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杨少峰:08年北京房价必跌

房天下博客   2008-02-19 10:43

关于北京楼市是否会出现拐点的问题,业界争论已久,早在9月初,针对泛海国际、万科金阳等项目提价的行为,笔者就在新浪、搜狐上提出警告《房价狂飚透支未来,半年内北京楼市拐点必现》,警告这种提价的行为将导致连锁反应,必将逼出提高首付等强烈的宏观调控手段,进而促使楼市拐点提前到来。

不出所料,随着二套房贷新政的到来,楼市一天比一天冷,北京多个项目开始,最典型的是沿海赛洛城的第七期,因为担心市场前景低迷,开发商干脆另起案名“美利山”,直接从原来精装的16000元/平方米降为毛坯13000元/平方米,扣除精装因素,降幅2000元/平方米。此外包括富力、合生在内的多个品牌开发商,纷纷采取大幅打折、促销的方式暗降房价

然而,即便是市场一天比一天冷,但已经享受数年楼市热销的开发商依旧不愿意承认拐点已经到来。笔者11月28日做客新浪,同国美总经理陈云峰、中原总经理李文杰、远东新地置业副总姜炜、房地产研究所所长陈国强一起探讨“房地产市场是否拐点”话题,作为一个持拐点论的嘉宾,其他几位嘉宾一致反对楼市面临拐点的说法,除陈云峰比较中立之外,其他嘉宾一致认为北京08年房价将依旧上涨。

即便是今日任志强、王石公开承认部分城市拐点已经来临,而一向实事求是的陈云峰也在博客发表《北京楼市价格出现明显松动!》一文,但打开网络一看,坚持北京楼市依旧走强的看法在房地产业界还是占据了主流。

于此,笔者再次发出“盛世危言”:08年一季度北京房价必跌无疑!

2007年是北京房地产价格上涨最快的一年,然而,在今年6月以前,北京楼市的销售整体是比较低迷的,而此后7、8、9、10四个月,虽然房价上涨迅猛,但另外一个衡量楼市的重要数据成交量却相比06年持续下降,因此,笔者认为北京07年楼市的价格飙涨并不等同于楼市的火爆,从全年成交数据来看,北京相比06年还有一定幅度的下跌。

今年上半年,由于楼市低迷,大部分项目均延迟了开盘计划,将开盘时间调整到下半年,因此下半年出现了项目集中入市的现象。然而,央行第二套房贷政策却如期而至,对楼市走向产生了巨大的影响。虽然大家看到的数据是10月份成交量有所恢复,但考虑到9月10月,大量上半年延迟开盘的项目集中入市,这部分项目所积累的大量客户也在这两个月中集中放开,实际上是今年的10月份北京楼市看似未受央行房贷新政影响、相对热销是以上半年的楼市低迷为代价的。如果说市场整体成交量还属正常,但由于入市项目数量多了,单个项目平均成交量环比其实大幅降低。同时,由于“抢占房贷末班车”现象的存在(即非套房客户寄希望于房贷新政细则未公布时买房,期待可以打时间差获得贷款),10月、11月的成交数据还存在巨大的水分,这部分客户由于房贷尚未获得审批,一旦08年1季度房贷从新放开时被告知不符合套房贷标准,需要按第二套房贷政策执行首付及利率,预计大量的退房现象将出现,所以,今年10月份北京楼市的真实情况并非统计数据显示的那么乐观。从11月份中旬开始,北京楼市成交量出现明显下跌,这是北京楼市出现拐点的预兆。

由于今年下半年北京楼市整体非理性的大幅人为提价(注意,是认为炒做而绝非供求关系导致价格上涨),笔者认为北京楼市房价已达这一周期顶点,继续走高可能性已不复存在。

之所以在房价飙涨的今年,成为绝大部分开发商的共同举动,关键原因在于开发企业可以通过各种渠道获得金融资本的支持,从而减少了对销售回款的依赖性。然而,正当开发商终于熬到“金九银十”传统的销售旺季到来、准备收割所带来的丰厚利润的时候,央行提高第二套房贷首付及利率的政策突然到来。房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症,大幅提高投机的门槛和成本,让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风,多个城市出现拐点但至今为止,在媒体上公开承认楼市面临拐点的开发商却屈指可数,对于当前金融调控的措施,绝大部分开发商想当然的理解为是商业银行年底周期性的信贷调整,认为只不过是因为多数商业银行已经用完今年的贷款额度,所以,期待2月份新一年度贷款额度的到来,成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。

然而,刚召开的经济工作会议明确指出,2008年将采取紧缩银根政策,严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产和房地产。一季度房贷不会大规模开闸放水,寄希望于08年一季度房贷开闸泄洪的开发企业遭受沉重打击。加上央行二套房贷新政细则出台,第二套住宅以户界定,行业对未来楼市走向整体看低将导致者大规模撤出楼市,同时开发企业迫于资金压力降低新盘开盘价格,加大销售回款速度而不再将成为未来一段时间北京楼市的趋势。

至于认为奥运期间因工程受到影响导致的项目延迟入市观点,笔者也不太认同。项目延迟入市将导致一部分供给减少,但由于07年上半年销售低迷、下半年,07年将有一大部分供应量被延迟到08年进入市场,受到06年6月1日开始执行的“90/70”政策影响的项目也将同时入市,9、10月份开工的数百万平方米保障性用房08年也将供应市场,08年上半年北京将引来一个供应高峰。此外,行业对奥运之后楼市走势不确定性早有共识,笔者认为不会有开发商会等待奥运会之后再进入市场,因而可以预见的是,08年上半年各大开发企业都将全力以赴加大销售速度,需求降低、房贷紧缩、供应高峰同时到来,笔者认为08年上半年北京楼市可能会出现恶性竞争,房价会有较大松动,尤其是住宅项目,价格会较今年有所降低,而奥运之后房价将出现较大幅度的回调。

在国际上,几乎的国家在奥运会之后都出现房价下跌,我认为其中关键的原因就是在奥运会之前者和普通购买者都会认为房价将持续上涨至奥运会,因而出于看好前景或者担心房价上涨而选择尽快进入市场。同时,开发商也会认为奥运会之前房价不会下跌,进而、大幅提价,从而在供求两个方面都看好奥运节点之前楼市走向,房价预期增高成为一个普遍现象,最后则是预支了奥运之后相当长一段时间的楼市。一旦奥运结束,购房者心态将恢复理性,开发商也少了看好房价坚挺的理由,被预支抬高的房价必然会出现松动,回落到一个合理的水平。

笔者预计,08年北京房价回调会表现在以下几个方面:一是在售项目迫于资金压力及竞争压力变相,预计折扣促销幅度在一季度将达到10%;二是新开盘项目降低,选择低价入市,预计降幅将达15%;而二手房房,由于早期进入市场的客获益空间较大、后期进入市场的客成本高昂,前一类客户可能降低套现,后一类客户则可能恐慌性抛售,二手房降幅相比今年11月份点可能达15%-20%。

但需要注明的是,笔者所说的房价回调并不是说楼盘都同时,由于北京市场需求依旧旺盛,出现结构性调整的可能性,一些性价比比较高的项目以及中低价位楼盘依旧将赢得市场认可,而核心区域项目由于租赁较高、保值功能较强,因而这两类产品受市场影响不大。但那些07年盲目跟风提价、本身缺乏亮点的项目,将会成为这一轮洗牌中遭受打击的对象。整盘体量庞大、项目沉淀资金巨大的大盘,也将成为吞噬这些大开发商利润的一个黑洞。

后记:早在四个月之前,当北京个别楼盘开始大幅调价,笔者就相继缀文《警惕!北京楼市在边缘》、《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》、《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》等数篇文章,对北京房地产行业提出警告:“在部分楼市"带头大哥"的示范效益下,北京楼市已经失去理性,部分的开发商绑架了北京楼市,并将北京楼市带入一个危险的游戏之中”。其后,于8月7日、15日,就美国次贷危机的影响,相继缀文指出央行为防范金融风险,极可能在年内提高首付(详见《银行首付提高二成,房地产需求将下降一半!》、《房贷收缩定局,楼市寒冬将至》)。

笔者的观点一直被业内视为“盛世危言”,因而也一度成为最不受开发商欢迎人物。但笔者需要提醒业界,良药向来苦口,笔者无意哗众取宠,也不愿楼市崩盘,更非学者,笔者只是一个普通的房地产从业人士,以一个最客观的心态分析市场,并得出对市场的走势判断,供消费者和业内人士参考。笔者从今年8月初应新浪、焦点邀请开博客以来,一直呼吁业内警惕行业危机,不要无视政府调控,无视市场规则,其目的绝非希望房地产行业整体遭受灭顶之灾。笔者只是想说,中国需要的是一个健康的房地产市场,市场需要的是一个健康的供求关系,老百姓需要的是一个可以承受的房价。无视市场规律、漠视政府职能,违反游戏规则的结果必将遭受严厉惩罚。或者笔者作为一个业内人士,其观点为绝大部分人所难接受,然房地产行业需要代表开发商利益的群体的声音,也需要代表消费者利益的声音,如此才能保持行业的客观和理性。如果一味歌功颂德,中国的房地产行业将象泰坦尼克号一样,在歌舞升平中驶向深渊。这正是笔者之前在人都看好楼市的时候冒天下之大不韪,屡屡发出盛世危言的原因。

标签: 房价

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