主题：
近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产对国民经济的贡献日益显著。我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。但目前我国大中城市房地产市场存在着整体过热的现象。2007年，国家不断推出降温措施，在一定程度上抑止了房地产的发展，使房地产过热的现象得到了初步的控制。
近期，深圳的房产成交量创出新低，在经历了上半年的上涨之后，深圳房价传出已经“下跌”到了快要崩盘的地步；上海二手房频繁“返价”情况减少，近期各房产中介业主挂牌量也普遍回升；北京10月份住宅期房日均签约量尽管相比9月份日均签约量391套的数字，成交量有所增加，但仍显“清淡”……目前这种“有价无市”的局面不会带来房价的下跌？中国楼市有没有泡沫？究竟是什么影响了房价走势？至此地产实战派成立一周年之季，地产实战派圈友将从实战派的角度分析房产市场走势，为中国房地产价值的提升发挥实力派的作用。本活动，旨在通过地产实战派分析，洞悉中国房价走势，为房地产业提供方展方向。
▲论坛时间：
2007年11月25日（周日）下午2：30
▲论坛地点：
北京搜房401会议室（中粮广场B座 401）
▲论坛嘉宾主持：
中国房地产企业家协会理事会 副会长 姜仁
▲主办方：
▲协办方：
▲特邀顾问：
章惠生：中国城市发展研究院常务副院长
▲主要嘉宾（不分先后）
姜 仁：中国房地产企业家协会理事会副会长；
陈云峰：北京明天房地产开发有限公司发展总监
楚 芸：越秀董事、秘书
吕世杰：中国企业发展研究主任兼中国企业家杂志社社长
蔡义鸿：中国国际城市化发展战略研究委员会 《城市化》杂志执行总编辑
程崇山：诚必达机构
李正山：易博隆泰经纪人
刘保瑜：我爱我家门店经理
▲以下是搜房博客的现场报道：
一、地产实战派圈子成立
【主持人 姜仁】进行高兴咱们实战派资深成员次聚在一起，我首先以圈主的身份对大家的到来表示欢迎！
【主持人 姜仁】我想今天咱们先认识一下，我给大家做一下介绍。我是姜仁是咱们地产实战派的圈主，咱们实战派已经一周年的时间的，我主要在跑以山东为主。下面是兼了几个协会的职务，主要是围绕房地产来做的。我的基本情况就这样。
【楚芸】我笔名叫楚芸，我是自己开了一家中介代理公司，现在觉得营销这一块如果全部做代理把精力全放在赚钱和代理这一块挺为难的。现在我又把自己还原为代理跟打工的身份。迈肯这一家我在另外开发商那里务工，建立另外一个平台，用迈肯跟他们做一些。
【 】我是搜房的，网上我用 的名字。我觉得时间过的很快，一年前姜总跟我说实战派发展的时候我还在想行不行，没想到现在发展的好，而且是我们搜房重点支持做的圈子，我们会一如既往的支持大家圈子的发展。
【陈云峰】鹏润地产的陈云峰，我们鹏润地产、国美地产和明天地产都是一个公司，只是注册了不同的公司名。我是从04年才从国美电器调入鹏润地产的，先是负责我们公司的营销，国美城6千套房、明天城5千套房我是做主管销售的，前一段还做了一个56万平米的一级开发已经完成了，这三个项目是我负责的。现在我又回到国美城我们有11万平米的商铺要交房，包括在后期的营运上要下工夫让我们的京东商业真正可以运作起来。我一直跟搜房的关系比较好，跟 打交道比较多，我只有周日可以参加一些外面的活动，我把参加咱们圈子包括一些老前辈，在房地产行业不同角度的交流我都当做是一次学习的机会。我虽然在这么大的企业里面管这么多的事，我总感觉有一些不惑的地方。我感觉咱们圈子是一个平台，里面有很多的资源，我感觉有什么事情跟咱们的圈子多交流、多请教，对我的现实工作有实际的指导意义。所以我们是线上多写文章，线下多交流。
【蔡义鸿】我是中国国际城市化发展战略研究委员会的，我们正在筹备《城市化》杂志。我们从媒体角度进入一个蓝海，目前各个媒体都在竞争房地产，我们做一个产业链城市化发展，把城市区域发展做一个具体的定位，是项目的业态，营销整合。我们1月初可能要城市成立期杂志，到时候请大家去给我们多多指点提意见。
【李正山】我是北京中大恒基的，也跟搜房合作很长时间了。我也是成天在外面跑，中大恒基现在又面临在在一个风口上，很难干了，而且竞争又这么激烈，我又是在国贸周边的，周边有很多大的中介公司。我到这里来主要是来学习的，希望可以得到各位的指教。
【刘保瑜】我是我爱我家一线的人员，主要是做北京的东北三环、四环。希望咱们这个行业可以越做越好可以赚更多的钱，然后大家消除对中介行业的误会，多多支持我们的业务。
【程崇山】我的名字叫起来拗口，属虎的，妈妈说老虎在崇山峻岭当中才可以威猛，所以起了这个名字。我服务于诚必达代理机构，我可以为诚必达服务我高兴。在我的心目中给我自己的定位是诚必达的服务员，我也希望成为各位的服务员，我们这个行业就是一个服务的行业，我就是给大家提供服务的人，诚必达也是给人提供服务的一个企业。我进入地产行业时间比较晚，10月24日正式跨入地产行业。进入这个行业以后希望能够见到在业内做了很多年的，人家说读万卷书不如行万里路，行万里路不如名师点悟。
我在网上叫大山，喜欢山，也喜欢用大山跟自己做对比。在2002年的时候有一天早上5点多在大山中转悠的时候突然感悟到大山的美，然后写了一篇东西给朋友看，朋友说你写的是大山还是写的你？后来我感觉到我看的是大山实际上是写的我自己，这篇文章我也放在我的博客上的。今天能够认识各位，希望在未来可以多多给各位提供快乐、提供服务。我喜欢玩，我认为人生就是玩，在玩的过程中给自己、给社会、给企业创造更多的价值。就像今天我们一来就看到陈总给大家愉悦的表情，这就是我大山的看法。希望在未来可以得到大家的帮助。
【章惠生】我是中国城市发展研究员常务副院长，我跟搜房网的关系比较密切，不管是大众化别墅也好、你这里也好，商业地产也好，我跟大家关系都不错。我10年前在上海也是搞房地产的，现在我主要是研究小城镇的发展尤其是房地产这一块，是最近一年多来致力于房价如何能真正回归理性的研究，如果今天下午有时间的话我很想把我自己的想法提出来供大家参考。
【吕世杰】我叫吕世杰，是咱们搜房的常客，我加入实战派的博客圈也有一段时间的，最近比较忙所以写的比较少。我是中国企业发展研究的主任，最近几年也一直在关注房地产行业的信息，并且也纳入到我们研究的重点方向当中。明年我们还计划和搜房搞一些战略性的合作。因为前几年莫总在人会堂搞活动的时候也邀请我去了。我就说过一个设想他也很感兴趣，后来因为比较忙就把这个事拖下去了，我想明年把这个事情做一下。首先是通过我们自己这个圈子的活动把我们圈子搞起来，我们实战派要有理论实战派，要有企业实战派，还有其他的实战派，我们把各地方的精华、精英弄到一起形成我们自己的思想体系。这个思想体系如果能和国家的有关方针政策，和企业的想法、老百姓的想法结合起来，我想会给我们国家提供有意义、有价值的东西。
【主持人 姜仁】大家都自我介绍了一下，核心就是忙着快乐着，有的是快乐的忙着。今天下午我们有几个活动，个是讨论一下我们圈子的文化。第二个是我们中国房市、股市的分析，这个要谈出我们“地产实战派”的基本目标。我们先看一下第点，这个解决圈子的文化及定位，当时我们成立圈子的时候，也跟业界的人做一些商议也没有想做大，就是想快乐的写一些东西，就是一些兴趣相投、合得来的朋友在一块聊天。后来我想了一下跟咱们圈子里做了一下交流，个定位是专业。因为咱们是房地产界的，主要是服务于一线的实战派，我们圈子里有一线管理的，也有从一线管理上升为企业领导管理的。第二个是实战。实战是我们圈子的特点。第三个我想是学习。如果是我们很专业也很有经验，咱们靠实战是没有问题的，但是我们现在要不断的学习，就是要有持续发展的过程，这也体现出我们圈子要不断的学习圈子好的理念。我们圈子的核心主张，就是专业决定高度，实效成就未来。
【主持人 姜仁】再说就是咱们圈子的LOGO的征集，我在博客当中已经把详细的征集方案做出来了，下一步我想在推广的过程就要做了，咱们各位如果有时间可以给咱们实战派设计一些具有特色的LOGO。还有就是咱们的管理员，我想成立管理委员会，就是现在圈子里的管理委员会。
这个计划是9名管理员，首先一个要求是自己要有公司，因为你有公司你就有相应的经验，这是一个门槛。第二个是你本人的度。第三个是具备实力。第四个具有一定的名誉。第五是要有一定的实战经验。你确实是通过摸爬滚打出来的，你说出来的东西虽然土但是你说出来的东西确实是有用的，这就可以。第六个是要有创新性，因为你要做圈子肯定是要有创新性的。最后也是最重要的，就是咱们要有团队协作的精神，咱们每一个圈子成员都代表咱们圈子的声音，所以我希望大家要有团队协作的精神，要实现咱们资源的共享，这样咱们由原来的中介机构提升为的联动。这个我想以后还要出台详细的东西，作为咱们圈子里面的一项制度。
【主持人 姜仁】关于圈子品牌塑造规划，从这个开始我们大家可以做一下讨论。我想成立圈子顾问。把李会长和章院长作为咱们目前圈子的顾问，把具有前瞻性、政策性的，需要李会长和咱们的章院长给我们把把脉。另外管理委员会是9个人，我想虽然咱们实战派不断的深入工作和生活，不断在进行联动，不断的在进行扩张，但是随着时间的推移我想出一些咱们地产实战方面的丛书或者是刊物，这个具体的情况大家可以再讨论。因为大家都是从实战方面出来的，对这方面应该有很深的感悟，把这些感悟形成文字，我们实战派的丛书就可以出来了。
【主持人 姜仁】第六个想法是圈友年会、实战论坛、专题论坛。我想作为“地产实战派”联动的话，来做这个活动的话，频繁的做是不现实的。我想是在不影响大家工作和生活的前提下来做这个事情的，这样的话我想频率要减小不要很频繁，但是每次搞都要搞一次。圈友年会一年一次，大约是在年底，当然我想也要争取咱们圈员的意见。
还有一个是走进企业实战论坛，比如说走进国美，咱们去学习也好可以谈一些实战的东西，这样的话可以让大家的资源实现共享。这个很多人一起谈的时候很可能问题就出来了，出路有了。还有一个活动是政策专题论坛，因为国家不同的政策不断的出台，还有行业方面的政策也不断的出台。所以我想每个月抓住一个政策的亮点进行解读，让大家对这个政策有深刻的了解，这主要是一个学习政策的平台。当然搜房推出的其他活动咱们圈子也要继续积极的参加。
【主持人 姜仁】第七我想就是年会评选圈友，今年我们就不评选了，08年开始正式圈子年会开始的时候，在年会上要评出10大圈友。这个圈友是由咱们人来投票评选的，这个到时候实施细则还要通过咱们的管理委员会。
【主持人 姜仁】第八是咱们圈子2008年发展探讨，我想大家都关心我们下一步的发展方向、下一步的推广策略还有建立互动信息平台。我想听一下大家的看法，咱们今年圈子发展不是很快。主要的原因我的时间有限，不能很好的打理圈子。
另外一个咱们圈子的包装、文化都不行。去年也有一些人找过我，我当时也没有过多的探讨。我想如果我们圈子里面就十个人、八个人，我基本上是沿用了执政党的观点，先把圈子闹大了再说，闹大了以后再慢慢争取大家的意见。这是我们大家的圈子，大家都有发言权，对怎么管理圈子大家可以提出自己的观点。当我们圈子发展壮大的时候，我们的圈子就能形成竞选制度，选上谁谁就当圈主这是很正常的。我也希望咱们实战派08年比07年要好，而且在的圈子里面是比较的。
【主持人 姜仁】今天大家牺牲了自己的休息时间到这里我也表示感谢。我想大家也都谈一下一年来圈子的情况，是不足之处以及在下一年的发展问题。
【陈云峰】我先说一下。我觉得咱们可以个性化一下咱们的圈子，我觉得咱们听了姜总的说法以后，有两个定位是可以考虑的。个我感觉您有跨地域的想法，我觉得这也是网络的，实际上网络在跨地域这方面是太方便了，在网上从思想上互动是比较容易的。另外一个是在咱们房地产圈子里面，我感觉像咱们今天来的各位又是跨领域的，像我是地产商，然后还有章会长这样比较的研究机构，也有咱们中介机构，包括咱们一线的小弟弟、小妹妹，中介行业也是咱们国内有的。你房地产一手房发展完以后，二手房还有一轮要跟老百姓息息相关的。我觉得这两个定位也可以融入咱们专业、实战包括学习型的圈子里面。
我觉得刚才咱们圈主提的很多想法是比较现实的，比如说圈友的年会一年一次是比较适合的，走进项目论坛一个季度一次也是比较适合的。圈子实际上是一个半虚拟、半实的机构，大家实是因为大家都可以见面，虚了就是不参加活动就退出了。所以我觉得不要太频繁，因为你太频繁的搞活动的话我们大家还有自己的主业，我们的圈子我觉得是一项副业，我觉得在这里面大家确实要很好的学习、交流，这个目的是一定要达到的，坚决不能让副业影响主业。大家有时间就来，没有就告假，但是咱们都要具有这种责任感，你既然参加了这个圈子就要做一些相应的工作，而且是有益无害的一个组织。我就在这方面提一点自己的想法。
【楚芸】因为我是来自武汉，我也提一些有关交流的。我个人认为我们的论坛活动适当的时候也可以结合到个人休闲，比如说每年可以安排一定的时间到外地看一看。我建议圈子成熟以后每年都有一个出行线路，比如说我提出一个武汉的线路放在网上，大家可以提建议这个线路哪里不好可以改一下。然后约好了我们就是边旅游、边交流，就是在工作当中享受生活。我就提这么一个建议，一年争取搞一次。
【程崇山】总的来说圈主可以把这些东西写的这么详细，这是我来以前没有想到的，感谢圈主给我们提供这样的平台。
【主持人 姜仁】我感觉应该把我们大家的想法展示出来，内涵展示出来。
【程崇山】我感觉大部分都是写的很不错的。就是有一个圈子定位是否可以增加一点？我举一个例子，我们在烟台接了一个50万平米的楼盘，接了以后我就给朋友圈里面发了一条短信息。发了信息以后就有朋友说的，你接了50万的盘你肯定跟老板认识。我说是啊。我现在要做上下水的系统，你给我引见。我说没有问题。但是朋友之间不仅要有相互学习，还有有互助的，相互的合作。这个就是我对他的一种奉献，等哪天我有需要的时候他也会给我奉献。
我们实战的目的是学习，学习的目的是提升，提升的目的是拿出点真活来。所以是用互助还是用互动还是用奉献，我也说不准。所以我希望我们圈子里面可以确实感觉到是一种实战，就是开开心心聊的过程中把票子装兜里，同时希望给我们圈内朋友们创造一些资源的互动、互享。这是我的一点想法。
【主持人 姜仁】圈子定位我原来想的是合作，可是合作有一点远所以我就没敢写，我也一直在推敲这个事情。
【章惠生】圈主今天能够把宗旨、定位、核心主张做出来，我觉得圈主有一个设想，想把这个派做成性的。有这么一个想法应该说不是坏事，因为你借助于网站这么一个媒体确实很容易做。就像我们陈总说的跨地域太容易了，所以这个设想是有基础的。同时在做的过程当中，如果像我们大山先生所讲的适当的修整一下，互助我认为应该要，互助后面应该是跟着互惠，只有互助没有互惠这个互助的形式是空，大家不可能是无私奉献的，这个不现实。
这个互惠怎么个互惠法，我觉得应该要管委会定一个初步的比例。这个就是比如我们现在做中介介绍人不能白介绍，你作为管委会要想把这个圈子做大做强，实际利益必须要达到这个目的，就是要形成一个共同发展的格局。你也在发展，我也在发展要得到一个共赢的结局，这样才可以长期发展下去。所以我觉得你的一些主张也好、你的一些宗旨也好，在理论上确实比没有要好很多，起码我们有一个大体的东西在这里。然后就是要落地，落地要有实际的东西来支撑，我也希望落地的细则也要有一个标准。更何况我们的圈子才1岁还比较小，如果是3岁的话可能还好很多。
【章惠生】我认为一年一次年会确实不错，这个是大家共同的想法，但是这个年会要有内容。年会没有内容的话，你年开了第二年开什么？所以年会我建议4个月以前就要准备了，咱们要策划好，咱们在座大多数是搞策划的高手，要把年会策划好，你把次年会搞好了第二次就好办了。这个年会我建议不仅要有主题还要有新意，有新意就是说要有可持续性发展的东西，让大家感觉到就是咱们这个派提出来的并是作为房地产潮流的领头羊，要起到这么一个作用。
比如说现在中介机构有的日子不太好过，有的中介机构有一点关系的日子好过，那到底怎么做呢？中介机构问题确实很多，中国的中介机构跟美国的不一样，美国的中介机构有很完整的法律法规在支持，中国不要说法律法规市场规则都不健全，所以说他这些东西比较缺少。比如说我们在南昌调研过一次，南昌市里将近有一千家中介机构，但是很多是夫妻老婆店摆一张桌子就可以做了，都是很不规范的。所以我想中介机构是不是共同做一个标准，至少不是你搞你的我搞我搞的，个人搞个人，我们中介组织自动的发起自治，给其他的行业带一个头。我们这样做政府也是很欢迎的，希望我们可以做的规范，因为现在中介不规范的太了。
【章惠生】所以我们这次会议把理论上的东西提出来，是管委会可以在细则上面做一些补充，这个补充才便于执行。否则的话谈的时候觉得很好，但是后来怎么做不知道。就像农村文明，这个文明是什么标准？乡村要达到文明村，什么叫文明村，个人的理解是不一样的。
我们现在也是这样的，我自己感觉对于我们中国“地产实战派”，既然你有一个想法要做一个性房地产实战体系出来，能不能不要再名称上拉帮结派，让人家从名称上感觉这样的机构确实是性的机构。所以我们的名字还要再讨论，比如说我们可以在次年会时宣布改名成什么，这时候我们的牌子就出来了。其实牌子是有含金量的，可口可乐这一块牌子值多少钱？所以我建议牌子要考虑一下，既然想做大事，首先要把这一块考虑到。我只是随便说一下。
【主持人 姜仁】刚才吕总也说到已经设计了，章院长的提法也很好。一说派、圈，这个圈到底有多大呢？我当时成立一个派的时候是因为神仙派，他当时在网上很火，我成立的时候是基于他来的。鉴于这一点吕总你也谈谈这个派怎么改名的问题，关于LOGO怎么设计的问题。
【吕世杰】现在我们提出这个概念到底是做什么的？你刚才说的宗旨我认为和这个还是有很大的不同。因为我们这个感觉好像很专业，但是它不是一个专业的组织，虽然他是干这个的，但它和很多学科、很多企业等等错综复杂，是相互胶合、互溶，不能仅仅局限于搞房地产的。这个概念当经营到一定程度的时候，刚才章院长说的互惠、互利、互助。你要想维持“地产实战派”发展，你必须要有经济来源、经济基础。搜房可能给你提供一次、两次咱们的研讨、学习，但是他不是最终发展大的地方，搜房是可以支持这么一个博客里面的一部分。要想把它做好，作为搜房博客的一个亮点，把它作为一个品，是需要这么几个建议的。
【吕世杰】从一开始就走，这个是从理论、名人。因为我们要打造名人效应，你没有名人来参与，没有的圈友加入我们圈子里面来，咱们的很多理论、很多东西不见得可以达到高瞻远瞩的境界。你对社会的发展、对企业的发展、对政府的建议，未必就能产生真正的亮点。因为我们可能做的比较平庸，平平淡淡，可能做了两年就做不下去了。但是一开始我们就有比较好的理念，从小圈子大家通过什么方式能够整合一定的小资源，再把这个小资源放大。
我突然就想到每年年会的问题，可不可以像举办奥运会一样，让各个举办城市进行申请，轮流的去做。说上海房地产很热，咱们上海也有搜房站，我们的年会可不可以开到上海去？把上海这一块一动员，把咱们的人都整合过去做。我们也可以在武汉、深圳做，我们一年不见得是一次年会，我们也可以搞一些其他的专业会等等。这就需要更专业化，而不是兼职去做它，这就需要组织一个常委会，必须有一帮人长年累月的在经营它。我们这些人不可能天天去做了，我们作为创意人也好、作为顾问也好，我们怎么样做能够帮助你壮大。
【吕世杰】再可以结合目前其他的，比如说咱们搜房网是比较有特点的网络，比较专业的门户。我们可以结合其他综合网站的特点，可以吸引一些专业的人士加入到我们圈子里面来，我们不怕人多。主要是看我们这个圈的人气有多大，我们的“地产实战派”才可以搞多大。就几十个人也不一定能折腾出多大的成绩，要把我们圈子扩大下去，有一定的档次，我们可以由资深圈友，有专业圈友，有学问圈友等等。同时管理员你刚才说顶多10个，能不能分门分类经常性的保持联系，是不是我们顾问可以点评一下，是不是可以搞一些电子性的杂志把大家的意见放在上面。让大家看到他的信息不断的有人关注他，让他感觉到他的东西有人看，让他的价值可以体现出来。
我觉得这个不仅是对咱们这个适用，对其他的也可以适用。是大家的精华部分体现出来，搞一个类似于杂志的东西。也就是说搜房博客是我们通过网络系统的杂志，但是我们也要找一个咱们之间合作，和大山他们搞的东西结合起来。而且这还有一个好处，一旦搞起来咱们圈友会提供各自的资源，像缺钱了我找老黄、老陈赞助，我爱我家等等其他方面都可以。我可以为你某些方面的事情做一次活动，让大家认识你、了解你。当然了这还要委托搜房，搜房可以加一股占多少，这都是可以探讨的。
【主持人 姜仁】刚才吕总提到一个问题就是跟搜房合作的问题，我有一个想法，解决想跟搜房建立一个书面的合作的东西。应该说实战派由搜房而生，也跟着搜房的发展跑。我想这个要有这样一个东西，这样包括以后的具体活动你们也可以给我们做跟踪报道。这是一个想法。
另外是刚才提到一个，原来计划在上海也举行也么一次一周年小型的论坛。由于上海那边圈主不去，大家就感觉到圈主不来有一点问题，所以我想还是以北京期为主，下面就是分区域细化一下。刚才我说的是一个基本的框架，框架有了以后才可以细化，当然这里面还需要时间、需要大量的工作。大家也都有各自的工作，我想在不影响工作的情况下，以最短的时间来丰富一下圈里的内容。大家还有补充吗？
【章惠生】我觉得“地产实战派”跟搜房在一起合作，我觉得搜房这个媒体应该相互支持，这不是形式上的合作应该是你中有我我中有你，这个合作应该是共同发展的格局，最后是共赢的结局。比如说开年会的话，我就觉得我们搜房可以再请一些地产的名人，甚至找出一些地产的新星，让这些新星跟实战派结合在一起加强我们的实力。因为这个工作你做跟我做是不一样的，我自己说我很好人家不一定来，你出面邀请一些名人过来就会好很多。这样一来我觉得这个性组织，更名为华夏房地产联谊会组织之类的，这样就慢慢变成了四分之三是实的，四分之一是虚的，而不是半虚半实。
因为这个组织要长期做下去肯定是要有互助，有互助就要有互惠互利。但是这个比例是什么样的？因为大山有大山的圈子，圈子要有基础，你没有这个支撑的话最后这个圈子还是死。最后你发财我发财不行的，这个圈子要有基础的，这个圈子有基础不是你这个圈子，包括搜房共享，我们大家一起把它搞好，搞成你中有我我中有你。如果可以这么想、这么做我觉得这个事情就好办一点。我觉得现在我们要把这个做下去，要考虑的现实一点经济基础从哪来？比如说互动、互助，互助的情况下就可以产生经济效益，管理委员会可以做一个比例。因为一定要有经济收入，没有经济收入靠谁的赞助都是临时的、暂时的，而且不能长久的发展下去。所以有关这一块圈主可以再深入的考虑一下，大家在这的都是圈子里面的精英，所以大家一定要考虑一定要精诚团结，但是也一定要有硕果出来。这就是我提的一些建议。
【主持人 姜仁】圈子要发展要得出一些东西。我感觉大家看的比较现实，也是我们下一步马上要面临的问题。
二、中国房市走势分析论坛
【 】借着“地产实战派”成立一周年的机会，接下来是我们的中国房地产走势分析论坛。这几年房地产已经成为我国经济增长的引擎，房地产对国民经济的贡献是有目共睹的。目前我国大中城市的房地产市场普遍存在着过热的现象，07年国家不断推出的降温措施和政策，在一定程度上抑制了房地产的发展，使得局部过热的现象有了一定的控制，尤其是近期深圳的房地产交易创出了新低。在经历了上半年崩盘的上涨之后，深圳房地产也经历了下跌，上海的房地产市场也有一些问题，包括明升暗降，还有各个房地产中介的挂牌交易量的回升。10月份北京期房的交易量比9月份少了很多，成交量虽然有一些增长但也低于预期。
我们今天讨论的主题是中国房地产到底有没有泡沫，这种有价无市的局面会不会带来整个房地产市场价格的下跌，究竟是什么影响了我们的房价，是什么影响我们房价的走势？房市的拐点是不是已经出现？
姜仁：房市有泡沫，但是并不急迫
【主持人 姜仁】我先说两句，然后大家展开自己的思路和想法，针对咱们现在目前的情况进行深入的探讨。大家都知道自打9月份以来伴随着国家房贷政策不断的出台，房贷政策主要是紧缩。从整个房地产市场的角度来说，房地产是进入了冰期，从二手房的成交量来说是出现了萎缩的现象。这样一来就出现了以往咱们所说的狼多肉少的局面。今年的11月份、12月份我从猎头公司了解到。从今年政策出台来看，房地产公司注重营销，由原来的不用营销变成现在的注重营销策划。一个项目出台，市场冷清牵扯到销售的冷清，这说明了咱们的房市出现了问题。
【主持人 姜仁】刚才提到咱们的楼市当中有没有泡沫？我想提出一个数据租售比。就是这套房子他的租金除以这套房子销售价格就是租售比。我查了一些国际上的数据，说1：200是有的，超过了1：300就不大了，超过400、500就是说出现了很大的泡沫。在咱们国内深圳超过了1：500这是可怕的，但是为什么现在没有出现崩盘的现象呢？我了解深圳平均收入三口之家两个人出去挣钱，平均收入一年5、6万块钱，他是买不起一套几十万的房屋的。在深圳一套房子有的都是上百万的，有的甚至是七八百万，这个是我很纳闷的。从这一点来说我感觉房市当中肯定有泡沫，而且现在就有。
【主持人 姜仁】这个泡沫主要存在于不同的城市，因为咱们国家房地产市场发展是不均衡的，南方比北方好，东部比西部好，所以这个泡沫肯定是从南方先出来的。包括现在中天置业出现了危机，就是他没有交易，没有交易就没有收入，没有收入就很难促进公司的发展，他很多的分支是需要支出的。上海也出现了这种问题，但是问题不大，所以我把它定义成为一个调整期。
但是深圳、上海、南京这些地区的情况是局部现象，主要是一些大城市。二类、三类的城市正在如火如荼的发展，而且是处于一个上升的阶段，从价位、供应量、社会的需求，各方面的报道、炒作等等，都在一个上升的阶段。像深圳、上海出现局部的崩盘，还没有的急迫。这是我对楼市有没有泡沫的看法。
楚芸：品牌垄断导致区域房价上涨。
【楚芸】我很肤浅的谈一下，因为我一直认为中国整个房地产业缺乏理论，因为搞房地产的理论是很苍白的。比如说我原来还想把营销理论的一些正规理论用到房地产营销代理，但是还不如人家的一句话。比如说01年到03年你只要会做就可以卖房，03年到05年8月份只要傻子可以卖房子。我觉得根子就是缺乏理论，没有人研究出真正的理论来。我原来是学财会的，财会里面有一个现在现金富有量的概念，三角债就是停顿的现金富有量。但是如果是两三个月的话，这个是有用的。我把这个概念扩展到中国的楼市来用，他产生泡沫实际上就是一个浮游周期。现在当房地产主流开发商全部是以资金为主要的，他的资金实力是雄厚的，比如说我背后有一个上市公司来支撑我的项目。你无论怎么样紧缩，怎么样控制他，他也不愁卖房子的，他资金的回笼是不用依靠这个房子的销售。
第二个是收购型的，比如说上市的房地产基金叫房托，他到武汉来，你这个楼盘原来2千万我现在3千万买过来，他买过来不需要出手是买会计报表的业绩，这样我会计报表出来以后大家就会买我的股票，这又是一个浮游周期。上市公司是有一个规则的，他如果购买的不动产以后，他的变化和信息理论没有准确的控制这个问题。
【楚芸】第二个泡沫的理由就是垄断，一般来说我们是说开发商身份的垄断，我觉得这个是次要的垄断，更主要的垄断是品牌垄断跟产业划分。品牌垄断像中介机构21世纪在武汉就说我手续费不超过1%，在大家都收2%、3%手续费的时候他这个就是一个品牌。这时候21世纪就经营的很好，小中介就死掉了。
还有品牌里面也存在垄断，我研究了一下金帝和万科的房地产差价，金帝他比别人少卖一两千块钱，是源于压政府的地价。万科更多是标准化降低成本，但是他卖家不会说成本低我价格就低，在房地产里面没有这样的规则。像这样一个模型，万科的地并不是通过市场来拿的，但是他的产品就比别人多卖500块钱，当时这个地方的房价没有突破2000，他就卖成2500。因为别人的产品依然在低层次里面，他的产品没有什么先进性，他卖2000还够呛。万科的东西跟他一比，人家觉得原来房子还可以做的这么舒服，所以他的房子就可以卖的好。万科完成了笔，他又做第二笔的时候又跟别人不一样，这也是一个局部的垄断。
这个垄断就造成了把这个区域的地价抬起来了，而这个拿地的时候不是市场化的，因为有很多没有资金实力但是有别的厉害的的开发商在做。我觉得这个是一种品牌垄断，严格来讲它还不是品牌，但是我认为它是品牌。我认为万科他的品牌并没有归并到他的企业里面。他在不同地方的公司也有不同的业绩，他在武汉一开始是亏的，后来市场热了以后才盈利的。我就谈这些。
陈云峰：房地产到了十字路口，开发商和购房者都需理性
【陈云峰】我一直是在一线做房地产的销售工作，这两年卖了一万多套房子，而且国美企业的定位，是在房地产行业不去谋取暴利，而是遵循市场规律尽快的使房子销售，尽快的回笼资金。在这个方面既可以使企业迅速获得发展上的血液，就是资金。另一方面也规避了由于政策和市场的变动，给我们企业带来发展潜在的风险。我们这两个楼盘现在基本上是结束了，相比我们周边的楼盘到现在来说是少赚了不少钱，但是我们公司的管理者和经营者都从来没有后悔过。因为确实现在对于房地产的发展，我们感觉这当中有非理性的因素，就是有泡沫存在的。
【陈云峰】大概有几个数据，在05年的时候我们这样楼盘的均价是5千，到06年的时候基本上是到了1万块钱这种价格了。而到了今年像我们相邻的项目都已 过了1.5万，我预计在08年大部分企业的楼盘会跨过2万块钱的门槛。房地产价格的上涨速度是快的，是在北京，这三年内都是阶梯式的发展。我估计包括我爱我家和中大恒基做二手房的买卖也可以感受到这一点。就是在这个大趋势使房地产开发商和购房者就不再理性了。所以我有这么几个观点。
【陈云峰】、购房需求当中有盲目的需求在增加。一、就是由于中国城市化带来外地人员的购房比例迅速增加。我们05年销售国美城持外地身份证的人是48%，到明天城已经突破了72%。我们这两个项目一万多套房子是有代表性的，现在在北京的房子已经是有72%的购房者，实际上是外地进京人员，包括已经在北京工作的白领。
二、低龄化。我们说正常买房子是到四五十岁三口之家会买三居室，结婚会买两居室，刚毕业会买一居室，这种理性的梯队被打破了。现在很多外地的家长给自己正在的孩子在抢房子，就造成了这种表面的需求在增加，实际上他也是透支，是不理性的程度。
三、的需求在增加。上海的房地产在03年到04年出现了一个质的变化，迅速从八九千突破了1.5万。我当时在上海就有明显的感觉，北京当时的房价才4千多，当时我说当买房子的目的不是为了住的时候，这个房地产市场就会进入一个的轨道。所以现在在房地产市场的人是大量的增加，而且这种增加会加大中国的贫富分化。只有有房子的人在倒房子的时候，他才会新的房子，你没有房子的人在将来也不会买的起房子的。
【陈云峰】第二、是由于土地的稀缺性。应该说房地产开发商现在在北京，包括在各地这种国土局的招牌挂出地模式，对房地产开发商的压力是大的。大家不惜一切代价在抢地，我统计了去年跟今年北京拿地的开发商，应该说95%是这种上市的公司。而且拿地的价格几乎都超过标底价格的两倍。所以现在造成房地产开发商很不容易拿到地之后，他在心里上就会产生的行为。这个时候开发商就开始绑架购房者，我就不讲价看你买不买。
【陈云峰】第三、房地产价格是一个敏感的因素，确实这当中也有真实的房价增长的促动因素。比如说建筑成本的增加，我分析了一下房地产公司主要的成本。一、主要是土地的成本，这里面包括拆迁的成本。二、建设房地产人力的支出，就是一些农民工，支付这些费用是远远排在第二位的。三、就是钢筋混凝土，这种纯采购性的大幅度的原材料。四、电力和市政道路上的投入是大的。五、是税费，国家现在给房地产行业的税是预提，不用等你买我就先按比例提走，然后等结算的时候多退少补。我觉得这些都促进了房地产价格的上涨。包括北京市政方面的投入，我们现在做楼盘销售的，感觉到只要你这个楼盘通了，只要你这个楼盘旁边通了一条新的马路，只要你这个楼盘旁边有一个新的公园、好的，这个楼价上升都是迅速的。
【陈云峰】第四、我是提醒各位房地产开发商，我们要理性。对于目前房地产的这种不用销售，在北京06、07年房地产是不用销售的，的开发项目都是买房的10倍于你房子的数量。营销总监们不是在做广告，而是在屋里关门处理条子，看哪个关系硬就给谁。但是我感觉这种情况是不会长久的，个市场上，现在北京已经过了1.5万的门槛，对购买力是一个很大的需求，老百姓即使是的也要算一算。另外我们算一个简单的帐，现在北京房地产市场你的出租，刚才姜总提到租售比的概念，已经不划算了。
所以现在房地产的人都在赌，所以一旦国家出台了信贷政策包括税收，马上就会扭转这种局势，现在深圳、上海、北京这三个城市房价都是涨的最快、冲的的，应该都受到了影响。我觉得房地产开发商在经营上不要盲目的提高价格，另外要把产品做好，还有在产品方面不要追求大户型。我见的80%的同行在津津乐道他的大户型多么的好卖，我们国家现在的政策已经不允许我们做这种大户型了。
【陈云峰】最后我感觉咱们的股市经过前两周从6千点回落到5千点，包括好多老百姓津津乐道的基金。不光是稳赚没赔，如果你去年基金的话到今年一般都翻两倍了。即使在这种情况下股市都从6千点回落到5千点，还有人认为会回落到4500点左右，但是即使这样也比前两年高很多。我认为房子现在肯定要进入一个盘整的阶段，现在还没有下降的趋势，确实还有性需求、真实需求和盲目需求被扩大的部分。但是我觉得在房地产的购房者要谨慎、开发商要谨慎，国家肯定会不断出台新的政策。综合以上各点我觉得房地产现在是到了一个十字路口，必须要调整的。
蔡义鸿：开发商应该要具有社会责任感
【蔡义鸿】目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化于的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。
目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化于的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。
所以从这个来讲市场化是刚刚走向理性，泡沫是有的，市场是会通过供需来要调控的。但是政府的70%是90平米肯定是底线，所以在讲到这个问题的时候，我们开发商应该是一只眼睛看政府，一只眼睛看市场。政府的政策我们是要遵循的，政府的政策也是有依据的，现在卖的还是小户型，这跟房价上涨、总价也有一定的关系。
【蔡义鸿】另外就是关于性价比的问题，我觉得更多的开发商应该具有社会责任感。希望开发商在社会责任感方面更加重视一些。因为开发商口碑前几年不是太好，今年好一点，就是看能不能更多的回报社会。因为房地产市场的进程就为开发商创造了利润，这个利润是有一些群体付出了代价的，国家是付出代价了，开发商这些企业们应该回馈社会。我觉得应该在这方面为社会多做一些贡献，多尽一些责任，盖一个性价比的房子。我认为性价比好的房子也是好卖的，今后的房地产市场也应该是走性价比的道路，对那些光说概念、光炒包装是没有用的，因为房子是一个的商品，性价比是很重要的。我就先讲这么多。
吕世杰：单靠市场调节，房价不可能下降。
【吕世杰】这个话题今年下半年的时候，发表了一篇文章是关于泡沫问题的一个认识。我对这个是这么认为的，在我国局部地区出现了泡沫现象，而且已经到了将要破裂的程度。但北京还不能算是泡沫，虽然房价这么高，包括我所调查过的几个大城市，像上海、南京、武汉、乌鲁木齐、包头、郑州、太原。整体来说按照今年10月份国家统计局公布的数据来看，10月份商品房价格同比增长比上个月提高了0.6个百分点，10月份达到了9 .5%，这个速度是快的。
如果要是预测北京地区的房价问题，我个人认为在近5年内房地产不会倒，但是升高的幅度会被大大的扼制。因为北京销售的渠道、购买的层次，还有大量的外地人口涌进北京，还有就是大量的为下一辈购买房产，这是使得房地产价格居高不下的原因。另外就是二手房价格一直没有放到市场上去，也是造成新房价格上涨的原因。
【吕世杰】光是想靠调空房价是不可能降的，因为想到北京安家的人太多了。就拿我住的那个小区来说，我们小区绝大部分是外地人口，应该说是达到了80%。总共是1200多套房子，外地人口要占到八九百套左右。真正的北京人购买量、购买力比较低、比较弱。所以北京的房价不存在泡沫的问题，如果有效的控制北京的房价，单靠市场调节是不行的。
国家必须要推行廉租房的政策，逐步的推行过去的老房子进入到市场内交易。尤其是像一些大的单位，国务院的机关、各部委的房子，这个房子的存量有多少，有多少是空的想卖不敢卖的，如果这个可以打开的话，会对抑制房价有一定的作用。其他城市房价提高的速度不比北京低，尤其是有几个二线城市、小城镇。前几年我了解我老家那个地方房价不到一千块钱，现在均价已经突破两千块钱了，基本上是和大中城市房价上升的速度是相一致的。尤其是在大中城市的周边城市，房价上升的速度也是很快的。
【吕世杰】今天我去了一个河北的小城市，他的别墅价格跟北京价格已经没有什么区别了。他就是利用北京市的价格来迅速的提高自己的价格。还有通县轻轨修通以后交通是相当便利了，他的房价上涨也是无法想象的。深圳今年房地产市场的价格最主要的原因是子造成的，深圳的房地产企业也很多，存量也不少，但是真正老百姓去买房子的时候他就告诉你没有房子了，所以无形中就提高了房价。另
外还有一个现象是一些投机者，像山西省的这些煤老板、温州购房团都联手囤积房源，不次于房地产开发商本身囤积房源的量。他把本身可以走向市场的房子囤积起来不卖，就形成了好象房地产供不应求的现象，但是事实上它本来就是供不应求的这种状态。所以要想改变这种现状，就必须是综合治理，政府要拿出一套切实可行的办法，开发商也应该像蔡总说的那样，负起社会责任来，不要做为富不仁的事情。你该有的利润要拿去，你不要说我等着价格涨起来再买，这会造成社会对房地产企业的仇视，对政府的发展不好，对社会的信誉度也会大大的降低。
所以我希望我们这些学者能够把这些都好好的研究一下，真正的给政府提供一些比较有参考价值的意见和建议，也可以让他接受我们房地产商品的一些思想，这样对构建和谐社会也会做出比较大的贡献。谢谢！
姜仁：影响中国房价的十个主要因素
【主持人 姜仁】之所以那么高的房价是什么原因造成的，我总结了十点。事实上房地产的价格还不明朗的时候，包括我自己想法还不系统的时候也曾经写过影响房价的20个因素。影响中国房价的十个主要因素有：
、就是中国经济一路高歌，居民收入大幅度增加。第二、是土地等生产要素价格的上涨。第三、是表现为消费品价格上涨的通胀。第四、人民币的。第五、城市化带来的刚性需求。第六、租赁市场的快速发展。第七、是良好的市情。第八、地产中介行业发展大大提高了不动产的变相性，中介机构起了很大的作用。第九、就是供给方的营销手段。中国房地产业经历了四个阶段，个阶段是有房子就卖掉了，第二个阶段是我这里绿化很好、配套很好。第三个阶段是大家看你物业公司服务高不高。第四个阶段是营造品牌了。第十、是市场炒作。我就总结这十点，基本上也囊括了房价为什么那么高的基本情况。
【主持人 姜仁】房价高国家也知道，政府、老百姓都知道，国家也出台了很多的政策，但是为什么就是实效不大呢？建设部还出现了朝令夕改的场面，为什么实效不大呢，到底是什么原因呢？
程崇山：20年之内不会跌
【程崇山】前几天我从烟台刚刚回来，在烟台我们接手项目以后给业务员做了一个培训，我说我们不是卖房子的人，而是跟开发商形成战略性的合作伙伴。我们诚必达到烟台来，就是要帮助烟台的开发商从整体的运营商走向专业化的道路。我们作为一个代理公司不是给他卖房的，而是形成一个战略性的合作伙伴，我们的开发商不是盖楼的而是推动城市化进程的。
在城市化进行过程中才可以考虑一个楼盘的情况，才可以考虑一个房子的情况。刚才提到泡沫的问题，我认为泡沫的问题不是我们需要担心的问题，因为随着城市化进程大批的农村人口要进入城市，会需要大量的房子，提高一个百分点是一千万人，我们还有30个百分点，这些人口都进入城市需要多少的房子，这些房子如果都果出来需要多少的土地？把这些都推理出来以后，未来的时间有可能需要很多的房子，但是不一定每个人都会买房。这样会形成发达国家一样的情况，大部分人是租房，有一半人是拥有房子的。
【程崇山】说到房价的问题，为什么政府出台这么多的政策我们房价还是不断的上涨。在我们认为因为我们的房价不够高，房价的高低一方面与人民的收入有关，还有就是和需求有关。在几十年前的时候我们中国人花的是过去的钱，今天是有多少钱花多少钱，再以后我们是花未来的钱。我们人是需要住房，但是并不是需要拥有住房。我们这些人真正进入城市以后，只要他有住房不一定拥有房子。而拥有房子的一些人有可能会使贫富差距越来越大，这是社会的必然。从咱们国家来说只要社会想发展，只要人民要过比原来更好的生活，贫富差距肯定会加剧的。
【程崇山】所以我认为房价的问题，刚才吕教授说5年之内估计会涨。我们感觉到20年之内不会跌，只是的幅度会增加还是降低的问题，肯定还是会涨的。这是我的一些个人观点，不知是否准确也请各位点评。
章惠生：奥运会结束，房市也该到了拐点
【章惠生】我今天听你们谈了一下，刚才大家都谈了一下各自的观点，可能我有一些不同的看法。个是现在的房价究竟有没有泡沫，这一点应该是肯定有泡沫的。肯定的依据是什么呢？肯定的依据国际上有一个惯例，当我们的收入房价比在4.8到8的时候，就是不管是发达国家还是发展中国家，在这个幅度里面是正常的。也就是说我们每一个家庭每一年的收入，跟你买的房子的房价比。我们现在拿北京这个比来说，北京我们现在算1万块钱，我们算100平米90万的房价，那你每年就要有10万块钱的收入，如果没有10万收入的话就是一个泡沫。而我们现在是超过10，甚至是20的都有，所以这个泡沫是很明显的。
但是我们现在有泡沫，还有人不断的在买，这个需求到底是怎么造成的？有一点是投机需求造成的。我们房地产市场的供给需求是由供需双方来决定的，但是我们国家在这一块土地是国家供给的，还有资金也是国家给的贷款。还有一条市场规则也是一个供给，这是政府要做的事情。因为政府职能定位第二条最重要的，就是你要能制定市场规则，遏制市场失灵是政府最重要的职能，但是我们的政府在这一块上做的很差，不是说做的不够。我们今天在小型的座谈会上可以讲的客观一些，应该具备的一些市场规则都没有跟上来。
【章惠生】大家都知道，国土部向国务院打了一个报告，保证在2010年内农耕地18亿亩，结果国务院打回去说2020年之前要保证18亿亩的耕地，这样建设用地就很少了，其实这个跟我们房地产没有很大的关系。马上报纸就炒作，说房子是越来越紧张了，地很少了，故意炒成地荒论，然后地价不断的上升。这个地价的上升也有地方政府的作用，他们就是要靠地价的财政来补贴政府的财政。现在政府的财政有的是40%，甚至有的是50%左右是靠房产的。所以这样的话你供给本身就有问题。
对于，需求政府也没有认真的做工作。我们这个需求当中是大家缺房的需求，就是正常老百姓所需要的房子。但是现在市场是投机作为主导的位置。最近还有一个报道出来，一个140平方米的房子可以住18个人。这样一来就给房地产放了一个错误的信号，你看这不是还有人要吗？有人要我就敢升，可能还会上涨。这个其实不是实际需求，这部分人虽然不是很多，但是房价一下子被他们推上去了，所以整个房价就上去了。
【章惠生】事实上有没有这么高，我们看看有没有这么高的购买力。就拿北京市来说现在还没有超过6千美金，我们说经济适用房的档次已经定下来的，不能超过5万。年收入6万的买什么房子？我们算1：10能买现在的房子吗？1万1平米，买90平米的房子至少要90万。你不要看收入房价比虽然银行没有提出来，但是是被各国采用的，中国一开始否认这一点，但是现实证明你拿什么来衡量房价的高与低，这是最切实的数据。你没有钱你拿什么买房？有人说银行贷款。你是可以贷款，像今天这么贷款下去很危险。金融机构在内部已经报出了信号，今后有可能就在月供方面造成社会的问题。
按现在的这种趋势，银行是没有加息，如果加息的话你的贷款也要加息，再加息就麻烦了。现在交房子月供的人很多，不是过去一百万、两百万，现在远远超过这个数字。所以现在一大堆的问题说明房地产这个产业，从一开始就是一个坏胎。因为一开始我们政府就想把住房问题摔到市场上去，这么做是错的，任何一个国家都没有这么做的，不管是发达国家还是发展中国家都是以政府为主体的。国家是需要解决一部分他必须承担的东西。
【章惠生】我们98年23号文件已经讲的很清楚，所谓商品房是给那些高收入人买的。经济适用房是给一般人买的，廉租房是给经济困难低收入人群的。但是后来大家在发展的过程当中，你要让他拿出良心来他是可以做到的。开发商他追求利润化这是可以的，你要让他负责任他说行我先赚钱，赚钱了以后我一旦负起社会责任我就是企业家不是暴发户了。暴发户和企业家是有明显区别的，你有社会责任感就是企业家，没有社会责任感就是暴发户，被称为家是很不容易的。
我们现在来看房价，现在房价这么高大家都买不起，但是还是在涨。地方政府一看我这里又建了200平米，一个平米1万，这就是200个亿，我的城市竞争实力就增大了，像现在很多的没有用的高速公路放在那里。他们有的2005年做的高速公路是18个亿，到2007年就不是18个亿了。讲到这一块我认为泡沫是有，但是有的地方不是很严重。我讲的不是很严重不是北京、上海、广州这是国际大都市，他里面有很多的需求是境外的人士，这也是事实。
但是这不是可以让政府把这部分人都抛给市场，这就有问题。现在我们在讨论房市走势的情况，我觉得过去市场上解决有钱人的房子做到别墅暂且不论，现在国家提倡搞经济适用房、廉租房，我认为这个方向是早就应该做的，这个是很多年前积欠的。现在要做的是中间这一块人、这大多数人，让这些人怎么买的起房是关键。从我们国家政治角度讲三个代表是代表了大部分人的根本利益，大部分人的利益我们共产党首先要考虑。
【章惠生】在8月15日以前讲到限价房属于哪一块？是属于商品房的。8月15日以后建设部正式对外宣布，不属于商品房是属于保障房。它跟经济适用房的区别不过就是一个合同，所以从商品房改成社会保障房这里面小环境是有改变的。就是要把经济适用房、廉租房提高到国家做的重点，包括做这些房子的财政来源都已经明确了，这就是建设部告诉大家的，廉租房、经济适用房是我们国家一定要做的。经济适用房就是要让大家有房住，所以我们的国家在一步一步往这个上面走。
【章惠生】到今天来讲可以肯定的说，房价是高的很多人都买不起。现在已经有人正式的提出，现在不是再讨论廉租房、经济适用房的方面，而应该是讨论那些大多数工薪阶层既不能适应经济适用房条件的，但是又买不起现在高价房的问题。要解决这个问题，才是建设部当前应该赶快解决的问题。
当这个问题提出来伴随着另外一个问题，就是城市化的问题。虽然有很多农民工最后成为城市的市民了，但是这里面有一个重要的前提。真正的城市化是必须以非农就业的人口必须要在城市里面有定向，有就业的作为前提，你没有定向、没有就业，你不要看来了买了房，到时候还是要卖房回去的。他有的是找不到工作这两三年混的不错，过两三年混不下去了就回去了。我们中国的城市化是不是真正到了？这是一个很重要的前提，城市化一定要有非农就业，我们中国在统计城镇人口这里面发生很大的偏差。就是把已经到城市做事的人定位成城市化的人了，这个做法是不对的。
真正的非农人口应该是你在城市里有你自己的业，比如说你做哪些工作比较稳定的，而且能承受这种消费，你承受不了这种消费老是靠借债过日子，他最终还是会回去。现在农村产生了一种现象，很多农村人买县城的房子，他算来算去县城的房子比大城市的房子低很多，这就是县城房子不断上涨的原因。
【章惠生】这就反映了一个大家积极的想城市化，但是现在城市化的进程、中国的进程不能再走资本主义的老路，因为这会带来很多的城市病。比如说像人口集中的大城市，村里到县里、县里到市里、市里到大都市里面去。想想最后流落大社会的人是什么样的？大家没有就业、没有收入，但是这个房子不断的在制造。同时再考虑一个问题，当房子造到一定程度的时候有一个暂时的停顿期，就是要有一个调整期。
事实上中国的房产是一个怪胎，从来没有这个曲线，从来都是直线上升的，这是哪个国家都没有过的。由于这种情况的产生，我们就要想到今天他直线上升总有一天他要直接下降，这是自然界的规律有进必有出，事物发展的规律就是这样的。所以我认为现在这种泡沫破裂的时候到了。
【章惠生】所以在我们中国这一块跟俄罗斯做过比较，这是任志强在一篇文章里面说的。人家同样的8年我们也是同样的8年，我们GDP增长比人家高，但是老百姓享受GDP增长的福利是远远赶不上人家的。所以我们要想，我们的收入是不是大幅度增长，平心而论工资大幅度的增长是老板说了算，老板现在还没有前面的老板协会，大家不可能开会说涨工资15%到20%，这是做不到的。为什么珠江三角洲有一度的民工荒，这就是因为老板很抠就是不给加工资，导致了很多人出来打工一年也赚不到多少钱，要求他涨钱也不涨，最后就导致了民工不来。这就说明了中国老板素质还是太低。
【章惠生】这一系列的情况就造成了我们国家房价是有泡沫的，这个泡沫也影响到二线城市了。二线城涨到一定程度了深圳就会掉下来，现在二线城市是涨的如火如荼，但是过一阵也会产生这种情况。这要看政府有没有足够的把媒体的作用发挥出来，如果把这些新闻都报道出来了，老百姓也不会这样。房价究竟降的下来还是降不下来？我告诉大家是降的下来，我一年以前就想提出这个观点，我一直没有提，因为我知道到08年底很难降，因为有地方政府的需要。现在看来开始有这种苗头。所以我讲如果我们国家政府提出一个自住房的概念，所谓的自住房是房子给你住的，不让你上市交易。这个使用权要全面的贯彻自住房的概念，也就是自住房是卖给工薪族的，只要是工人都可以登记。
那你的土地租金怎么办呢？我先不一年一年的收，不是让你一下拿出70年的土地租金。联合国宪章里面的明确规定，人人有房住是每个国家的责任，我们国家也说了每个人的住房问题是我们应该解决的不可推卸的义务。大家都这么说了，在我们宪法上也强调土地是国家的，国家是全民的。既然是全民的，农民都有宅基地，城市的居民为什么不应该有？住房就像民以食为天，以房为地一样。因为有房子才能睡觉，不能吃饭、不能睡觉人就不能生存，这两个基本的生存权力是每个人生来就具有的，每个政府都要考虑这个问题。所以从这一点出发，我认为自住房的概念可以概括政府全面的考虑，根据不同的层面考虑自住房。
【章惠生】像新加坡就不允许你买卖土地，你有困难也好、有钱也好房子都给你住，没有钱的就是廉租房，你是最困难的。你有一部分资金的你可以买我的房子你可以住但是不能卖，这样就解决了住房的问题。那土地的租金怎么办？国家每年按照每个月来收，这个每个月只有几百块钱，这样都不会让大家成为房奴。这个做法是有要求的，你拿8千块钱一个月的跟拿1.5万一个月的是有差距的。你拿1.5万一个月的根据每个人的收入情况先免你10年，到第9年了你收入情况没有改变你可以再申请免10年。这个就是政府以主体进去，把土地的价格往后延，先给老百姓房子住，这样大家就不会叫了。你有钱的你每年要把土地租金都交上来，你有困难就可以申请，上面可以批，批完了以后国家要建立诚信档案，这个诚信档案是很有作用的。我们国家一贯做这个事的时候是上有政策下有对策，这个是很不好的。我们在这一点上应该向外国学习实事求是的精神，我们中国解决自住房的问题，如果说自住房不准上市，大家都有的住。
【章惠生】这些房子包工包料就是我们说的建筑安装施工的费用，一般来说高层不会超过3千，多层基本上不会超过2千。其余的税费的加在一起不会超过你房子的10%，包括你所谓的成本都包括里面了。这样说的话我们房价是多少钱呢？是很清楚的。就是北京、广州也不过只有四五千。因为现在房子的功能太简单了，不需要过去搞概念。我们现在南方不再炒概念了，是做产品了，而北方还再继续炒概念。所以我认为中国房市的发展应该到了拐点的时候，也就是从2008年奥运会结束。现在是一个预备期，到那个时候我相信国家相关政策会比现在更严厉。
【章惠生】所以收入房价比这个东西应该是很严肃的对象，但是对中国来讲确实是有中国的特色。我到宁夏待过一阵，宁夏的首府收入倒数，但是他们到2003年底的居民都换了新房。比如说 要买房子，他一旦说出来的亲戚朋友都来借给他钱。按揭款他总不能赶我走，总要给我房子住的。月供付不出一个两个没有问题，但是多了就有问题了。当他有这套住房的时候，你也不能赶他走，房子是你银行的了，但是你也要给他住。
所以金融机构现在为了自身的安全，对于很多地方都开始自我保护，这个自我保护对不理性的买房是很有效的约束。讲到这一块我觉得今后房市的走势应该会下降，当然人们都希望它，已经买房的人希望它，政府希望它。但是没有买到房子的人，国家土地价格这么高的话，我们在座的老百姓没有钱，你要在我们手上给你捧地价我们是没有钱的。使用权是70年我们一年一年交总行了吧。当时一些学者也提过，政府也考虑到要发展。我们这届政府很清明，为老百姓考虑的很周到，很贴民心。现在我相信我们的政府、我们的党还会为我们大多数人把我们的房子工作做好。
二手房中介的苦恼
【主持人 姜仁】章院长前面说了我们的房价、房市以及政策。我们房子当中也存在周期的需求，刚才章院长提了一个自住房，我认为这一点是一个创新的提法。但是现在在深圳、南方几个城市，出现了有价无市，像陈总这样的公司房子不愁卖，他价格低。但是有一些中介机构他有价无市他卖不出去，这样的局面是否可以带来房价真正的下跌？请我们的中介机构也谈一下你的看法？
【李正山】我们是线的工作人员。有很多卖房人他会先来咨询现在涨到什么价格？我们会把我们公司成交的资料给他看，这个价格是上涨到什么程度。他会说我再等等。
【主持人 姜仁】但是就有一个问题，你这个成交是一个月前的，这个月没有卖你还是上涨的吗？
【李正山】现在买房人说房价是上涨的吗？我们也是一个矛盾，我们说跌他就说再等等。
【主持人 姜仁】房地产开发商不希望房价下跌，中介机构也不希望房价下跌，购房者也不望房价下跌。
【李正山】现在国家出台这么多政策之后，有很多客上我们这来放盘，他一来之后六七套房子全部都卖掉，这经有五六人了。也就是说他已经看到政策肯定有让房价下降的趋势，所以他这六七套房子一下都卖掉。
【主持人 姜仁】假设一个开发说我资金雄厚、我有一定的品牌度、一定的美誉度，但我是领军人，我肯定会下降。但是如果我只是做一个项目，我就不一定怎么样，如果我银行的钱还没有给上了，我肯定要赶快的处理，这也决于开发商的心里素质。
【李正山】开发商还是要有社会责任感。富丽城一期开盘早上9点开始下午6点没有了，什么没有了？他实际上有不少房子被一些政府机关的、税务机关的、的买走了。房价上涨光靠调控还是没有用，一定要抓腐败的问题因为我们接触太多这样的了。很多人在卖房子过户的时候他是不敢露面的。
【主持人 姜仁】这个占的比例是多少？
【李正山】比例不好说，但是是有这种情况。
【刘保瑜】我说一下二手房这一块。比如说市场价在1.3到1.5万，但是有的业主他可能不着急卖什么的他就报1.7万。然后有10个买房子的，8个就说业主报的这个价太贵，有两个说再看看。但是还有人说虽买这个房子价钱贵一点，但是我想买一个好一点。买了之后其他的业主一看这边房子卖1.7万了，那我也卖1.7万。关键是个放出了1.7万成交了其他人都知道了。我们那有好几家中介公司，也有业主去咨询，很多都是报高价1.7万卖的，这样的话就都报高价，越报越高，价格就是这么上来的。
【李正山】没有一个市场价格，市场价格是业主喊出来的，这一块是空白的。因为商品是可自由交易的。
【刘保瑜】咱们也控制不了，这个是由政府控制的。
【章惠生】这就是市场对这个的趋势。
国家政策还有待提高
【主持人 姜仁】这就回归到国家政策的问题。实际上咱们国家出台的政策都是经济政策，你看他搞的都是金融政策。我认为他出台的金融政策是调控通货膨胀，只是作为房地产市场受到了影响，他不是真正的房地产市场的调控，他是调控通货膨胀的，比如猪肉价格的上涨、消费品价格的上涨，生产资料的价格上涨。
【刘保瑜】现在买房如果是一个月挣5千块钱肯定是买不起房，如果5年后我挣5万块钱我还是买不起房，因为它总是在我够不着的那一块。
【主持人 姜仁】这个差距是越来越大，你房价是一天一个价格，工资最快也是一两年涨一点。
【刘保瑜】我觉得章院长说的好，就是希望像我们这样的人买得起房是的。
【主持人 姜仁】不能让的人买到房，要让有需求的人买到房。
章惠生：应该做一次全面的房屋普查
【章惠生】国家在这些东西是很容易执策的。国家的经济普查做了几次了，你搞一次国家住房普查，把你掌握的资料全面一点，在这个基础上才能了解需求是多少，不要像现在的瞎扯。现在我就觉得如果说房屋做一次普查的话是很有用的，据我所知建设部马上要做。
【楚芸】湖北已经开始了。不过估计住房普查又是走过场。他在小区里面贴一个公告，说你作为老百姓有义务国家的调查，到哪里去领表去填一下。
【章惠生】普查是你管20户、他管30户，每一家的走。
【主持人 姜仁】我认为他这个普查没有意义，应该叫第三方做。经济适用房作过一个统计，经济适用房是给在职的没有经济收入的人，实际上是科长四套、处长六套。
【吕世杰】比如说你现在有一套房子，一旦买第二套不用你的名字，我可以用其他人的名字。
【主持人 姜仁】另外咱们的信息方面也存在一些技术问题，不能如实反映出真实的情况。
【章惠生】其实我们国家最怕别人说我们市场化不完全，其实你就是在房产这一块做不到市场化，但是又不能靠市场化解决大家住房问题，这是中国的实情。中国社会经济水平发展没有到这个水平，这是一个现实。但必须要政府出面解决。如果政府也不想解决，老想靠市场解决的话，那么市场上谁来买房子，我就5千，然后我就6千，还有人要就8千，直到没有人要了我再下降。
只要有人倒房 中介就挣钱
【主持人 姜仁】最近上海出现这么一个问题说一个人买一百套房子，有商铺、住宅，然后在几个月之内根据买的时间通过中介机构一变现，利润是大的。中介机构也不喜欢自住客户，他们喜欢客，只要有人倒房，我们就挣钱，这就是我中介机构，你国家没法用相关的政策约束我。
【章惠生】这也是个矛盾，它把怎么推动房地产的发展是放在第二位的，利润是放在位的。我们现在实际上中介机构有的地方已经泛滥，太可怕了。
国家调控有误区
【主持人 姜仁】我现在担心一个问题，担心国家的政策。咱们国家政策有一个误区，金融出现问题了就从金融下手，房价出现问题了就从房价下手，他从来不说的部门坐在一起讨论一下这个问题，他全是一个返回式的模式，我们政府政策出台方面还是存在不理性。还有一个我担心政府出台政策促使我们楼市都像深圳一样，泡沫马上破裂。
但是又不和深圳一样，深圳是改革开放的前沿，发展的。如果整个中国的房市都和深圳一样，国家出台严格的政策方敬爱就下降的那是泡沫。从中介机构可以看出来，中天置业一个月开3千多万工资，老板发不出工资跑了。大的房地产中介市场一个月工资是将近4千万，他没有交易哪来这么多的钱？我知道一般的区域经理他的年薪是在30万以上的，再加上提成呢。我给他测算了一下，咱们前面的中介机构一千所连锁店，这就相当于30万的员工了。我感觉到个风险这很大。
我觉得房地产市场如果都跟深圳一样，中介机构再出现故障这个体系马上就下去了。幸亏中国南方北方不一样、东部、西部不一样，我觉得现在已经进入一个调整期是回归理性的阶段，国家也不可能作出崩盘的大调整我认为从长远的角度来说不会影响房地产的走势，比如有些地区可能会降，有些地区再涨涨。
未来房市走势期待
【主持人 姜仁】今天我们大家讨论了很多，最后一点既然我们大家都是房地产市场一线工作者，大家也都有深刻体会。我们大家对未来的房市走势有什么样的期待？期待我们2008年乃至三年、五年有什么更好的期待？
吕世杰：应正确处理小产权问题
【吕世杰】现在中国房地产就是一个怪圈，这个怪圈想打破还有一个比较好的办法，就是解决农村宅基地的问题。现在城市和农村之间是单行线，农村人可以到城市里面买房子，但是城里人不可以到农村里面买宅基地的。这就是自有住房和商品房之间的差别，这个瓶颈一旦可以打开房价就可以下来了。咱们国家制定的某些政策是不符合国情的，我们国情是大部分人口居住在农村，农村人现在出来打工，大部分的劳动力涌进城市，城市显然是纳入不下的。城市和农村相互良性的循环，是缓解住房压力的一个办法。
现在一直在吵小产权的问题，城市里的人买不起房子就可以去买那个房子，有钱的人不愿意住在城里可以到农村去，现在北京的郊区昌平、顺义、密云我都去看过，我也想到那买。很多农民把自己的宅基地拿出一部分来盖了房子，但是不卖产权，而且很。而且到农村去买房子的城里人他的房子也放在这里，这就形成了富人无形中囤积房子。所以这也需要建设部等等其他的部们把这部分很好的统计出来。
【主持人 姜仁】这是现阶段国家现实的需求。
【吕世杰】2008年以后章会长也说可能会出现拐点，我认为这个拐点应该是的拐点。可能会出现在反映比较大的城市出现不增长，或者是小幅的缓增长。因为在城市来说，人还是最主要的、的增长点，人口不断的增长房价不可能不增长。我估计20年以后产生一种老龄化的社会，我们现在也步入了老龄化时代了，人口就在趋于负增长的状态，这个时候咱们就不会像现在这样了，是靠市场调节来形成。
姜仁：政府是在做理性回归
【主持人 姜仁】现在我认为不是一个完全意义上的纯粹市场经济，是以政府政策为主导的，里面还增加了一些市场的成分。造成了现在调控也调不了，靠市场也不行，这也是一个过程阶段。十七大的时候有这么一句话，要增加老百姓财产性，我认为就是不动产。国家为什么要说这一点，还谈论到的民生问题，让人都有自己的财产性，但是事实上是不可能的。包括温总理在新加坡参观公屋的时候说住房问题是民生的问题，当时他也强调了几点。
所以我认为政府是在做一个理性回归的问题，因为前期包括控制也好、市场走向也好，一直没有控制好。这里面肯定要有一个过程，如果深圳不会出现现在的状态，现在包括深圳的周边房价也在下跌了，一平方下跌了2千块钱。当这种东西大家都认为将来的房市要出现崩盘的情况下，持有房子的人就会有担心房价会下降。但我认为从长期来说，房价在未来的几年之内是不会下跌的。
姜仁：房地产还是支柱产业
【主持人 姜仁】另外咱们国家现在的支柱产业还是房地产业，并保持9%的持续增长，因为房地产业是带动了其他的很多产业的共同发展。所以这就是国家为什么不提房地产业的问题，就是为了稳定咱们社会发展。我想咱们可以在近期谈一下08年上半年什么情况、下半年什么情况，咱们可以细分一下这个市场。
08年房子还是要涨
【陈云峰】北京在08年上半年房价肯定还是在要有一个大幅度的增长，今年1到10月份没有商品房的供地，地都被强制性的用做两限房。但是人口涌入北京的速度一点也没有变化，所以这样的话在2008年的上半年，北京市场的房价肯定是要涨的。现在国土局开始政策性的增加供给，但是从现在到春节之间增加的这些用地，也只能是缓解09年北京住房的饥渴。所以北京房子供不应求的局面和房价上涨的局面在08年肯定是会进一步的体现。
【蔡义鸿】有些人说中国奥运以后房价会下跌，我认为不会这样，我认为中国经济在奥运以后是一路高歌，奥运会是展示中国大国风尚的机会。2001年诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨（Joseph E.Stiglitse）认为：中国的城市化和美国的新技术革命是影响21世纪人类进程的两大关键性因素。而且中国城市化进程随着奥运的开幕应该会加速。一个是中国整个国家人口资源,自然资源的是不用说的。第二个是我们的旅游业，随着奥运的到来会更加的发达。外国人对中国人的了解太少的，他们认为我们中国人现在还穿着清朝的衣服，实际上我们跟他们是一样的。所以我觉得在奥运会之后同样也会是一个好的发展。
【楚芸】我一直认为房地产是涨的。但是从武汉来看也就是国庆节过了一周之内，有人说价格太高了买的人有点少了，这个其实是很好的缓冲，并不是有价无市。第二个我们那边城市之间都已经基本上互通了，比如说高速08年、09年武汉周边的8+1个城市高速全部都要修好。我在汉口有一个项目就在高速入口旁边，原来一千块钱没有人问，现在有了高速的入口马上就卖两千。荆门的房价我去一个项目价格是1600，现在起步价是2600，这完全是结构上的供不应求造成的。
【程崇山】我认为房地产不会降。刚才章院长说的人人有房住，但是不等于人人拥有房。人人拥有房的概念在咱们现在中国国情当中，是要自己买房住。实际上有房有廉租房、其他的形式操作就可以了。同时还有房屋，谁愿意让房屋？我们有房子的人不愿意，以后对政府也没有好处、对税收也没有好出。真正希望的是弱势群体。所以从政府官员的内心来看，每个人都希望房子不降而涨。在一群弱势群体和强势群体相比较之下，由谁可以推动？我认为很明显，这群强势群体必须在社会上有地位的人，他嘴上可以喊，是实际上操作显示他是不愿意让的。这些政府官员的人他很会看领导脸色的，他是不会发出让房屋的声音。所以我认为房价再过若干年也不会降，只是涨幅快慢的问题。
【章惠生】我觉得大家今天都是远道而来，而且咱们都很真诚，没有敷衍的，谈的也很实在。对于整个“地产实战派”来说我觉得是很好的，经常可以把大家聚在一起。我也希望就开始说的宗旨也好、定位也好都能够做到，如果真的可以做到的话，我相信这个群体就可以形成一个类似于机构的东西。把这一块工作做好应该是今天这个会议的收获。我们讨论房市走势的问题我觉得的好处是各抒己见，我们是个人谈个人不同的观点。因为真理是在辩论中确定的，不是说大家要保持高度一致。
所以讲到房价有没有泡沫，房价奥运会以后会不会跌？这两个是全中国人都在关心的问题。也有人认为不存在泡沫，但是现在经济界上认为确实还有泡沫的，这根据我们整个国家经济建设的看法也是一致的。整个国家专门研究经济的们也是这样看待我们国家的房地产市场的。对于奥运会前后能否、跌价，涨多少、跌多少？这个多少的问题我觉得很难摸准，但是能否涨能否跌我同意大家的说法，年前肯定要涨一次，而且这个涨应该是一次小高潮。
我个人观点认为这个涨就是一个象征性的代表，就是一个里程碑，很有可能今后不会再超过这个里程碑了。大家说2009年是什么会，2010年是上海世博会，是年年在涨，其实不然奥运会是高度关注的，但不会像关注奥运会那样关注世博会的。据我所知光北京的绿化就就了近3千个亿，但世博会是不会这样的大投入的。
【章惠生】所以我觉得对于房价的问题我认为涨也好、跌也好也反映出大家的期望。房价是否会回归到理性上去？回归到实事求是？他总是要回去，这是一个必然的趋势。用各种各样的办法也要让他回去，这就会出现一些上灾难的东西。如果到2009年还依然不降的话，我们就会面临一个可怕的金融问题。大家知道金融和房地产联在一起的，当你支撑不了的时候就会倒下来。现在看来是可以支撑住，但是这是一个金融危机的前兆。大家都说不要让金融卷的太深，金融卷进去的话各个地方都会进去。
【章惠生】我感觉今天的论坛是很不错的，而且是开的很成功。
【主持人 姜仁】我回去会清晰盘点一下大家的观点，总之就是认为房价存在上升的趋势，依然存在三个特点。个是增幅见效、第二、增长减慢，第三依然是不均衡房价。近期出现的情况是政策和市场双重调控下的调整，政府的目的是想让房价理性回归，利于以后的发展，这种局面是我们大家期待的。今天要感谢章院长百忙之中抽出时间参加咱们的论坛，还有各位在座的嘉宾抽出周末的时间来参加咱们的论坛，也感谢搜房给咱们提供这么好的场所！
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