08上海城区房价跌不下来 跌了问题或许更大
【记者】近期各地楼市房价下跌的消息不绝于耳，一线城市是北京上海等城市的房价问题成为很多人关注的焦点问题。能不能请您对上海08楼市的开局做一下预测？
【杨益华】现在要讲上海等地的楼市房价是跌还是涨，首先要从整个的大背景出发来看，仅仅靠房子的涨跌是很难计算的。这是跟很多问题联系在一起的。首先我认为房地产是一个居住品、消费品，从这个角度来讲，很多人来分析房地产的供求关系，算的是在居住过程中的供求数字，看它量到底有多少，这个目的是要保持基本供求的平衡。
同时房地产还是一个品，作为品的房地产性质与消费品不同。它的供求曲线与作为消费品的房地产的供求曲线也不同。一般来讲价格越低，愿意生产的人越少，供应量就越少，价格越高，利润就越高，生产就越多，这是经济学的一般规律，所以就有一个均衡的价格。如果作为消费品，价格就是这样决定的。生产是这样，需求是这样，品就不一样了，你去看股票，往往大家买的多的是涨的时候，追涨杀跌，这个时候就不能说价格高了需求就少，价格越高需求量就越大，一跌下来了需求量就越少，跟一般的商品完全不一样。
第三个性质，因为房地产跟股票跟有色金属等都是中国仅有的作为品可以算选择的品种，在全球流动性过剩的情况下，我们现在有一个词叫“资本洼地”，就是说你钱流到这个地方来是可以的，是可以保持的。但在中国这种情况很少，只有房地产、股票、有色金属包括一些期货能够作为。流动性过剩就像大水进来了，钱就流进资本洼地--可以作为品的地方去，这时候就跟消费品的供求没有关系，跟品的性质供求也没关系，而属于一个流动性过剩的现象了。而流动性过剩又有很多原因，这就变成了一个金融的问题。
所以现在来讲房地产一定要明白它有这么多层次，它不是那么复杂的问题，归根到底到了商品房的销售这一基本的需求，它是一个品，又是在流动性过剩的条件下，仅仅只有少数几个的可以的洼地的情况下，从这样一个基本的情况来判断，只要品种不多，只要中国的对外贸易顺差差的很多，人民币看涨，经济还在发展，整个流动性不断涌到中国来，作为中国仅有的几个品种，房产的价格就不会下来。
就某一个具体的地方而言，不仅要看以上的各种因素，还要看其本地的房地产周期，如果这个城市的房地产很多年都处于迅猛的发展，一些基础性的调整就是有可能的。此外还要看本地的经适房推出多少，像上海就有经济适用房一千万平方，按期房一千万平方，但这些房子什么时候推出就跟政府的推动力度有关。
总体来讲，我认为上海这个中国经济最发达的地方和金融和物流的城市城区房子的房价是跌不下来的。如果经济适用房推出的多的话，可能会对周边价格比较低的跟经济适用房可以替代的房子的价格有一定的影响。媒体经常喜欢说楼市泡沫，是不是泡沫就是坏事了，涨得太快。但是房地产如果跌了，可能问题就更大，这就意味着一个是已经买房的人的房屋价值就缩水了，像东南亚金融危机的时候就是这样，有些人房子70%的亚贷款，30%的首付，如果跌破了30%，就等于说房子整个还给银行都不够，而银行要有坏账，整个金融系统就要不行了。这些东西不行，大家的资产都缩水了，拉动你整个经济都不能发展。如果中国房地产的泡沫破裂了，又没有其他的泡沫可以替代，那么整个中国的经济就会进入到衰退的阶段了。
美国对市场泡沫的控制管理方法值得学习
【记者】那您的意思是不是说楼市的泡沫是必要的？
【杨益华】任何的泡沫到了最后都是一定会破掉的，因为泡沫有一个自我生成的过程，你不能说我把这个泡沫给涨到了10%或20%就完了，你做不到的。就像通货膨胀一样，一旦超过了一定的额度，就控制不住了，它会自我积累。比如说物价高了，生产成本就会高，成产成本高了，工资也要增加，工资加了，生产成本就更进一步的提高，它是一个不断前进的过程。
从以前的产业经济到现在的金融经济，金融手段的衍生品越来越多，从经济规模的角度来讲，比原来的实体经济有一定程度的膨胀，这就是泡沫，它是现代经济的产品。如果没有金融手段，实体多少就是多少，整个经济的规模跟它是相适应的。相当于如果没有按揭贷款，大家买房子不会买这么多，像一个刚毕业的学生，工作十年二十年才有钱去买房，或者家里凑钱给你买，那你就会买一个，其他的还要慢慢来，这样需求就这么多，供应也就这么多，经济规模就会很小。而有了按揭这样一种金融手段了以后，你可能就会提前十年二十年的买到房子，这个规模就是一个大的规模，这就是它现实经济规模跟它实际经济规模的比较，这个大小就是泡沫。
一般现代经济里美国是怎么处理这个问题的呢？有泡沫不要紧，到了一定程度的时候就把它转移。现在有很多人讲次贷危机，但没有搞太清楚是怎么回事。次贷本身是一种金融手段，是通过政府补贴的力量使得房地产市场的规模能够扩大，使原来买不起房子的人能够租的起房子。这个政策本身是一个好的政策。从中国目前的阶段来讲不应该批评它，而应该学习它。因为你现在不能解决老百姓的住房问题吧，老百姓的住房问题出了建造经适房廉租房以外，还有什么其他办法呢？就是政府提供租金。卖房子的人把房子租给穷人不放心，怎么办呢？政府用信用来担保，或者来补贴，这就是政府应该做的事情。只有这样市场才能够做大。
如果其中有泡沫了怎么办呢？它就向几个方向扩展，一，这个事情原来是银行做，是政府的房地产金融机构在做，它把这些贷款证券化，n边的证券化，不仅仅是一边，这种手段中国现在还没有。然后把这些资产这些风险卖到国外。这个过程中，当然一些利益被让渡了，同时一些风险也就转移了。二，美国的市场多，除了房地产和股市以外，还有很多的品，金融也没有这么严，甚至可以在全球各地制造泡沫，来化解它原有的泡沫，转移泡沫，亚洲的金融危机就是这样一种状况。中国目前还没有这样的手段。房地产和股市有了泡沫以后，泡沫大了有危险，泡沫破裂以后整个经济就有可能衰退，因此要求要控制泡沫。另外我们对泡沫又没有很好的解决办法，就只能动用很多的力量和规的手段使得泡沫不要涨得太快。但是泡沫涨了也难控制，就像股市一样，前几年政府是希望不要涨得太多，但是一旦跌了一两个月也起不来。房地产也有这样的危险，如果对房地产调控的过严的话，泡沫问题解决了，但整个房地产泡沫都破灭了，很多银行的贷款就变成了坏账，老百姓的资产就没有了。尤其是那些按揭贷款的人，就变得一无了。所以这就是一个高难度的动作。
最难的问题如果要来统一解决还好，我认为现在提出来的控制房地产市场的措施正确，调控目标也很明确。但是具体落实到出台一些政策的时候却不是站在的角度，而是站在部门的角度，往往由于部门的原因最终调控的结果可能会与目标相差很远。
08年是政策落实年 把握调控目标是关键
【记者】那您认为07年的调控政策在08年会有一个怎样的效应呢？能达到调控的目的吗？
【杨益华】07年出台了很多政策，08年肯定是要落实实施，08年是这样一个年份。可能还会出台一些更进一步的政策，但是我认为08年的主要基调就是落实07年的各项政策。但是在政策出台的过程当中，就一定要牢牢把握住经济调控的目标。不要调控目标是要房价下来，最后房价反而高了。比如大家都认为别墅的价格下降，结果呢，别墅不批了，土地不供应了，那原来的别墅价格就涨上去了。现在的涉及房地产的调控政策中有关加税的统统头通过，那么加税对房价有没有效果呢？有，但全部是增加房价的。为什么会出台这种政策呢？我估计在出台具体的政策的时候，这个部门的话语权比较大，有利于他们的都会出台，不利于他们的都不能出台。
【记者】07年出台的政策中跟信贷有关的很多，对市场影响也很大，很多人就认为“控制了住房消费信贷，就能控制住房价”，您怎么看？
【杨益华】如果这样的话那回到计划经济时代不就可以了吗？还要来搞市场经济干什么。我刚才讲了，美国像这种住房的次级贷款，仅仅从抵押贷款本身，现在已经进入到了第六代的金融衍生品的手段了，我们现在仅仅是步就是抵押贷款，现在还要退回到原来的地方去，这是不符合市场经济发展大方向的。如果能解决问题，我金融手段都不要，我贷款也不能贷，按揭也不能按揭，那这个市场就能好了么？这是不符合市场经济发展的。
行业诚信出了问题，行业里的者受害更深
【记者】作为一种倡议，协会应该没有一个具体的法律规范去规定房产企业你这可以做那不可以做，如果全靠自律的话您认为会有多大的效果？我们发出这样一种倡议的意义何在？
【杨益华】今天的承办单位是中房协的诚信建设基金委员会，诚信建设基金委员会是我们发起我们捐助设立的这样一个基金。这其中是一个什么道理呢？作为我们企业本身来讲，我们自己要讲诚信经营。从朴素的角度来讲，从历中外上看，没有一个企业是靠坑蒙拐骗来成就一个百年企业的，作为一个百年企业，你必须要讲诚信经营，必须要为社会为顾客创造价值，这是我们的理解。第二，我们也提倡房地产企业要成为一个受社会尊重的企业。你要受社会尊重，当然首先要讲诚信。所以我们企业的愿景就是“成为受社会尊重的企业”，我们的工作都要按照这样一个目标来做。第三，我们认为房地产行业形象如果不好的话，一般人理解是受害者是消费者，因为我骗了你，你就是受害者。而我们认为如果行业诚信出了问题，真正受害的除了消费者，这个行业里的者受害更深。就像流通中最初都是金币，后来发现短斤缺两也可以流通，再发展用纸币也可以流通，于是真正金币就不参与流通了，作为流通手段，这对社会有好处的，但是作为实体经济害处是大的。房地产参与者也一样，如果大家都认为房地产开发商是不诚信的，真正诚信的好的企业付出的代价和成本就会高，不能够得到相应的回报。我们作为一个房地产行业里面想有一番作为的参与者，我们也有义务和责任来创造房地产行业诚信。同时我们认为只有一家企业诚信是没用的，必须要这个行业里主要的参与者大家都来讲诚信才能真正树立诚信的形象。去年诚信基金在杭州开会的时候有100家企业，今天参加的有200家，从这个情况看，房地产行业诚信建设还是大有希望的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
