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9月2日，一篇题为《为什么8月8日全40亿人的目光从“永定门”开始？》的帖子引发了一场“永定门风波”，2天内数千网友点击，并引发了百条主题回复贴。2天后，这一风波迅速蔓延到天涯。惊叹也好，辱骂也罢！无论是奥运脚印起点的永定门城楼还是新北京南站，无论是古老天坛还是曾迷醉多少文人墨客的陶然亭都引起了无数网友的关注。
作为一个老北京城区，永定门为何引起了如此大的关注？永定门区域的居住价值究竟如何？搜房网策划了此次“永定门区域沙龙”，不仅邀请到政府官员、学者，还将邀请网友博友以及媒体，从多个角度全方位的解读永定门，探讨永定门区域的居住价值。
▲时间：2008年9月11日14：00
▲地点：搜房直播间
▲嘉宾：
中国管理科学研究院区域发展研究所所长 张乃剑
高科技管理工作委员会城市管理专业委员会主任 章惠生
中海地产项目代表
中国房地产报-新地标中文主编助理 陈海保
北京娱乐信报生活新闻记者 蔡雪婧
网友小白
网友初见观澜
对此次活动进行现场直播，敬请关注！
精彩观点导读： 南城的价值被开发商忽视了 永定门区域的发展需要产业经济的支撑 新南站吹响了南城城市开发建设的新高潮 永定门区域必定会产生高档住宅 南城要出高档住宅一定是在新南站 喜欢个吃螃蟹的中海地产 产品是豪宅的根 90平米也可以做高档住宅
【主持人】搜房的网友大家好，很高兴大家关注我们这期的论坛。我们这期主要关注永定门区域的居住价值，之所以做这个论坛就是因为现在网上兴起了一股"永定门的风波"，就因为一篇帖子而引发了无数的跟贴和高达上万的点击量，并且这股风波还蔓延到了天涯，所以我们希望能够跟媒体、、开发商及网友一起来探讨这个区域的居住价值以及未来的发展。
【主持人】今天我们邀请了两位，有中国管理科学院研究院区域发展研究所所长张乃剑老师，高科技管理工作委员会、城市管理专业委员会章惠生主任，还邀请了三位媒体嘉宾，中房报-新地标主编陈海保，新京报的记者朱开云，北京娱乐信报的记者蔡雪婧，还有开发商代表。与以往论坛不一样的是，我们还邀请到了两位网友，一位是无意中发起这场争论的初见观澜，一位是小白，这位是我们的博友，她在博客发表了大量关于永定门的文章。说到永定门，在座的网友不陌生，我们在座的开发商也不陌生，但作为永定门风波的始作俑者，我很想问问初见观澜，当初你发这个帖子有什么初衷，发了帖子之后有那么大的反响又有什么感想？
【初见观澜】刚开始发帖子是想创造一个话题，因为我是搜房业内论坛的版主。当时觉得自从奥运会开幕以后，大家都比较关注与奥运会相关的东西，于是我就想说说永定门，因为它是历史足迹的起始点。我当时思考一个问题，为什么永定门区域的网友不能站出来，把自己的亲身经历或者对这域的想法说出来。我理清了一个思路以后发了一篇关于《为什么全40亿人的目光从永定门开始》的帖子，就是一个抛砖引玉，没想到在业内论坛引起了大概几万点击量的关注，真的是很意外。
【主持人】其实我们看到网上涌起的这个风波也觉得很意外，因为一直以来，永定门可能是大家比较遗忘的角落，可能是因为奥运会让大家重新认识了他。我们也做了一个关于永定门区域居住价值的调查，关于大家对永定门的印象，大多数的网友投了破旧、落后、发展缓慢的一票，就是说永定门区域目前发展现状不是太好。咱不是北京人也不是很好说，今天呢我们也邀请到了我们资深的博友小白，因为她是土生土长的北京人，可能她对永定门的过去和现在有一个很强烈的对比。刚才我们也得知小白为这次论坛做了一个很精心的准备，下面就请小白给我们谈谈她印象中的永定门吧？
【小白】其实我挺惭愧的，我出生在西城区的胡同里，在东城。其实我去南城只去了两次，从小我爸和我说南城菜市口以前是砍头的地方，而且我觉得那边比较荒。我当时次去南城是红桥那边买玩具，因为我听说红桥有玩具枪。后来我看了一篇帖子，说永定门的路修了，于是抽空我又去北京南站看了一遍，可以给大家看看我拍的一些照片。现在你看已经不是土路，已经是马路了。这个是盘上去的通道，在这里拍了一张和谐号的火车。这张我给朋友看他们以为是机场，这个漂亮，因为我摄影技术有限，相机不是很好，拍出来的效果不是我肉眼可以看到的，实际上的漂亮，它的大玻璃高，底下就是停火车的地方。这张是进去侯车大厅，前面是安检口，后边是大牌子。底下这张是休息区，上面挂着奥运和中国的。这张照片是安检人员穿着同样的服装的整齐划一，这张是VIP休息区，挂着用红丝带围起来。这是普通的休息区，的好，的干净，也是大理石的地板。这张是它的茶水间，上边是福娃的照片。
【小白】给大家讲一个小插曲，我们想下去看火车去，但是从礼拜五下午开始南站不售站台票了，后来我老公找到那里的领班，跟她说"阿姨，我没见过火车，我没出过北京，我求求你让我下去火车，我从小在东城长大，我来南城次，我看南城的火车站很漂亮，我想下去看看。"人家很无奈就给他带下去了，他就拍了几张火车的照片。
【小白】在第二次去完南城以后，我觉得我对南城的观点转变了，我觉得不是候我爸描述的砍头的地方，有大马车、土路等等，我觉得南城还是挺有发展前景的地方。因为我们到后来7点多从火车站往外走，看远处的楼觉得不是在南城，就像望京一样。其实楼和马路的发展很不错，人多，车也挺密集，我觉得南城现在发展的和我以前候完全不一样，这点给我们的感受大。
【主持人】谢谢小白。因为你去南城不是太多，但是你的感触截然反差太大。我想问一下在座的各位嘉宾有没有去过永定门区域，有没有去过北京南站，对那边有什么样的印象？先从三位媒体开始吧。
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【蔡雪婧】南城的变化和这位网友说的一样，不在其中感受不到，我在南城住了将近八年，感觉变化很大，现在的道路是的宽，感觉好，尤其永定门二环区域。我觉得南城不仅是南站，还有一个契机，可能大家以后去天津，去上海，京沪高铁开了以后，因为要去上海时尚的地方，不得不从南城过一下。比如明年四号线的开通，还有今后很多，包括中轴路8号线，连接北京东边和南边的14号线，以及亦庄的支线开通会对南城起很大的作用，现在。
【主持人】咱们听听陈主编的意见。
【陈海保】我前几天去天坛，感觉有这么大的绿地景观，真的很难得，包括还有陶然亭公园和天坛还有南站形成三叉戟的区域，这里以后不仅仅有漂亮的景观，还会有人流、物流、资金流、信息流，政府规划方面都介绍了很多。我谈一个东西就是中轴，我觉得中轴就是。北京现在是以紫禁城这个地方为，北面有了奥运村，有了鸟巢，发展的很好。现在南站的建设，将会形成南北呼应的形式，我觉得下一个地方就是中轴路的南面，这个区域一定会发展的更好。
【主持人】谢谢陈主编，陈主编说的很诙谐。我们看看新京报的记者有什么感想？
南城的价值被开发商忽视了
【朱开云】我住在和永定门的地方，在天坛东面。我在住了半年，然后搬到了天坛那边去了。南城不像北面，北面有一些区域人口很多，但是那里配套设施的少，有点跟不上的感觉。南城有天坛公园，龙潭公园，还有国家体育总局、先农坛。我上大学时听说南城怎么不好，但是我过去了以后觉得这个地方很方便的，包括很多老北京的东西等你在北边找不到。我觉得奥运会以后对于中国的东西，老北京的东西认同
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【朱开云】第二就是包括开发商没有意识到那块的价值。因为以前北京这个城市发展，大家都觉得应该更多的盖高楼，但是大家渐渐发现交通不方便了，是因为一个区域里面人太多了，居住密度太大了，而永定门这个区域，有很多大公园，居住密度很低，像陶然亭、天坛、永定门北面的大街心花园，还有有名的护城河，这些都是在别的地方找不到的。现在交通也十分方便了，去哪里都好走，又有。
【主持人】我想到了一点外国人对中国人的了解停留在过去几十年以外，对于永定门这块也是一样的。也许大家觉得它落后，像刚才小白介绍的她没有亲自到那个地方看看，她根本不知道那个地方发生了天翻地覆的变化。所以永定门需要大家认识和了解。刚才听了媒体的言论，看看我们的区域张所长有没有什么看法？
永定门区域的发展需要产业经济的支撑
【张乃剑】为什么大家关注永定门这个事情？我认为有两个主要因素，主要因素就是大家对于永定门的过去和现在都有所了解。因为永定门在封建王朝的时候是南大门，永定门这个区域在历曾是繁华地带。今天和北京的其他区进行比较，崇文区和其他的周边有一定的差别，今昔对比很遗憾。从区域经济的研究来说,我觉得有两个深层次的原因，哪两个深层次的原因呢？作为城市，有一个城市功能区的定位问题，由于它的功能差异，它体现在城市的地位问题。城市的地位，在一个城市群一定范围之内，衡量的标准叫首位度，首位度高，说明你在这个区域里面影响很大，要素就是它的经济总量，经济的规模在的这个区域范围之内，它占的比例高，说明首位度高，占的越高他经济文化影响力越大。
【张乃剑】现在几万人在网上关注永定门说明了一个问题，永定门区域的前景被很多人看好。这里面有两个原因，一个就是交通问题的改善，交通大动脉的重新定义。建国以后随着东西长安街的拓宽，整个北京市东
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【张乃剑】但是第二个深层次的问题就随之而来了，这就是一个地方怎么样发展，取向怎么样，人们愿意不愿意到那里去居住有很多的原因，有人说不到崇文区住是人们的偏见，其实不仅是偏见的问题。这里面因为崇文区的经济总量不大，区政府财政很弱，没有更多的资金去搞老城区基础设施建设，城市服务功能落后，崇文区历虽然曾经十分的繁荣和热闹，但是由于历史的变迁，城市功能区的变化，这一地区渐渐发展缓慢了。现在奥运会结束了，城市该向那个方向，要想让这个地方经济发展起来，很繁荣，有人气，它要具备几个条件。
【张乃剑】一个就是交通条件，交通的大动脉四通八达，这几年交通有了很大的改善。再一个就是具有集聚性的公益公共功能活动设施，大型公益公共活动设施。比如大型公园，大的医院、文化设施等等，带有集聚性的大型公益公共设施，现在新南站的建立更是起到了这个作用。第二个重要条件是要产业支持，区域发展需要产业链的带动，南二环沿线的商圈的形成，弥补了这一点。最后就是服务设施，服务设施将会随着商圈的建立而逐步完善。现在永定门这个地方历的辉煌和今天不适应，我们觉得很惋惜，而未来将有一个比较好的发展，网友大家都很关注，我觉得是出于这方面。
【主持人】张老师从区域经济的发展谈到了永定门的发展，也谈到了永定门区域曾经的辉煌和未来的发展。我们谈一个比较轻松的问题，在我们的调查里面谈到了为什么这个帖子会引起无数网友跟贴，造成这个事件的原因就是因为北京发生的事情对于永定门区域造成了影响，大家可以自由的讨论。刚才大家说到了北京南站，因为北京南站对于北京来说是一个大的事，奥运脚印从永定门开始起步，还有什么事对于南城永定门区域发展起到重大的影响？
【蔡雪婧】问题中的个选项我个人觉得这么高的点击率我很差异，北京城的名片会是永定门？最起码我周边的人不会想到这个，首先可能想到的是天安门。后面的发展其实我从个人的角度来看消费者关注除了配套以外，其实环境也很重要。因为我也是一个外地人，来北京十多年，慢慢的、工作、成家，感觉环境很重要，不仅仅说因为配套的问题，就愿意住在这。我觉得环境应该提一下，包括刚才张所长提到了很多，我觉得很重要的就是建设，我觉得要做的文章很多，像您谈到有政府支持、民众的支持，还得有政策的倾斜。我觉得体育总局在这里可以做一个体育街，这个体育街的商业氛围和后续的产业，可以发展一些体育用品专卖店，像大品牌耐克等品牌旗舰店都吸引过来，开在这里。这边的体育界人士居多，以后发展也会很好很快的。所以我觉得还是需要政策支持和当地政府做其他的工作。
【蔡雪婧】下面谈到什么原因使永定门区域受到关注。我个人认为后面其实古老的历史回忆有一定的印象，这次网友的帖子为什么这么关注呢？如果我们往后一点他帖子肯定不会关注，因为那个大脚印从永定门开始，所以永定门走进了大家的视线。其实不仅是永定门，我觉得永定门不能单独作一个区域，甚至可以扩充到南城。现在这个区域建设的很好，以后我觉得建设更细化一些，给企业和政府一些指导性，比如配套或者建设提的更细一些，让网民提出更细致的意见，给政府在制定政策的时候，更多一些的参考价值。
新南站吹响了南城城市开发建设的新高潮
【主持人】插一句话，关于你说的老北京见证北京城的名片，因为我是刚刚到北京没有多久的人，从奥运脚印从那边兴起，看到永定门的城墙，我觉得那代表了老北京的风貌。很多网友选择这一点，可能是因为那里保留了老北京的建筑和历史的原貌。其实您也谈到了像一些品牌店没有建在那边，可能那边需要一个经济的支撑。我想大家注意一下关于下面的选项，就是什么原因使得永定门的区域关注。因为大家把23.8%的比例投在了北京南站，是不是北京南站的新建带动了人流量，北京南站可以带动这个区域的经济发展吗？
【陈海保】大家为什么关注南站，一个是因为大，另外南站建的这么好，像机场一样。我们以前给大家的印象，包括北京北站和北京站，各地的火车站都是脏乱，但是这个我觉得是一个五星级的火车站。更多是因为这个角度，我关注了北京南站，所以关注了永定门这个区域，因为它的现代化，甚至它是亚洲大火车站，也可能是全球比较好的火车站，他的现代化使人们看到南城在未来形象。
【朱开云】我觉得你漏了很重要的选项，就是五号线的开通。刚才张所长提到了地理中轴线开支转变为经济中轴线。未来8号线的开通会将很多商圈连接起来，例如奥运村商圈和永定门商圈，也会把重要的地理标志联系起来，像鸟巢、天安门和永定门。
【中海代表】为什么说调查北京南站修建让永定门的关注忽然高起来，我觉得在很多人心目当中是一个契机。北京经过这么多年的发展，北边、东边、西边都有很全的配套，很成熟的产业。奥运会结束以后北京往哪个方向发展？东、西、北三个方向已经快饱和了，北京要不停的往前发展，需要新的增长，政府还需要在不久的将来有更强大的产业带动发展起来，这个发展点就是南城，北京南站周边。南站就像我们两位所说的交通先行，交通好了以后产业才可以带起来。
【中海代表】那我来说说对区域交通的理解。交通分大交通和小交通，举个例子，如果和机场比较，东西向长安街算是小交通，是城市内部的，而机场算是大交通，是国际化的，现在很多经济发展都要靠国际化、全球化来带动。现在永定门商圈有用了很多小交通，例如二环路，4号线，新修缮的中轴路等等，而未来还有8号线、14号线这些贯穿整个北京城的动脉。这些是北京市的交通。
【中海代表】而南站是个性的交通，新南站的定位我们都知道是很的，都是连接有名的经济发达城市，其中四个直辖市它连接了三个，北京、天津、上海。为什么说南站重要呢，得从一个更高的角度去看，从城市带的发展角度去看。我们知道单个城市的发展达到一定程度的时候他会去连接起很多城市进行城市带的开发建设，每个城市扮演每个城市不同的角色，我觉得南站就是在环渤海区域当中连接了北京，连接了天津，像现在还有一些青岛、济南都是在渤海区经济发达的城市。环渤海区将是未来中国经济发展最快速的地方，是经济发展最重要的棋子。现在要发展环渤海商圈，是继珠三角、长三角之后的第三个超大型城市圈的发展，是为了带动北方市场圈的综合发展。现在南站的建立，会转变北京市整体商务商业资源的流向，会使这些资源在城市带的发展当中转移，在最有利于城市带发展的区域汇集。
【中海代表】更重要的是，还有个国际化的交通结点将借助南站，使北京的经济发展有个新的窗口，那就是北京第二国际机场，第二国际机场将会在北京南城选址。虽然政府还没有正式公布规划方案，有几个规划预选的点，大家都是知道的，一个地方可能是会在南苑机场，一个地方可能是会在京津高速铁路的沿线。两个地址无论在在哪一个区域，都会通过高速铁路或者经过北京南站商圈，这里将成为新机场进入北京市的门户，就像三元桥和现在机场的关系一样。也就是说无论从城市内、城市圈还是从国际化角度来看，北京新南站的建成，都意味着展开了北京城市发展新阶段的序幕。
永定门区域必定会产生高档住宅
【主持人】刚才王经理谈到了北京南站的建成对于这个区域会造成什么样的影响，章惠生老师有什么看法？
【章惠生】刚才各位和媒体讲了很多，我觉得还有很多问题。比如刚才讲到的永定门这块为什么相对比较落后，我们听张所长从区域经济发展谈了这个问题。站在我城市发展的角度来看，这不仅是北京，上海也是这样，我们现在看永定门区域，永定门这片地域基本上是崇文区、宣武区、丰台区的交界处，我们上海的徐家汇、曹家渡等也是三区交界。现在拿永定门区域的人来讲，不管是前门也好，他们都是老北京的商业文化。
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【章惠生】还有一些像天桥的这些都是民俗的文化，像牛街属于民族的文化。先进的理念还没有融进来，还是守着旧的东西，因为他们皇城的边上，而在皇宫的边上，是君在上，你是臣民而已，所以他们也很安逸做自己的事。再加上在以前，各个区政府领导对于自己边缘的地方不太愿意发展，要发展也放在自己的区域，他认为区可以辐射，我把大量精力投入这里他认为划不来。就是丰台也好或者宣武也好，也不会把资金投入到永定门这里。现在新的南站这里，其实北京市政府已经看到了这块，决心要联动几个地区共同发展。
【章惠生】但从文化的角度来看，如果要将永定门这块，站在这么一个所谓的的话，这是一个传统的东西，这在我们中国是的，这个东西我们应该作为一个国宝保存。但是保存和发展，就像这次议题讨论如何使它做到平衡，要是保存的话，我们北京市历史文化保护条例很严格，就是对于这点，比如说我们所讲的钟鼓楼周边都是四合院，它周边的高度都有控制，这边也是一样。不是我想做22层楼、28层楼就能做的，不是你想要多高就能给你多高，这样对于城市的开发有一定的制约，因为城市开发也要算成本，以后这个区域高层建筑会很少。
【章惠生】新南站这个地方是我们市和来做的，因为像这种三区交界地，有些地区力量有限，所以肯定要靠市里和来投入。由于这么大的车站建起来，在亚洲算是的，所以我认为这个站建起来不仅是现代化，而且是国际化。除了天津之外，还有上海，这个交通连接也很重要，上海国内大企业和海外企业很多，他们如果看到今后北京和上海五个高速的路线能通达就在南站发，这样就不会坐飞机了。所以这五个交通，我觉得有更大范围的经济合作，不仅抓住了北京和天津的合作，而且把北京和上海这两个我们中国的经济合在了一起，这点可以吸引人们的眼球。
【章惠生】这种商务区是高层次的、现代化的，而且对于城市开发过程中各个行业也有一定吸引。由于它是现代化的，以后发展会十分迅速，包括我们的商业会很快在那里发展，有商业就有住宅，商业层次高，住宅层次也会高，比如这次议题讲的有一点，能否有一些高档的楼盘，而且这一点很重要，产品做得好了，环境做好了，才会有高素质的人看中，比如像星河湾、御园、棕榈泉等等，如果未来南城出现的话，肯定在我们南站周围，其他地方可能性不大。永定门这两边的区域，像这种文脉和地段，也是长时间形成下来的，不是今天一天就有的。
【章惠生】我个人有个建议，我们国家在区域硬件设施建设的过程中，还要把软件建设提升上去才行，这是需要公共投入的。软件的建设是指精神的，人们的素质，例：责任心、诚信等。这些没有国家大力的投入，哪个民营企业或者事业单位也不可能投入，而这块也是我们政府义不容辞的。只有把软件跟上去，永定门这块才可以更快发展。
【主持人】陈主编你也是业内人士，刚才章老师提到的一个问题我也想问您，您认为永定门区域可以出现星河湾这样的高档住宅吗？
【陈海保】这个区域从地理位置来看还是不错的，如果这个房子比较高的话可以看到天坛公园和陶然亭公园，具有很好的景观。永定门这个区域具备了天生的魅力。另外谈到了交通的问题，像永定门这个区域也有8号线，也具备这种条件。我家边上是10号线，今年上半年开通了的方便，就是因为的原因。很多人认为高档住宅一定是比较远的地方，像别墅在别墅区什么的，但是边的楼盘，我觉得不仅仅是居住起来很方便，更具有那种潜质，我觉得永定门具备了稀缺的地理位置和交通位置，我觉得这两点可以诞生一个的文化，另外还需要品牌地产，我觉得这点很重要。
【主持人】你买房是不是喜欢大开发商开发的项目？
【中房报】是啊，在这个位置如果你不是品牌开发商盖不出这种房子，我觉得和品牌商有关系。
【主持人】您认为在永定门区域那边会诞生豪宅，但是必须具备四个方面的因素，一个是品牌开发商，然后有一个公园，就是景观，然后是稀缺的地理位置和交通，第四就是交通设施的改进。
南城要出高档住宅一定是在新南站
【章惠生】我原来在上海90年代也搞过房地产，如果说要叫我在这里开发的话，我要看周边是否协调，要有真正的好产品，周围环境好我可以住，而且还要考虑能。高档房能设置一定要开阔出去，就是交通好才行，我觉得永定门就是一个内城，因为他这里对交通不要求，他有路马上就可以到外面去，他希望要求的环境就是。这个环境包括了两种环境，内部环境和外部环境。因为我自己做过房地产，南站是有机遇的，如果他在这里做的话，打一个比方我在这里，我有足够的资金，因为一个房地产开发商和规划局一定保持紧密的联系，不管用什么途径，他们知道今后在这里是一个大手笔，放心，我就敢做。定位是消费者的心，是他对你的认可，对你认可了你就好做了。所以我觉得像永定门这个区域要做的话，做高档就是在新南站，未来发展前景挺好。设身处地的想一想，站在市场的角度考虑，因为你住高档住宅必须要有市场，要有这些人，谁进来做，他们的希望是什么，他们的心态是什么。
【陈海保】我觉得永定门的地理位置比星河湾的地理位置还要好，从离天安门的直线距离就可以看出来。第二从地脉文化来说，我觉得这个地方比那个地方更有故事，我们研究星河湾可能只是说产品做得好，谈到地脉我们挖掘不出来，而永定门这个地脉文化很有渊源。星河湾为什么做好，最开始大家都不看好星河湾，他当时拿地的时候别人都质疑，为什么现在星河湾成为了标志，那一域都被人认可了。现在永定门大家不看好这个区域，如果有一个楼盘在这里改变它，我觉得可以从头到尾的改变，品牌开发商可以改变周围的环境。我觉得这里确实本身具备先天性的稀缺性条件，有公园，有，有距离，有。
【主持人】今天我们邀请到永定门区域的开发商代表，当初我们项目定位在那边，是怎么考虑的呢？
喜欢个吃螃蟹的中海地产
【中海代表】我们这个中海紫御公馆项目产品档次拉的比较广，适合各种精英人群居住，户型面积从60平米到280多平米都有，小面积可以适合新贵阶层、商务人士和客户，中等面积适合中产阶级提高生活品质或者是在的第二居所，我是说市区外有别墅，还需要在市区内有个高品质临时居住性的，大面积是提供给那些不愿远离城市，有希望拥有别墅一样居住品质的。现在的客户主要是金融街、CBD、东二环工作的比较多，还有就是在南城居住的客户，甚至有很多天津、上海的商务人士。
【中海代表】实际上就想各位说的那样，我们是看中了这个区域的发展。我们公司在北京11年，整个集团在全中国做了29年。我们在北京做了这么长时间经常扮演新区开发的角色，类似中关村的豪宅中海紫金苑，中关村西区那时候还没有，就是相对比较简单或者比较中等规模的IT企业在里面。结果我们那个项目成为许许多多IT领军人物所喜爱的住宅。我们在2001、2002年开发了，在金融街区域，那时候金融街经过了一期开发，第二期开发正在建设，第三期开发还没有样子，我们在那里做了一个法式的豪宅，我们出来了以后，最震撼，最打动客户的就是产品。我们产品出来以后几乎的客户都认为这才是我想要的房子，这才是我想要居住的环境。结果整个金融街的规划和建设都已经完成的时候，在那成为了独树一帜的高档项目，虽然楼层不高，但是档次在那个区域市场是位的。
【中海代表】现在我们又到了北京新南站的建立，我们又是个开拓这个区域的企业，因为我们看中的，就想刚才陈主编所说的，是地段。还有就是我们认为北京新南站永远不可能只是北京的南站，它应该是整个华北区域，整个环渤海，全中国甚至国际的新南站，它以后发展的空间的广阔，它所带来的经济发展的空间大。所以我们认为这个区域来讲，现在具有做豪宅的潜质，能够给我们的客户提供更的产品和生活。刚才章老师所说的一点我很赞同，就是产品。我们总部在深圳、在上海，在广州，甚至在北京这么多年来对于高品质住宅的把握都是很成功的，通过这种经验的积累，我们也陆续开发了好几代产品，这个中海紫御公馆项目是我们的第五代产品。我们做这个项目的时候，不仅仅是单纯修建一个房子，而是借助了未来地段，借助了我们现在的配套，同时重点还是抓产品本质，目的就是给客户提供可以做为典范的居住享受，还有就是提供未来广阔的空间。无论是户型设计、外立面、园林，还是我们的建材、大堂，我们的服务，都是力图打造一个中海地产新的代表性的项目，也想做一个北京市内的高档尊贵社区。我们之所以从这么多的层面，去打造一个高档精品社区，是因为我们不仅仅单纯的给客户提供一个居住的空间，我们要提供更多的服务，我们很看中业主进来以后可以享受到什么，能收获什么，也许是尊贵的享受，也许是漫布在茂密园林内的宁静，也许是历久弥新的建筑美学，也许是完善的配套和物业服务，也许是细腻的室内空间所带来的精致居住体验，什么都有，很多但也细致，其实总的来说吧，我们要给客户提供的是一个高贵的、和以往生活所不同的高贵的享受，是给他提供一个他真正想要的生活方式，或者是他梦寐以求的生活品质，这是我们公司传达的理念。我们做每一代产品都是在引导消费者，过一个比现在更高贵的这种生活方式，比现在更有品质的生活方式。
产品是豪宅的根 90平米也可以做高档住宅
【中海代表】现在真正的豪宅是分两个方向，中海紫御公馆都有，一个方向是精致的，像我们那90平米的户型，一个方向是豪阔，像我们那个280多平米的。
【中海代表】做这个项目的时候，我们也有一种想法，市场中通常把90平米做成普通住宅或者低端住宅，但是我们觉得也可以做90平米的住宅，在90平米你也一样可以享受到更多的价值。举个例子，我们的设计师在设计90平米户型的时候，突破了以往我们前几代的产品，我们没有用以前刀把形的户型，把90平米做出一个方正的，纯粹南北通透的房子，而且还有附赠空间，还保证了很好的尺度，一丁点面积浪费都没有。现在北京市场，在塔板结合的产品里面很少见，很难看到这么精致的，这是我们原创的产品，在未来的房地产开发当中这种产品一定会被无限的复制。
【中海代表】还有就是另一个经典户型，一个极其实用的60平米左右的户型，现在讲节约土地，我们也是顺着国家的思路这么着想的，我们的设计师研发了一种十分精炼，但又具备很好实用性的户型，我们在有限的空间给业主提供了更多的便利和精细的使用功能。这就是60平米的两居户型，这种产品深圳有，广州有，但是在北京应该次出现，一个主卧，一个客卧，或者你改成书房也可以，然后餐厅和会客厅空间都有。这种产品我们是专门为了年轻新贵，两地往来的商务人士，因为天津和上海这种经济发达城市和北京南站的往来会越来越密切，同时也给者提供了一个很不错的选择。
【中海代表】同时我们又保留了大户型，我们做大户型的时候不是说做一个普普通通的大面积房子，而是我们要做一个空中的别墅，我们设计师下足了功夫，让你在市区中居住的时候享受别墅的生活理念，别墅的空间尺度，住在里面就跟住在郊区的别墅有一样的感觉，一梯一户，双层挑空都不算面积的，附加价值高。上面说的户型设计，是我们公司设计师花了很大的精力，研发出来的新产品，这些精益求精，才是保证业主在室内居住的时候，能真正享受建筑设计所带来的生活品质的提升和很高的附加价值，相信在我们这个区域市场里面是没有别的人可以在3、5年内超过我们的了。
【中海代表】从我们这边的角度来讲建材也是很重要的，我们做项目的时候总是想做一个地标项目。地标怎么展现出来？一个就是立面，我们中海做立面的时候对于建筑的苛求度高，整个建筑灵感是用了英式的双塔，我们做效果图的时候，设计公司说你们做得太复杂了，上百万个切角，完全超乎制作公司的想象，这些材质用的很复杂，都是进口的大理石，通体铺装。我们做这个东西的时候是要把他做成历久弥心的建筑，为什么我们做石材的外立面，就是因为的气派，尊贵。而且我们的建筑很高，建完之后是这个区域的地标建筑，南城大多数都被限高压的很低，而我们的高度是63米，皇城内的住宅是没有的，所以配上石材立面后会醒目，高档。我们希望让业主回家的路上，可以很自豪的跟朋友说，看那是我们家的房子，有面子。而且因为高，所以城市景观的，业主可以坐在早餐厅看整个北京市的全貌，像天坛有时候节假日开灯，开灯漂亮，天气好了还能看到天安门。
【中海代表】这是立面的，另外一方面就是内部的档次，这包括有我们的公共空间，就是大堂，还有园林，高档的内部配套也很重要，会方便业主的生活。我们的大堂做的是十分奢华的，不仅仅由石材铺装，同时还有很复杂的装饰品，精美的地面拼花，更人性化的是，每个大堂里面都有一个礼宾厅，访客来的时候可以在礼宾厅休息，这个细节很能体现品质感，这就是高档社区和一般社区不同的，像这种细节还有很多。园林也是一样，园林用了两千多株成树，好像在打造一个小型的森林公园一样。最后一个是配套，社区内部配套完善与否，直接影响了业主居住生活的便利和舒适，我们就专门配备了近3000平米的高档会所，同时还有项目里一座高档写字楼，高档写字楼有很多低层商业配套，另外我们在临路的位置还有将有一条精品商业街，未来业主足不出户就能享受到精品店，超市，医疗，餐饮，健身，SPA等等各种各样的配套服务，很方便。我们在写字楼里还专门为业主修建了一个高档的游泳池，配有标准泳道，在会所顶层还会有个空中网球场，这一切都是在社区里面就可以享受了。
【中海代表】话说回来，我们说这个区域从目前情况来看有豪宅的潜质，有未来的发展空间，是和需要高品质的产品相匹配的，只有外部条件的和内部产品的两者都达到了才行。所以做的怎么复杂和丰富，是因为我们认为，产品素质是豪宅的根，豪宅可以借助地段或者企业的品牌，可以借助未来的发展趋势，可以借助地脉。但是如果产品、立面、档次、园林跟不上，没有办法被客户认可的，而高品质的产品是超越外部这些的，是画龙点睛的。因为我们做到了这些，我们能把一个伟大的产品，伟大的建筑，真的可以这么说，通过每个细部的精心打造，呈现在这里，在永定门旁，在新南站。
【中海代表】我们愿意做个吃螃蟹的人，通过高品质的社区，希望把这个区域真正的价值挖掘出来。我们希望把东西南北四个区域的豪宅分布更平均一些，以后会有越来越多的精英和富豪们，这种高档次的人喜欢南城的。像星河湾当时打开了整个区域市场就是靠产品，好的产品做到了，客户就认可了，然后就渐渐认可这个区域了。
【中海代表】还有，在这里还有别的地方没有的，那就是这么多公园，从来没有一个地方，我说的是北京市，能像这里一样，大型的公园密集，从西往东，最西边是大观园，然后是陶然亭、天坛等等，还有龙潭湖公园，从来没有一个地方像这么密集过，还不包括永定门街心公园，和把这些公园连接起来的南护城河，护城河河边景色不比公园里差。其实，有的时候开玩笑的说，第二国际机场建完后，这里就会成为一个国际化的公园群。
【章惠生】产品是最主要的，不过我这里给你补充一点。我希望你们做产品的时候不要忘了这个产品要有可持续性的发展，这个可持续的发展就是节能，节能这块不仅是太阳能的利用，包括你的外墙外保温，包括你的中水，雨水收集装置也好，这些在现在来讲已经不是先进的东西，而且最近国家对节能的措施是的强制性，10月1号就开始实施。因为这两个法规文件，我看的是我们建设部，现在叫做住宅部能够执行的文件里面刚性约束的一个，也就是说你做不到我怎么追究责任，罚款罚多少都很具体，过去都是你要怎么样，你们要怎么样，都是标准规范，不做也没事。现在出台的政策相对比以往好，因为这块可持续发展不光是节能和环保这块，还有做小户型的时候要考虑到楼板的大跨度，一旦要放大，大家到了整体生活水平提高，居住水平提高的时候认为60平米不行怎么办？就可以把两个60平米合在一起。但是你现在要做的话一推倒再来，就浪费了。
【中海代表】我们做的窗户都是三层真空的窗户，也是为了防止内部的能源过多的浪费，也是防止外部的噪音影响内部的舒适环境。不仅仅是建材的节能环保，在园林上，我们也选用了很多能很好净化空气的特效植被。而且安全性我们也考虑了很周全，指纹锁，密码锁，窗磁等等，高档项目应该拥有的地方，我们都做的很好，这些细节的地方，我们很认真的考虑了。
【章惠生】刚才讲到了星河湾，他们在这块做得不怎么样。我和星河湾的副总监聊过，他说当时我们就把这块稍微疏忽了。其实这些住的人虽然有钱，但是能源在我们国家有限，你要是从大局来看，现在住宅有这个要求，就是可持续性发展，现在从目前的住宅的发展趋势来看，现在是公园地产，如果再往前发展，就做健康、绿色，再往下走就是可持续发展，比如日本都在做可持续发展，我们要做高档的就得把这些科技含量弄得高一点，不管政府也好还是购买者也好，都给你保持一致。因为我个人感觉，我们政府在这里面所起的作用确实很大，房地产说句老实话就是看政策，今天这个政策，明天那个政策就把他们整死了。比如9070，当时政策动工建都是120的，只要你没动工的都要改掉，这样损失有多大，政策就是这样。我们希望做住宅的时候不论是高档的还是普通的都要考虑可持续发展。
【主持人】刚才王经理说了中海不仅勇于个吃螃蟹，其实还是一个很有雄心壮志的公司。关于永定门区域的豪宅我们调查中也有一个问题，虽然永定门区域诞生豪宅的投票率是48.81%，但是和否定的票数差不多，看来大家对于永定门区域的豪宅产品还是带有很值得关注的态度。在我们最后一部分可能想问一下媒体这边，因为刚才大家谈到了星河湾刚开始开发的时候这个区域也是比较空白的区域，但是当有了星河湾以后带动了那边区域，想问一下媒体代表，永定门这边诞生一个豪宅项目对于这个区域有什么影响，或者这样区域的发展对它有什么样的影响？
【朱开云】我觉得一个区域发展起来需要一种标志性的东西，像鸟巢肯定带动了北四环，西边有金融街带动，包括东边有CBD，但是南边没有这些。像北京南站建立起来以后，并不仅仅是北京南站对直接的经济影响很大，它更是标志性的东西，如果周边的豪宅起来以后很容易形成一种民心效应。
【中海代表】实际上北京南站建设的时候，我们了解到政府考虑不仅只有北京南站放在那而已，实际上周边的一大域都是为了给以后做一个商圈备用的土地，从里面产业形态的规划，商务的规划和商场配套位置规划都有，有很多的细部交通都要改善，现在好像就有七条大路都修通。还有14号线，在北京市的角度看，北京南站通过线将几个重要的商圈联系在一起，一个是金融街，一个是CBD，金融街靠4号线连接，从北京南站由南向北到了金融街。CBD是靠14号线，14号线未来会拉近南站和CBD的距离，这条线以后要把中关村的丰台科技园区、北京南站、东边的三、四环、朝阳公园那边和顺义都连接起来。不仅是北京南站可以带动北京到外地的快速城市之间的沟通，同时也是北京市区几个大产业的联动。新南站这边的产业规划和政策倾斜一出台，就会受到金融街和CBD的辐射作用，催生起新的发展，我认为这是未来豪宅的基本保障。
【蔡雪婧】我的看法和大家差不多。就拿星河湾来说，星河湾当时卖16000左右的时候，周边最贵的房子不到7000块钱，我记得他们次亮相之前还有私下的接触，大家开玩笑猜测，的说你们会卖一万块钱吗。他们说肯定不止，大胆的就猜了一万二，然后说"肯定比你的预期要高"。我觉得豪宅未必没有市场，之前我做过一个调整，我们特意做了一期豪宅的调整，甚至进行面的访谈，除了东西城之外，南城也有很多人青睐，有些人有南城情结，有些人发家了，但是他对发家之地有情结。而且南城的居住节奏慢一些，它会显得闲在一些。所以南城出现楼盘不是没有可能，就看你怎么做，怎么定位，你做出来的好产品要适合人群，有南城情结这些人住，和今后提到包括南站，它会吸引到这样的人群在这边来往。
【中海代表】我们很多客户都是来自于金融街和CBD，有个有意思的现象，他们有的人住在北二环，现在又想在南二环买房子，虽然距离是一样的，都是市区，到那里都，但是南城的通达线发达，但是南城密度小，不堵车，挺方便的，不会像其他二环路，9月20号之后一到，上下班环路上就跟停车场似的。像我们有一些业主是方庄那边的，方庄是北京市富起来的人，他就在南城住惯了，他就选择那个地方。现在我们这个项目面世以后，他觉得我们的品位、地段等等比他现在居住的环境好，同时他还是喜欢南城这个区域，他就选择了我们这个项目。实际上在南城这个区域来讲，财富人群还是挺多的，只不过他们可能是比较低调，不像东边的比较高调。
【张乃剑】永定门周围的豪宅，在未来都会卖的相当好。永定门这个地方我觉得从城市发展来说，前景还是很乐观的。现在要和政府、产业经济发展挂钩。比如北京南站，虽然交通设施很好，但无产业支撑的话，来往客人下车就跑了，也许人家一顿饭都不在此地吃。就整个北京市比较，崇文区要恢复过去的繁荣，一定要进行产业的重大调整，效果将会明显。例如，奥运会发现一个商机，我们国家目前的体育用品，市场很大，国家体育总局在这条路上，如果利用体育总局的资源，搞体育用品一条街，商气一定很旺，体育用品一条街以后你要规划好，而且管理上要进行很好规划。另外，崇文区有很多传统的特色产业，如景泰蓝、地毯、雕刻等代表民族工艺品的商品，很有基础，很有特色，可以搞各种工艺品一条街专业市场，前途很大，符合崇文区的实际。你说崇文区区位很好，交通很发达，你再好，我在那个地方一碗面条都不吃你，那就兴旺不起来了。其实，崇文区的是很多的。
【主持人】我们其实还有最后一个问题，其实我们的网友还有两个问题，我想第二个关于南城的生活交通我们谈的比较多，我们谈谈这个问题。他问了高档住宅是一个什么样的产品，这个可以问我们的陈主编，我们媒体看高档住宅包含了什么样的产品？
【中房报】所谓的豪宅，我觉得可能一方面项目本身里面要有杰出的设计，有高档次的建材，另一方面还包括它的软环境，景观做得很好也很重要，景观体现了溢价，这就是豪宅的一种标志。另外一种住宅，我觉得关注地脉文化，需要代表这个城市的归属感。
【中海代表】就像我刚才说的，从我们的角度来看，需要两个方面，一个是外在的，一个是内在的。
【中海代表】作为一个高档住宅外在的方面，要有一个地段价值在里面，这是它的基础。地段价值主要一个看交通，一个是配套，还有未来区域规划发展。交通呢，需要看交通成本，虽然交通通达性很重要，但道路连接各大商圈的距离长短和花费的时间长短，就是交通成本，有的时候直线距离，但是路很堵，交通时间成本很大，这也很难受。还有配套，社区的配套不是看你周边有多少的KTV和酒吧之类的，是看你真正想出去买东西的时候是否方便，你去医院的时候是否方便，你的孩子想的时候是否方便，你晚饭后遛弯是否有好的公园去，这种方便才是一种真正影响你生活品质的。而永定门区域这里，正是，医院和公园密集的地方，超市更是很多，方便的很，同时中海紫御公馆社区内部还提供了大到游泳池、网球场，小到便利店，健身房各种配套设施。我所说的是影响业主生活品质的实实在在的交通，实实在在的生活真实配套，还有实实在在未来发展的前景怎么样，未来方面光一个新南站连接天津和上海就将会拥有良好的发展空间，更不用说第二机场将和这里联通。这是豪宅的基础。
【中海代表】在这个基础之上，需要企业去打造的就是内在的部分，就是产品，又说回到产品，住在里面的人享受居住的好坏，是空间尺度决定的，你3米多的客厅和4米多的客厅就是不一样，住进去就知道了。我们做第三代产品的时候，当然那个时候的理念和现在的理念不一样，那个时候的理念是追求所谓围合的，人在集中的绿地享受亲近的距离感，但是这种建筑形式会让产品的尺度受到限制，户型做出来都是刀把形的，很难做到客厅和主卧都都朝阳面，结果用起来很难受，俩卧室都朝北，连都不好。许多小区都说我们这是所谓南北通透的户型，但哪个真正做到了，很少的。还有什么厨房、卫生间、餐厅之类的大众空间，怎么做的更加人性化、更加细腻，更舒适，增加赠送面积，减少浪费，我们每年都花了很大力气研发新的产品。在这之上的，有的户型我们专门给业主做了观景的早餐厅和双入户花园，这就是另一个层面，不仅仅是设计层面了，是生活，是通过新的功能空间，给业主提供新的生活方式。我们希望给业主带来的是在你的生活当中点点滴滴的空间上，能够让你享受到以往的户型享受不到，或者别的产品无法享受到的。户型也只不过是一个方面而已，高品质的产品是需要通过面面俱到的细节来体现的，我们做园林的时候甚至把市政路都铺上花岗岩，就是让业主可以体验到尊贵舒适的生活，让他享受到高档次的环境。物业服务方面也同样，不仅仅是安保管理和日常服务，更多的我们是想做到礼仪性尊贵感。这些综合性的全面的价值整合，才是豪宅的精髓，才是豪宅的内涵。
【中海代表】真正高品质住宅是能够经历风雨洗礼或者市场变化，甚至经得起历史的磨炼，它在多少年以后，当你看到这个住宅的时候会想起某个企业或者某个文化风格，或者想起一段历史，我觉得这是真正的建筑，真正的产品所赋予城市的文化，这个时代的文化内涵。
【主持人】王经理说的很详细，希望这位网友能满意。今天感谢大家参加我们这次论坛，谢谢！
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