尽管北京离廊坊，但是我们来的机会还没有上海的多。随着我们京津塘大都市圈的形成，将来可以把廊坊融入大北京版图里，我们来这里就像到北京的哪个会议室一样开会那边方便。这是我们期望的。
今天给我的题目是京津城市中群中的明珠城市——廊坊，尽管我学规划的，但是后半生一直搞房地产，对城市规划新的变化了解不多。我想结合我自己的一些想法，把对廊坊的感受体现出来。我讲四个方面的问题，梦想，第二机遇，第三挑战，第四是应对。
奥运会的主题歌《我和你》，我觉得好，首先是讲同一个、同一个梦想，全都有一个共同梦想，在体育方面，在房地产方面，都有一个共同的梦想，因为全的各国政府以及房地产人士，乃至全社会，在发展房地产过程中都在追求共同的梦想。我分成三个梦想，个梦想是什么呢？和谐居住，我们通过房地产的发展，联合国提出使全人都能够有房子住。人人享有适当的住房。我们十七大提出住有所居，实际上中国的住有所居和联合国提出的人人享有住房，都道出了全人类居住上的梦想。你的房子可能是买的，也可能是租的，也可能大一点，也可能小一点，也可以住在北京，也可以住在廊坊，但是必须有房子住。全人类都在位这个梦想奋斗。当然在不同国家适当的标准不一样，不同人群适当的标准也不一样。而且我们都在为更高的理想奋斗。那么能不能实现这个目标呢？上到目前为止没有哪个国家说我们的梦想已经实现了，美国在过去几年中，美国还有一百多万个家庭是无家可归者。这次次贷出来后更惨了，许多人原来买房子首付款没有付的，对不起，付不起债务房子空下来，明明有房子还不能住。英国布朗政府上台后，提出要130万套社会住宅，为什么？因为许多人买不起房子，政府盖130万套房子提供给低收入家庭居住。
我们国家也一样，我们国家准备包下来给人民住，结果不行，那么进行房改，走市场化，发现光靠市场化也不行，房价在涨，有的家庭收入很低，本来买不起的更买不起。所以现在我们找到一个途径，保障性加市场化来解决住房问题，我们正在往这个方向努力，来解决我们中国城市居民的住房问题。我们房地产应该为和谐居住做出我们的努力，这既是我们政府的梦，也是全的梦。
第二个梦健康楼市，房地产市场能不能健康发展，现在看来大家都认识清楚了，不仅仅是房地产行业的事情，关系到全社会的事情，因为房地产与金融联系在一起，美国次贷危机怎么出来的，次贷危机是抵押贷款属于次级抵押贷款，我的信誉不高，收入不高，那么银行发贷款，定了次级，我的朋友还款能力高，那么是优级。如果我是次级抵押贷款买房，那么利率肯定高一些，否则银行不借给我，问题就出在次贷上。美国有很多金融的衍生品，次级抵押贷款演变成次级抵押债务，次贷危机变成次债，然后变成金融海啸。房地产发展是否健康发展，不仅关系到房价高低，设计多整个国家的金融安全。我们政府关注房地产是否健康发展，从03年开始，不断出台文件，目的是为了使房地产市场保持健康发展。
而恰恰房地产市场容易出现忽高忽低，一会儿，一会儿落了，大起大落是房地产市场不稳定的表现。如何保持房价的平稳，使房地产供求关系基本平衡，结构基本合理，房价基本合理，看来这个事情不容易。实现梦想也不容易。过去台湾、香港、日本我们看到，出了房地产市场泡沫，泡沫破灭后，房地产一落千丈，经济大滑坡，社会不安定。现在美国次贷出现也是房地产的事情，所以我们国家关注房地产市场是否健康，我们关注房价的变化。为什么？这不能只说我们家房子涨了还是跌了，要从国民经济角度来看房地产市场，对我们宏观经济社会发展的关系。所以全政府都在千方百计的，就是高度关注楼市的变化，因为它是国民经济的重要支柱产业。
第三个梦想是绿色建筑。大家都想住好房子，房子要住的好，要舒适。但是大家都要住好房子，住大房子，那么全能耗高，环境破坏大，如何住的舒适，能耗又少，我们使用房子过程中，能耗占全社会的30%左右，全都在讲可持续发展，都在讲气候变化问题，气候变化和我们能耗以及对环境的破坏是联在一起。房地产作为能耗大的行业，必须走可持续发展道路，必须是绿色发展。所以绿色建筑、绿色发展是全各国都必须遵循的，也是全所做的梦。
这次奥运会叫绿色奥运，我们住的酒店肯定叫绿色酒店，我们要建绿色建筑。大家都喜欢绿色，但是两个绿色大家不喜欢，是股市的绿色不喜欢，第二是台湾绿营我们也不喜欢。总的来说，绿色建筑是一个发展的方向，是个潮流。我把这三个问题概括起来就是，要解决好人的住房问题，要使我们房地产市场健康发展，而且我们建的房子必须是绿色建筑，这即是我们全各国政府在房地产方面的梦想，也是我们行业的梦想，也是我们企业的梦想。
第二讲讲机遇，我们中国的房地产可以说从98年，或者一点从2000年后遇到千年等一回的发展机会，为什么说千年等一回呢？我们中国房地产是本世纪开始千年等一回，为什么？因为我们正在进入全面进入小康阶段，我们正在不断推进工业化、城市化。最主要是我们从98年出台了房改政策，我们提倡住房自有化，或者住房私有化。我们发现一个很大的变化，大概在本世纪初，2001年、2002年，余震生部长正在建设局当部长，当时讨论部级领导干部能不能买房改房，司局长可以买了，就是廊坊市委书记可以买，河北省委书记能不能？政治局开会说可以买。这个事情通过后，江泽民同志有一段讲话，意思是这时候我们要考虑现在，除了领导以外，都可以有私有财产，都可以变成有产阶级了，以前都说是无产阶级，现在是有产阶级了，这在政治上要考虑这个问题。现在顺理成章了。我们自有住房83%，农村是99.9%，全的，正是这样以产权改革为主导思想的住房制度改革，加上我们土地使用制度的改革。刚才说全面建设小康，房地产出现千年等一回的发展机会。
我们这几年房地产市场为什么这么兴旺，有的人早就说冬天快到了，总是不到，为什么？我们需求在旺盛了，我们自有住房率从17%到83%，1985年统计，私房占17%，而现在占83%，翻天覆地的变化。这个变化是给我们中国房地产发展带来极大的机遇。我们老百姓住房条件明显改善，我们行业迅速从一个不起眼的小行业变成全民瞩目的大行业，成为国民经济的支柱产业，成为国民经济的重要支柱产业，重要支柱产业不是我发明的，是国务院文件写的，是我们国家随着房地产业发展，我们拉动整个经济的发展。现在房地产国民经济占多大比例呢？建设部部长说的，房地产和相关产业拉动经济增长占到20%，占GDP20%。应该说房地产成为今天中国的发展火车头，而在座的各位，正在千年等一回的发展机遇中进入这个行业，抓住这个机会，应该是很幸运的，也是很幸福的，也是很愉快的事情。尽管社会上对我们行业有这样那样的说法，有的不了解，有的是误解，有的当然是我们行业处在年轻阶段，有许多缺点，有许多不正常的阶段，所以大家有这样那样的看法，但是你不能否认房地产的发展机遇，不能否认房地产对国民经济的贡献，它的地位和作用。
当然有前有后，我们沿海地区广州、深圳发展最快，长三角地区发展也很快，北京也很快，河北省相对而言发展速度慢一些，或者起步晚一些。不管怎么说，我们都跟上了千年等一回的发展机会。我们应该看到我们今天房地产机会，不是说平白无故出来的，而是在这样的机会上，我们应该认清楚我们的发展阶段，房地产起来的原因。尽管我们有将近8到10年的发展，但是还远远不够，我们刚刚起步，我们人均住房面积迅速扩大，但是平均起来在27平米，但是我们产品的品质，住房的品质，住房的质量，比起发达国家还有很大差距，面积差不多，他们平均30到35平米，我们27、28，我们还有发展空间，但是我们品质发展空间更大。我看了人家的住宅，外面高速公路汽车声音很大，门窗一关什么声音都没有了，密封性很强。而我们门窗，你看透风的很多。
我发现这个问题，我们北方要取暖，但是我们取暖的耗能远远是人家同样纬度的发达国家的四倍的能耗，得到的舒适度还不如人家，什么原因？人家隔热保温比我们好，我们能量损失掉了。我们住在里面的许多设施，我们不看外面，看里面，我们与别人有很大的差距，所以我们有很大的发展空间，无论数量还是质量。
当然还有个问题，我们还在城市化过程中，什么叫城市化，大家都知道，简单讲就是住在城市里面的人口占人口的比例，中国城市化水平达到多少呢？2007年底是44.9%，现在可能超过45%了，按照45%来算，是什么水平？还不到全城市化的平均水平，全城市化平均水平多少呢？50%，2007年正好50%，一半住在城里，一半住在农村，可能河北省比例低于水平。我不知道廊坊市怎么样，我没有统计过。说明我们的城市化还有很大的发展空间，而城市化是推动房地产成长、房地产发展的主要动力，这大家都很清楚。一个房地产市场为什么发达，人口，增加人口就增加需求。像美国一些城市，这两年城市增加了，房价往上涨了，过两年人出城市了，那么房价下跌。房地产是城市化发展的动力，什么时候城市化到65%、75%，因为70%以上的城市化才算现代化国家，我们总有一天回答道。在今后20年、30年当中，我们房地产会怎么样，不用多说大家都很清楚。
随着我们工业化、城市化的发展，我们收入水平增长，我们改革开放三十年，三十年的成就举世瞩目。但是我们看到，同样是已经走过这个道路的美国、英国，我查了资料，人家长期增长60年、70年，美国60年，英国70年，我们起码还有30年的兴旺，所以这个机遇房地产人士一定要抓住。我们现在的房地产还是以增量交易为主体的房地产，美国房地产，美国在整个市场交易中，真正新建房的交易量不超过15%，有的城市新增房地产进入市场交易的只有占5%，他们主要是二手房交易，我们国家一手房交易是主体。美国房地产对美国经济还有这么大的作用，更何况我们中国房地产的机遇有多大。又给发达城市晚一步的房地产，我们廊坊市有多大机遇，这点不用担心。
下面说说挑战，挑战是什么？大家可能会说挑战是市场的冷热，冷热变化对我们的挑战很大。既然是三个梦想，要实现梦想就都有挑战。无论奥运会还是残奥会，残奥会项目看了不想看，心里不舒服，是对心理极限的挑战。我们房地产市场没有挑战就不会成熟，中国发展没有对中国的挑战，中国也不会成长，一个人要有挑战，所以我们不要怕挑战，我们应该勇敢的面对挑战，而且挑战是客观存在的，不能回避。我们应该笑迎挑战，面对挑战，应付挑战，这才是正确的态度。
我想讲我一个观点，我们要遵循客观规律，自然界有自然界的规律，有地震，有雪灾，有水灾，有台风，你不能说哪天没有了，不可能，自然界还有规律，有春夏秋冬。我们社会发展经济发展中，同样有规律，比如经济发展，进入市场经济下必然有它的周期变化，市场有时候冷有时候热，那么房地产也一样，房地产进入市场经济以后也会体现它周期性的变化，也有冷热得变化，而且房地产冷热变化必然与宏观经济联系在一起，为什么？因为房地产业是重要支柱产业。什么叫重要支柱产业，大家回头看看，客厅大柱子，如果没有这个大柱子，我们能在这里开会吗？中国房地产就是这个柱子。国民经济发展好不好，房地产业很重要。国民经济和社会发展中出现的问题都会在房地产中体现出来，都会在柱子上面反映出来，下雪了，刮风了，楼的荷载都在柱子上传递下来，所以我们应该关注整个宏观经济变化，它的变化会影响到我们本生的所作所为。
我举个例子，中国社会发展过程中，改革开放三十年来我们的成就是什么？是快，发展速度快，人民生活水平改变的快，我们问题是什么？两个问题，一个是贫富差距拉大了，第二是资源环境代价过大，这是十七大报告里讲的。我们现在提出又好又快，就是要改变我们过去发展中贫富差距拉大带来的社会问题，要改变我们过去高能耗、污染环境的做法。我认为又好又快的好，我理解是这两体现出来。这两方面都会在房地产方面体现出来，刚才我说我们是重要支柱。房地产发展必须又好又快，在发展中必须要把贫困家庭的居住解决好，另外我们要节能省地，节水节电。房地产发展过程中，房地产的问题往往不是房地产自己本生，有许多问题是社会经济发展中带进房地产的。
一方面说房价涨的太快，房价涨的太快是有问题的，但是我们又看到我们在高房价情况下照样卖的很火，像去年，购买力还是存在。潘石屹很自豪，说这种情况下卖的这么好，买房子是许多煤老板、矿主，当然他抓住了市场的份额。说明我们社会的贫富差距。你说房价高，他还买好几套，有的人买不起。在房地产中反映的问题恰恰是社会贫富差距反映在里面的。这个问题怎么解决？光靠房地产解决不了，但是房地产必须承担一些责任，你在发展过程中必须兼顾低手术家庭的问题。我们支柱产业它的作用和地位，社会影响对房地产影响很大的。我们如何看待这些问题，如何应对这样的发展。
我讲了半天想说明什么问题呢？在市场经济发展过程中，从的市场经济他们走过的历程，我们看到的现象和中国已经遇到的问题，说明我们的宏观经济客观上是有周期的，房地产发展也会有周期性的变化，这是市场经济的结果。如果2007年是房地产的炎热夏天，那么我们2007年房地产恐怕进入了冬天，有人说进入初冬，有人说严冬。我们不能否认这个事实，不能否认房地产进入低潮。有几个数据很清楚，表面看起来统计局数字房地产价格还在涨，同比还在涨，但是在8月份环比在下降，而且这个趋势还会出现。我现在觉得我们要客观看房价问题。
对房价有许多议论，就好象议论我们奥运会的奖牌一样，你说奥运会奖牌，谁家？我们肯定说中国，我们51块，美国人说他们，他们奖牌总数比我们高，而且他们当中，一个篮球队发了多少奖牌，比我们多，欧共体说他们，他们加在一起。牙买加说他们，因为人均奖牌他们。我们房价恐怕也说不清楚，不管怎么说，房价下滑的势头已经出现。当然我不反对房价下滑，上涨可以，下滑也可以，市场经济规律。我希望是上升不要上的太快，下滑也不要下的太大。其实国家的宏观调控是干什么的？大家说宏观调控结束没有？宏观调控永远不会结束，因为经济能热在变化，平衡是相对的，不平衡是的，有时候太热有时候太冷，国家宏观调控就是冷的时候不要太冷，热的时候不要太热。房地产市场进入夏天，太热，我们国家出文件说不能太热，现在房地产出现的问题是什么？不是房价问题，是销售量问题，今年1到8月份的统计，销售量同比下降14.9%，这是十年过没有的，而且下滑的趋势还在增加。销售量的下降给人一种信号，房地产进入下行通道，房地产正进入冬天。
作为政府宏观调控怎么办呢？冬天既然到了，冬天不要太冷，冬天时间不要太长，大起以后的大落，损失是大的，强调，保持房地产市场的稳定，防止大起大落。因为从宏观经济对全局，刚才我说房地产与经济之间的关系，和金融之间的关系，和地方政府财政关系，和我们老百姓财产关系，从宏观上看，房地产经不起大起大落，我们股市已经大熊市，如果房地产再来个大熊市，这损失可想而知。我相信安格路德判断，国家肯定会在防止房地产大起大落上要采取调控手段。美国崇尚自由市场经济的国家，结果它的调控的手段、力度比我们大的多。你看美国这次救市大得多，为什么？为了美国的利益，为了使经济不要出现大的波动。中国市场也是一样，当然这个情况下对我们是挑战，我想一个国家，刚才说，一个人的成长必须经过春夏秋冬，一个行业的成长也要经过春夏秋冬，一个企业也是如此。春天过的很好，秋天也不错，夏天你要注意不能太狂热，到冬天要保暖。
最后我讲讲我们的应对，总的来说，在这样的市场情况下，整个经济形势，金融还要，金融带来的问题，现在大家对美国的模式产生怀疑，美国华尔街已经哄然倒下，美国华尔街没有投行了，对中国的影响是什么，对影响是什么，影响中国最后是出口的下降，出口增速的下降，必然会影响中国经济的发展，因为中国现在在GDP增长中，我们去年11.9中，有2个点是靠外需，如果出口大幅度下降，对我们GDP意味着什么。对房地产调控我们要向有关部门提出建议，我是两句话，，政府适时微调政策，我们政府有必要对房地产政策，因为现在许多政策举措在房地产过热情况下提出的，而现在房地产已经开始下行，我们应该适时调整我们的政策。而企业去年，今年恐怕要适时调整你的价格，不要把价格说的死死的，没有必要。适时、适量，因为各地情况不一样。比如深圳房价去年很多楼盘翻了一番，现在跌回去30%，可能比去年年初还要高，泡沫挤掉。有的城市去年没有大涨，那么今年就不存在大落的问题，既然没有大起怎么来大落呢？因为房地产市场是区域性的市场。所以政府要适时微调政策，企业要微调价格。
宏观经济现在保增长的呼声越来越高，大家知道去年7月份，政治局提出宏观经济调控的首要任务，从去年11月提出来的两个防字变成了一保一防，七月份已经便成了保持经济平稳较快发展，防止价格过快上涨。七月份到现在才两个月，好象国内形势又发生了很大变化。六月份还刚刚初现端倪，七八两个月很明显，宏观经济是否做出调整，我们看结论。但是可以看出来保增长的要求，宏观调控的基本任务越来越强化。
这样的情况下，我相信房地产市场也会做出相应调控举措，保证我们房地产市场的稳定，所以我提出来保稳定促交易，保稳定促交易过好冬。最后我讲讲如何过冬的问题。三点建议。一、保卫资金链，因为既然是冬天，就是我销售缓慢，回款速度缓慢，加上比较紧的金融信贷政策，导致许多开发商资金链很吃紧，所以保卫资金链，保护现金流成为我们当务之急。通过促进销售，通过搞好融资，稳健发展，来保卫资金链。我把保卫资金链看作是过冬天的时候穿的大棉袄。保卫资金链穿件大棉袄。
第二个应对措施，因为我们房地产市场并不是没有销售，其实我们市场刚性需求还摆在这。比如想买房的人，因为看到现在市场的苗头，所以现在观望，我们银行个人存款突破20万亿，去年才17万亿，今年多了3万亿，为什么？老百姓有钱没有地方，股票不敢投，楼市不敢投，买古董怕上当，买怕吃亏，没有地方投。说明我们刚性需求还是有的，我们结婚用房，我们拆迁用房，我们改善性住房，还是有的。我们要寻找一个需求旺盛的地方，需求旺盛的楼盘，需求旺盛的物业，寻找房地产的差异化。就是我们做房地产的差异化，来增加我们的销售，增加我们的业务量。我把这叫做找个热地方，寻找差异化找个热地方。
第三个建议，提高性价比。我们楼有的卖的好有的卖的不好，什么卖的好？性价比好的楼。我们趁这个机会提高性价比，苦练内功。这叫提高性价比，增强抵抗力，你穿了大棉袄，找到热的地方，而且抵抗力强了，冬天还过不去吗？而且对提高全行业的品质、素质都有好处。
最后我想讲一点，我们廊坊这里，总体说市场发展比较平稳，我们老百姓主要需求还是自住性需求，刚性需求。像深圳大量投机性需求没有出现过，像北京市、上海市外地人来买房，造成性需求，所以我们未来发展空间很大，京津塘城市圈当中。我们看到长三角中，除了上海外，南京、杭州以外城市，在中间的中小城市都是一个个明珠，昆山、嘉兴、江阴，有的还是县级市。我想未来在环渤海外，在京津塘这个地区，我们廊坊，无论是经济发展还是房地产，都将会成为一颗明珠，而且搞出我们的特色来。
既然冬天已经来临了，春天就为时了，我们应该满怀信心做好我们的工作，迎接房地产新的春天。谢谢大家！
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