实况：2007-2008年度REICO报告发布会

房地产门户房天下  作者：郑薇  2008-01-14 11:53

活动现场

为促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展，工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟于2003年底共同资助支持建立REICO工作室。工作室秉持“自主超然、格物致知”的原则独立开展房地产市场研究，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场，得到了政府相关部门与行业企业的高度重视与关注。

日前，REICO工作室完成了《2007-2008年度中国房地市场报告》的研究工作，定于1月14日在北京举行“2007-2008年度REICO报告发布会”。

▲活动时间：

2008年1月14日（星期一）下午14时

▲活动嘉宾：

聂梅生 工商联房地产商会会长
任志强 北京华远地产董事长
刘 琳 国家发改委研究所博士

▲活动地点：

北京国宾酒店二层黄浦一厅（西城区阜成门外大街甲9号）

对此次活动进行了现场直播，敬请广大网友关注。

▲以下是本次活动的图文实况：

【主持人钟彬】今天是2007和2008年度中国房地产市场报告发布会，现在正式开始！首先介绍一下，参加我们今天的来宾，工商联房地产商会会长聂梅生，国家发改委所副所长钟彬，北京市华远房地产公司董事长任志强，RECIO报告刘琳博士。工商联房地产市场张雪舟先生。首先我们进入个议程， 2007至2008年度中国房地产报告发布会。首先有请我们的刘琳博士。

RECIO报告发言人 刘琳

【刘琳】大家好！我做一个主要的介绍。首先看2007的房地产市场的状况。总体 2007房地产市场呈现三个特征，是房地产市场开发购置土地面积出现了大幅的增加，土地价格达到了五年来的同期水平。个特征是从土地市场的状况来看。我国的房地产土地购置面积从03年开始就出现了大幅度的减少。2005和 2006年，房地产土地购置面积都出现了负增长。但是在2007年，房地产土地购置面积出现了大幅度的增加。1到10月份，为3亿多并没有，比增长了16.9%，比去年同期增幅增加了近20个百分点。东部地区的土地购置面积增加最快，05、06东部地区都呈现了副增长。长三角的购置面积仍然是副增长的局面。换渤海增加了 33.64%。土地购置面积的大幅增加，我们认为可能是跟政府的调控思路的转变有关系。今年年初在政府工作报告中，首次将03年以来一直提的控制房地产增长过快，改为保持房地产的合理规模。显然，土地供给的增加对未来房地产的市场的增加具有积极的作用。第二个，就是土地交易价格的涨幅大幅增加。我们05年、06年都出现了稳定的下降局面。但是在07年出现了高增长。去年同期房屋消费价格指数涨幅是6.7%，比同期房屋交易价格高了5个百分点。1到3季度，涨幅是逐步增加的。在这个土地交易价格当中，住宅和旅游用地上涨最快，超过了14%。土地交易价格的大幅增加，其实现实了房地产开发企业对未来房价上涨有比较高的预期。在有些地价的竞拍价格竟然超过了“面粉的价格高过面包的现象”。

【刘琳】从一些城市来看，我们看排在最前位的是杭州，07年的房屋土地价格上涨6.1%。房地产市场运行，07年来讲，第二个特征是增量市场。商品住宅市场旺盛，带动了整个房地产的增量市场。07年出现了供求两旺的局面。下半年的房屋涨幅逐月增加。但是9月以来，房屋价格有所回落。

【刘琳】房地产开发，今年的增幅是逐月增加，达到了三年以来的新高。前 10个月同比增长了31.4%，比去年同期增加了…个百分点。从不同情况来看，主要是商品和物业增加情况比较快。商品房新开工面积有比较大幅的增加。比去年同期大概多了4个百分点。但是商品房的竣工面积没有出现大幅度的增加。前10 个月的竣工面积增幅是9.1%。从新开工面积来看主要是商品住宅的面积增加比较快。竣工面积来讲，商品住宅的竣工面积增幅没有明显的增加，而楼的增加比较快。

【刘琳】从需求方面来看，07年商品房的需求大幅度增加，前10个月同比增长 31.3%，比去年增加了20个百分点。从控制的情况来看，商品房的空置面积同比增长12.4%，继续呈现副增长的态势。从需求局面来看，商品住宅的需求旺盛，前三个季度，各个季度的涨幅分别是12.4%，29.4%和54%，销售面积的增幅是逐季增加的。这种副增长的态势越来越深。9月底，商品住宅空置面积同比减少11.6% ，三月底是6.2%，六月底是2.3%。

【刘琳】代表房地产供求两方面的国防总数以后达到了三年以来的水平。

【刘琳】从房价涨幅来看，07年的涨幅比06年有所增加，前10个月房屋销售价格累计同比上涨16.98%，比06年增加了6个百分点。具体到阅读数据来看，我们看到房屋销售价格主要在07年6月以后，房价涨幅出现了一个逐月增加的现象，在6月份以前，房价涨幅还是相对平稳的。10月份同比上涨9.5%，也达到了进三年来的水平。从不同物业来看，主要是住宅价格涨幅比较快。

【刘琳】部分城市的房价继续保持涨幅，在06年涨幅比较快，07年继续保持比较快的上涨速度。这是从增量住宅来看。北海、深圳、北京、成都等等一些城市排在涨幅的前列。从二手住宅来看，主要是深圳、北京、郑州等城市的二手住房价格上涨比较快。

【刘琳】2007年房租的涨幅出现了比较大幅度的增加，房屋租赁价前三季度平均上涨2.4%，比06年增加了一个百分点。主要是住宅的租赁价格也增加的比较快，1 到3季度分别增加了1.5、1.7和3.3。我们都知道9月底的时候，央行发布了限制第二套房贷的一个措施，进入10月以后房价的上涨速度有所减慢。不仅仅是房贷新增的影响，还有07年持续加息的过程。

【刘琳】我们看到的时候是9月份，房屋销售面积的增幅是32.1%，10月份下降了11.3%，1到10月份是10.5%，虽然7个大中城市房价同比涨幅继续增加，但是 10、11月份，二手住宅和销售价格的换比涨幅出现了回落。9月份涨幅是1.9%，10 月份是1.9%，到11月份降为1%，换比涨幅出现了一个回落的现象。这张图现实的是几个城市的二手房的交易量，比前期有所下降。

【刘琳】第三个特征是住房保证体系进一步完善。2007年，住房保障体系的建设得到了政府前所未有的一个重视，从年初的政府报告中就提出来，政府要帮助解决低收入家庭，加大财税，建立健全廉租房制度，改善经济使用方制度。在这个背景下，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对贯彻实施24号文进行了部署。10月份建设部几个部委发布了《廉租住房的保障办法》，同时各地政府的制度也逐步了实施。90平方米以下的商品住宅的比例，每个月增加了幅度大概是1个百分点左右。

【刘琳】第二大问题，我主要讲一下近期房价上涨原因的分析。是什么原因引起了07年6月份以后房价的一个高速上涨？主要有几个因素。一个是，近年的房价上涨，从供给方面来讲，受调控政策的影响，近年房地产市场的实际供给出现了下降。我们国家从03年开始，宏观经济进入了一个新的增长时期。两项政策对房地产市场的供给逐步的下降。我们看到这张表里面，实际上04年的时候，房地产企业的开发贷款增长率只有0.64个百分点，比03年1.34有显著的下降。07年新开工面积只有9.3%，这种新开工面积的下降影响到06年我们商品住宅呈现副增长的态势。这是从供给层面来看。这几年的供给在下降。

【刘琳】从需求来看，我们可以从长期和短期来看。从长期看，经济增长，人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房长期增长的一个长期因素。我们的国家经济已经呈现了持续多年的稳定增长，居民收入稳定增加。是03年以来，经济增长进入了新的增长周期，城镇居民收入大幅等等，都有利于住房需求的增长。从人口城市化来看，1996年以来，我国进入了大量的涌入城市。

【刘琳】短期来看，07年住房需求的快速增加比宏观经济领域的变化也是息息相关的。宏观经济领域在07年贸易顺差过大，资金需求增大。9月末同比等于31.4% ，公积金贷款的增长幅度还要快3.1个百分点。第二个就是在人民币预期的影响下造成了房地产的上涨。这部分外资到底有多大？目前我们还不能进行一个的统计。

【刘琳】第三点，通货膨胀的压力上升，07年6月份以来，我们的CPI涨幅持续的走高。6到11月从1.4%增加了6.9%，虽然经历了六次加息，但是目前还是没有改变副利率的情况。这张图显示了我国近年的房价的涨幅出现了副利率的关系。

【刘琳】今天说的第三项内容，就是对08年房地产形势的一个预测。

【刘琳】我们对08年房地产形势的预测，主要是对房价的一个预测。对房价的预测主要同供求两方面来看。我们认为，07年，房地产企业购置土面积大幅的增加，商品房的新开工面积有较快增长。这种情况下，08年商品房的供给仍然会出现稳定的增加。住房需求增加的变化主要又取决于宏观经济和政策环境的一个影响。

【刘琳】我们认为，08年房价走势有两种可能。根据宏观经济和政策形势发展的不确定性，种可能就是，08年国内副利率自情况持续存在，08年如果在紧缩货币政策，贸易顺差问题难以在短期环节，副利率的持续将继续助推08年的房价的上涨。

【刘琳】第二种可能就是，进入08年，美国进入衰退的情况很大，经济也会受到较大的影响。如果在国内的情况下，出口增速很可能继续下降，内需增长乏力。对收入增长和就业将产生较大影响。住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。如果从长期看，我国城镇市场供不应求的格局并没有改变。根据我国人口学家的增加，我国的人口增长会持续在2020年。来自城市化进程，人口结构等住房刚性的增长以及住房改善性增长的态势仍然会持续。

【刘琳】从04年到07年，我国城镇住宅实际呈现了空置率下降的状况。07年是 2.81%。城镇住宅使用率的提高。

【刘琳】最后，我总结一下我们对08年走势的看法。将取决于宏观经济和政策的变化。第二点，如果08年将继续保持平稳增长，的房价不会出现大幅的波动。地三点，如果宏观经济增长出现了较大的下降调整，不排除方将向下波动。第四，从长期看，房价上涨趋势将在一定时期内存在。

【刘琳】好，我的介绍就到这里。谢谢大家！

【主持人钟彬】下面的环节，请我们的媒体自由提问。如果大家有什么问题，可以一起来提问题。现场解答。

【提问】我想问一下刘琳博士。在预测当中，点和第二点，第二点是如果宏观经济出现较大的向下调整不排除房价向下推动。从咱们的研究来看，这个可能性有多大？第二个，北京的房价走势是不是不是跟同步？有哪些不同步的地方？

【刘琳】谢谢你。第二个问题，宏观经济出现较大向下调整的可能性不是很大。再一个，北京跟其他的城市比起来，08年因为有奥运会，比其他地方走势会更好一些。奥运会肯定会对北京市的经济增长有一个带动作用，可以带动就业的增加，自然会对房屋的需求也会增加，这也可能是别的城市没有的。

【主持人钟彬】：请右边的先生。

【提问】请问刘琳博士，你觉得过了奥运之后在北京房价会有大幅度的下降吗？

【刘琳】您刚才说奥运会之后北京会不会出现大幅度的下跌。我们刚才在介绍当中也提到了，我们认为只要是宏观经济保持比较平稳较快的增长，我们的房价不会出现大幅度的下降。

【提问】有一个问题，问一下刘琳博士。为什么从2003年到2006年房地产购置土地出现了副增长的一个原因？为什么在2007 年会出现这么一个大幅的增长？第二个问题，我想问一下任总，从这个报告存在两种可能性。但是从近期任总，房价在近期不会下降或者是一个怎么样的态势？任总是怎么看的？

【刘琳】我们的房地产土地购置增长从03到06年增幅是珠逐渐下降的。有两个原因，，我们在03年的时候要求房地产土地出让的方式有所改变，这种改变要求必须锄地之后才能进入出让。这是需要一个过程的。这个可能影响了短期的供给增长。第二点，因为我们宏观调控在07年以前，主要是紧缩土地闸门，对房地产用地并没有放松。在07年初刚才我也讲了，我们中国政府已经对房地产的调控思路有所转变，将控制房地产过快增长改为了“保持适度的房地产的规模”，我想这也有一个规模的转变。

华远房地产公司董事长 任志强

【任志强】刘琳博士刚才报告了一些主要情况。因为你们可能没有原本，我们这里面其中有四个专栏，一个是流动性过剩及产生的原因，今年房价是一个高涨的原因。第三个专栏是我国目前住住房渠道共五个分析。我们这个分报告里面有一个房屋市场的分析，二手房市场的分析，商业楼的分析。从总体情况看，我们影响房地产市场的不仅是住宅，商业楼也是房地产其中的一部分。商品住宅里面，刚才刘琳博士讲了我们的供求关系，从长期来看是不会得到改善的。多个因素里面，只有一个因素是我们不确定性的，就是政府的宏观调控政策。从这点来看，我不认为中国政府会故意把宏观经济搞坏，或者让宏观经济快速下降。我个人认为，在这种情况下，刘琳博士说的前一个可能性更重要。所以，我认为房价不会出现大幅度下降。

【任志强】请大家看，刘琳博士里面提到的是涨幅下降，这个幅度还是涨的，只是涨幅的幅度在下降。我们不排除宏观经济会出现恶化，没法测定的是美国怎么样，欧洲怎么样，或者其他一些和我们对外贸易进口有大影响的其他的国家。尽管我们知道美国已经出现了次级债的问题，今年大部分人都对美国的宏观经济保持乐观。比如高胜，在前一段倡衰，提出了美国大量经济数据的支持。我们不知道这个是不是对国内经济产生影响。

【任志强】另外，从我们的趋势来看，只要是副利率房价就会出现涨的趋势，如果是正利率，房价没有办法出现高速增长的趋势。刚才刘琳博士有一张表表现了这个趋势。从短期来看，我看利率要转成正利率情况不大。因为美国最近又提出了降息的趋势，如果它在不断地降息的情况下，我们的利率会高于美元的利率，这样会产生货币的极大。所以刘琳博士说的很重要，的经济发展情况会对中国的经济产生重大的影响。

【任志强】我个人觉得这种可能性不太大。所以我还强调刘琳博士刚才说的，第二种可能性是不大的。就是，我们的宏观经济维持较平稳的情况，可能性是的。我不知道国家的宏观经济会采取哪些措施，也不了解美国的情况。但是从我们的了解中知道只有一个数据是不可控的。房价可能会出现持续上上升的趋势，但是涨幅可能会下降。谢谢！

【主持人钟彬】：还有其他问题吗？

【提问】我想问一下刘博士和任总一个问题。前不久我国刚出了“国三条”，这个对于房地产企业以及08年房地产市场的供求比例的影响都有哪些方面？谢谢！

【任志强】我个人觉得，这个没什么太大问题，或者几乎是没有问题。你们仔细看看这几条里面大部分是对政府。有一条是你长期囤积土地、闲置，会收回，或者增加你的税收。从目前来看，这种现象不太多。长期囤积土地的现象，可能是我有1000亩，可能我干了500亩，剩下的第二年再干。所以很难确定。另外一个，就是需要把适当的面积切小。如果一次性出让的土地面积，可能要在500亩以下，或者我们认为更小一点更好，这样更多的中小农民就会有能力去促进市场的供求关系。

【任志强】补充一个，刘琳报告里面，有一个关于我们市场的存量的基本特征。现在这里面人均住房不到12平方米的大概在12.3%。还有很多家庭住房需要改善。租赁住房大概占了17.8%，这可能都需要我们新增住宅的一个情况。我们的住房情况差到相当一部分没有独立住房，没有独立厕所的，没有自来水，没有热水，没有供热条件的。把这些都扣掉，可能需要在短期内更换。

【任志强】很多城市已经出现了一个情况。因为国家严格控制土地，现在很多城市再大量地向存量土地挖掘。比如我们最近看到了成都、西安、长沙等二线城市都在进行旧房改造。这不受国家的任何土地条件的限制，因为它已经是建筑用地了。但是这部分改善，会使我刚才说的那些住房变成一个刚性需求。而的比例都被国土资源部逼得不得不向这个方向去挖掘。

【任志强】现在新增土地的指标变笑了，刚性需求的增加反而比自然增长的需求高，这个是在下一个阶段会出现的问题。我个人觉得，国土资源部在土地总的控制量上相应比较会增高。而非国土资源部控制的存量土地可能向商品房土地供应的方向增多。我认为这个改变可能会维持房地产增长的一个平衡。

【提问】我们知道，在信贷紧缩的情况下，这几个月以来，包括深圳还有其他的城市，尤其在珠三角，成交量萎缩了不少，虽然房屋几个还在上升的态势。我们想了解一下，在地产市场遭受了宏观调控的情况下，作为市场开发商来说，首先他们要进行持续的开发，资金的回流是重要的问题。到底是屯地还是囤房对开发商重要。把已经囤的土地进行销售，以卖地来加速资金的回流。还有一个方式是缩短的产业链与其他的地产公司进行合作开发，我想请教一下任总，您认为你的公司在宏观调控的时期会怎样加速一个资金的回流的？

【任志强】我想更多的开发商首先想到，如果你们热血高潮就会更多的卖房子。可能没有人想在房子价格低的时候买高价土地。一定是在土地价格低的时候去买土地。这是个周转关系，我们本来就没有什么土地，我们肯定会增加土地。你别忘了我们叫房地产企业，不是房产企业，土地的买卖都是他的工作。房地产企业防房子和卖地都是它的产品，做一一开发就是为了卖地。所以，我觉得卖房子跟卖地都是房地产开发的主营业务。我不太同意你的说法，好象没钱了才卖地。我不认为我卖地就是因为缺钱才卖地。所以这个观念可能会扭转过来。的上市公司可能会有更宽的应用，但是涉及的影响并不是很大。因为它并不缺现金流。类似这样的公司会很多很多。我没觉得宏观调控会让开发商怎么样。

【任志强】在刘琳的报道里面或者我们一贯的报告里面，我们看的主要是贷款是销售贷款还是开发贷款，假定我们国家控制的是开发商现金流这一块，我从来不管，因为开发商会解决现金流的问题。怕的就是像美国土地债一样，把老百姓的销售贷款全部卡住，如果这样会相当一部分影响到我们的住房改造。按我们现在的估计，可能有50%对50%的样子，就是50个人要用贷款。我们前年央行报告是44个贷款，他可能没算公积金，如果加上公积金可能会是一半。只要你改变了贷款，或者你不给他贷款或者贷款提高，首付太高，这50%会极大的受益。如果你放开了消费信贷，我不认为开发商会有更大的可能屯地或者卖房子。

【任志强】反过来说，假定一个国家没有消费信贷，这个国家没有消费制度。等于这个市场就消费掉了，现在我们汽车没有消费市场也不会成为一个市场。

【任志强】在我们的报告里面同时又两个图，这两个图主要是可持续性指数。实际指我们的消费购买能力。东部地区的可控指数大概在90%左右。意思就是东部地区按现有的条件收入离房价越来越远，更买不起了。所以加上外地购买能力的增加，房价还是会涨。可持续性指数是100多，刚好是平的，可以买起。但东部和西部平均一下大概都在130左右。在中部和西部地区，我们过去说的二三线城市，房价增长还是有相当的余地的，老百姓的购买能力还是超出于现在的购买能力。

【任志强】总体，只要控制消费信贷，继续向好的方向发展是不会改变的，而供不应求的情况也是不会改变的。

【提问】请您关心一下货币政策对房地产市场的影响？刚才任总说了款这块的影响不是很大？目前在银行贷款里面，资金贷款的比例有多大？还有一个问题，前两天有一个机构有一个数据，北京的平房价下降了20%，其中只有一周房价的换比是下降的，在最后一周上升的幅度超过了20%，不知道这样的比例是不是正确？

工商联房地产商会会长 聂梅生

【聂梅生】先说一下开发贷的事。如果是银行压缩了购房人的贷款，肯定是压缩了市场的需求。如果是压缩了市场的需求，开发商的房子也就卖不出去了。对于开发贷这一块，不同的企业是不一样的。因为对任总这样大的企业来说，长期以来都有一些大的渠道，他的财务的运作和的能力，和一般的中国企业家的液态还是不一样的。商会最近收到了很多，由于12月份没有控制的指标，1月份现在刚刚开始申购房地产企业的贷款，但是也是紧的。到年底的时候遇到了一些问题，希望通过商会，采取企业之间的股权融资或者其他的方式。就是刚才任总讲的其中一种模式，缩短渠道，不要绕到银行的大圈子上。看样子，四季度的最后一个月和1季度的一个月，对人民币贷款的饥渴已经显现了。因为外资这块已经卡住不让进，银行又不放贷，是出现的一个问题。

【聂梅生】但是根据整个中国的宏观经济情况，我今天下午来开这个发布会，上午查了一些网站上面的信息，按照国家统计局局长的估计，明年2008年的GDP是10.5，今年是 11.5。我觉得就是第十个五年计划开始平均就是10.5。我们可以看到这是个快速稳定的增长。如果按照国家统计局的估计，就是刘博士刚才讲的第二种情况，宏观经济出现大幅度的滑落。如果GDP滑落的很厉害对房地产当然是有影响的。

【聂梅生】我觉得暂时的人民币饥渴要过去，银行不可能总不放贷，而且这个规模已经定下来，跟2007年的基本规模是一样的。我觉得放贷的周期很麻烦。四季度12月份不放，1季度也不放。它的整个规模没有变化，只是分布变化了。一般来说，我听他们讲，一般一季度安排财务计划，到二三季度开始开放。到年底，10月份和11月份是卖房的高潮。如果前面卡紧了，二三季度没有办法开发。这个分配是很好的，尤其是对中小型的企业是有影响的，会加速并购或者其他的融资渠道。

【聂梅生】总的来说，我觉得整个的固定资产的规模和它的增速不会有太大的变化。如果有太大的变化，国民经济将会出现其他的问题。这些问题可能比房地产的问题更大一些。

【任志强】房地产开发市场在总的额里面只占20%。就是银行给开发商的贷款，在的房地产中，比例也就占到20%，低的时候是18%，高的时候是23%。多少年就是这样的情况，没有太大的变化。但是销售占的比例比较大，由银行转给个人，个人通过代换再回到开发商手里，占40%，这两个加起来就是60%多。加上土地占有资金等合成了这个比例。所以在开发这块比例不是很大。

【任志强】刚才记者说有一周是下降20%，我们没有看到这个数据。

【提问】央视都报道了。

【任志强】央视经常做假新闻。我们不看央视的报告，我们会看发改委的数据，到 11月份还是上涨了。起码到目前位置，我们没有看到北京市的房价。你说个别的楼盘下降影响不会很大。汽车年年下降，你能说就不卖汽车了吗？过圣诞节哪个商场不搞促销。这完全不是一个概念。说局部一个楼盘的会有影响，但是我们目前还没有看到增长的涨幅变成复数，涨幅下降是确定的，交易量的下降是确定的。但是如果说涨幅是负增长，目前还没有看到这种情况。

【主持人钟彬】：谢谢！如果大家没有问题，我们今天2007、2008年度中国房地产市场报告发布会就到此结束了。谢谢大家！

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