享受1.5%的标准，会在一定程度上刺激买方的兴趣。
救市恐难改观望气氛
不过，房地产中介对降税的刺激作用谨慎看好。浦东某中介人士称，国务院所指的降低住房交易税费，在有的地方已部分提前实施，而且救市政策的涉及面更广泛，但从效果来看，对楼市“元气”的恢复有限。
杭州市透明售房系统显示，10月19日，杭州主城区预定和成交（不含经济适用房）分别是51套和41套。而在杭州“24条”出台的14日，预定和成交分别是15套和47套。据杭州一业内人士透露，为期4天的浙江房博会昨日落幕，销售成绩单并不理想。如杭州下城区一楼盘曾经8.3折销售，当时促销势头不错，但在房博会上，再度拿出的50套特惠房，只预订了12套。
复旦大学某认为，这种打折促销效应的衰退，说明市场观望气氛浓厚，等待更有力度的政策。最怕出现的情况是，当初政策越严，但房价越是上涨，而今政策越松，楼市越是低迷。
信义房产新闻发言人朱大大也赞同此观点，大众都有“买涨不买跌”的心理，一旦房价下跌较为明显，将会出现一定时间的观望期。
住房交易税费将降 市民考虑买二手房(广州日报)
解读政府关于“降低住房交易税费，支持居民购房”措施
认为此举很明显是在救市 但目前增强购房者信心更重要
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议强调，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。
昨日，记者就此采访了相关和业内人士。教授韩秀云认为，房地产市场目前面临的是整体信心低迷的问题，只有增强购房者的信心才能真正稳定楼市。
由于东莞政府面临的问题是经济转型升级问题，因此，近期东莞房地产业整体而言更多由市场自行调节。而部分市民则表示随着税费的降低，会考虑购买入手相对更的二手房。
1.增强购房者信心更重要
昨日，来莞解读东莞经济的教授韩秀云肯定地告诉记者，政府提出降低住房交易税费，就是一个很明显的救市措施，鼓励购房者买房。
但韩秀云同时又提出疑问，政府只救开发商并不能解决问题。救开发商，老百姓就买账了吗？降低住房交易税费能让很多人去买房吗？韩秀云认为，更重要的是要改变消费者的心理预期。
“许多人认为东莞了，深圳也在，买房时越想就会越向后退，都要等等看。在这种情况下，政府固然可以救市，但能否让买房者改变心理预期并不确定，有时甚至会适得其反。”韩秀云认为，现在很多地方政府已经出台了救市的措施，但是如果老百姓不买房，救开发商能救多久？所以现在一方面把利率降下来，让开发商活下去，一方面在老百姓买房时给些补贴，更重要的是改变买房者的心理预期。
韩秀云认为，股市是非理性市场，楼市也不一定是理性的。只要小地产商扛不住了，就要出货，就会有一个蝴蝶效应，就会出现抄底，楼市是一个非更改市场，涨也涨过头，跌也跌过头，这就是市场经济，跌到成本价就差不多了。因此，对楼市没必要那么悲观，她的观点是短线看跌，中线看平，长线看涨，现在出手买的话，会买到低点，是买房的好机会。
2..东莞楼市仍需自行调节
东莞中原地产研究部经理车德锐表示，从温总理的一贯调控思路来看，对房地产业更多关注的是解决中低收入家庭住房困难问题，满足合理的居住需求，使居者有其屋。这次也体现了这一点。
从政策的调控目的而言，更多是稳定市场，是稳市，而不是救市。既然是稳定市场，政策更多倾向于微调，综合来讲对市场信心的恢复有一定的作用，但想起到立竿见影的即时效果很难。而对于东莞楼市而言，在经过快速深幅调整后，更容易起到稳定市场的作用，而对于预期有可能大跌或者才刚开始调整的市场来讲，更多是起到防止大幅下跌的作用，最终目的也是稳定市场。
但车德锐同时表示，从东莞目前的经济发展来看，受金融危机影响的是制造业，房地产业其次。摆在政府面前的问题是整个城市的经济转型升级问题，近期更多是解决中小企业融资难问题，因而经济工作的重心预期更多在制造行业，而不是对其他行业进行针对性调整。因此，近期东莞房地产业更多由市场自行调节。
3.对二手房交易刺激有限
东莞二手房交易税费主要构成项目如下：契税、评估费、所得税、印花税、营业税、土地税和中介费。除了上述主要税费项目，还有一些转移登记费、工本费等非主要税费项目。
2006年国家出台“国十五条”，其中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”为把营业税这笔不小的费用转嫁给消费者，大多业主都不约而同地采用实收价方式卖楼。由此，东莞二手房交易税费达到14.6％左右。
降低住房交易税费能否促进二手房交易？车德锐表示，由于东莞二手房交易税费基数大，即使相关交易税费有所下降，对刺激二手房成交力度依然有限。
市民反映
税费降低，会考虑购买二手房
在南城工作的徐小姐认为，降低税费对于买房子来说是一个利好，是对于买二手房的人来说，税费降低了好多。“我当初买那套二手房的时候交了好多税费，如果可以减少这笔费用，会有很多人选择买房。”徐小姐表示，如果降低税费会有一些买不起一手房的人选择二手房，但降税对于一手房来说作用并不是很大。
李先生一直想在莞城买一套房子，但想到高昂的交易税，就觉得很划不来，所以看了将近一年，都没有买成合适的房子。“公司是在旧城区，没有太多可以选择的新盘，如果买二手房，不要那么多税费，会考虑尽快出手。”李先生认为，如果不需要那么多的税费，会有很多人愿意去买二手房。
而对于陈小姐这样的者来说，她觉得交易税费的影响不会太大，陈小姐告诉记者，一手房的税费相对于房子本身房款来说并不多，如果是，税费并不在考虑的范围之内。“这个可能对二手房影响比较大。”陈小姐认为，买房子地段和价格是考虑的重要因素，税费的因素太小了。
政府救楼市扰乱购房族 业内人士力挺楼价不降（青岛早报）
“现在连国务院都发话要支持居民购房了，是不是意味着房屋价格因交易活跃而重新抬头。”去年12月份结婚后一直考虑购买房子的市民蒋先生昨天给记者打来电话，希望记者能帮他向房地产界的观察人士讨教一番，分析一下今年的青岛房价是否能上涨，以便他好决定是否近期出手买房。“手里攥了大半年的钱，一直认为在前期国家一系列的房地产宏观调控政策压力下，房地产商会支撑不住售房。可现在政府一个劲地给楼 市吹暖风，吹得我内心有点慌，持币待购的心态不像以前那样坚定了，怕政策落实了以后，楼价再次上涨。”蒋先生说。
乱了“心弦”的不止蒋先生一个人，记者采访了十多名处于持币观望的购房人，了解到同蒋先生目前心态类似的不在少数。
半月之内救市声一片
“大半年时间以来，我一直在留心观察青岛房价的动态，感觉上从今年3月份开始，四方和李沧区的不少商品房开盘，价格一直没有大变动，这与去年上半年楼盘开盘销售价格多少会有上浮情况相比，有明显不同。”蒋先生告诉记者，根据他的观察，今年以来青岛市区的楼盘虽然除了部分促销活动外，价格并没有下降多少，但毕竟没有往上涨。楼价的“滞涨”给蒋先生带来价格必定下降的想象空间。是六七月份，青岛楼市交易惨淡，与去年同期相比大幅度下滑。“我一度认为，青岛楼市价格肯定熬不过这个冬天。”
但进入十月份，蒋先生被来自网络或其他媒体关于一系列政府救市的消息稿得心生烦乱。先是10月中旬，媒体报道“房地产新政最快下月出台，将取消二套房限制”，接着是“14省市政府自下而上救房市，默认”，然后是城建部副部长表态称：允许各地出手刺激楼市。到昨天，国务院明确表示政府将通过降低交易税费的实质性动作支持居民购房。
山东部分地产项目资金短缺
在国务院发出救市信号的同时，山东省也有了救市声音。据了解，本月19日在潍坊召开的全省房地产业管理工作会议上传出信息，我省已有部分城市开始酝酿制定房地产救市措施。
今年18月，我省房地产开发同比增长中，3月份，6月份，两者增幅相差10余个百分点；商品住房施工面积同比增长中，2月份，8月份，增幅逐渐下降，且下降速度明显；房屋销售面积同比增长放缓，前8个月增幅低于去年同期20余个百分点，有的城市成交量不到去年同期的一半；房屋空置率增长较快，前8个月，全省房屋空置面积约500余万平方米，房屋空置率同比提高10余个百分点。房地产市场交易冷淡，使得部分城市房地产项目出现资金短缺。
“政府救的是楼市而不是楼价”
来自政府的救市声音已经回响了近一周，虽然这些声音一定程度上搅乱了持币待购的观望心态，但记者昨日走访市区多个房屋中介，和部分在售的楼房项目了解到，无论是一手房还是二手房市场，交易量并没有出现意外波动。“不过，这两天前来咨询价格的电话要比以往多了些。”山东路一楼盘售楼处工作人员告诉记者。
对于部分购房者担心政府救市会抬高青岛楼价的担心，21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚提醒，政府目前释放的一些救市信号，根本目的并不是要抬高楼价，而是要刺激市场，放大交易量。“无论是放开二手房贷款限制，还是降低交易税费，政策的着力点并不是指向性住房，而是要提高改善性以及保障性住房的交易量。目前，房地产市场面临的困局是在调控刹车踩得过猛，交易量严重萎缩，没有了‘市场’氛围，为了保持行业稳定，政府才救市刺激市场交易。”
刘刚认为，年内青岛二手房交易量将增大，一手房价格增长的可能性不大，在一些同一位置且竞争激烈的楼盘项目，地产商还有可能举行一些带有色彩的促销活动，但青岛楼市整体的空间小。
另一不愿具名的青岛地产观察人士也认为，今年青岛楼市将继续延续“滞涨”态势。“2004年地产新政，政府出台相当严厉措施打压房地产，但楼市价格却越打越高，原因是过去的四年正是、全球经济的增长期，经济环境好，正如股市，房地产也顺势火爆。但现在全球的金融危机，迫使经济由盛见衰，将极大降低楼市的吸引力。且对于很多无房人而言，毕竟目前的房价有些偏高，房价上涨的空间微乎其微。”
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