“中国地交会”是被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的平台。
本届“中国地交会”于2007年8月3日～4日在北京中国国际贸易盛大举行，同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融论坛等多个论坛，对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。
对本次活动进行全程报道，以下是中国土地学会秘书长黄小虎的精彩发言。
谢谢会议主办方给我一个发言的机会。因为是论坛，所以我放得开一点儿，但是在讲之前，我想声明，我这个意见只代表我个人，不代表任何单位。是希望在座的记者、先生们、女士们，如果你们要报道，要全面一点儿，不要抓住某一句话耸人听闻。
发言的题目：发展模式转型与土地利用及其管理。我们国家发展模式正处在一个转型的过程当中，我个人理解发展模式有4个层次或者4个方面。首先是指导思想，接下来是发展战略，再下来是要落实到各类的规划，这些战略也好、规划也好、指导思想也好，要真正贯彻实施还需要有各种机制的保障。下面我想就这几个方面分别谈一谈。
关于指导思想，我们对发展的理解应当说发生了重大的改变，在80年代、90年代的时候，我们提出来发展是硬道理，中国的问题只能通过发展来得到解决。我们不讲理论界、搞研究的人，我们只是讲实际工作，在实际工作当中我们对发展的理解主要是理解成增长，衡量增长的标准是什么？最后主要就是GDP，变为一个可考核的标准。但是这样一个发展观有着它的历史原因，有它合理的地方，确实对促进中国的发展起到了大的作用，当然也给我们带来了一系列的问题。
这样一个指导思想逐渐在实现的过程当中开始发生一些由量变到质变的变化，以我自己了解到的情况，比如说90年代初房地产热，大量地占用耕地，90年代中期，当时有一个11号文件，总书记有讲话，提出了保护耕地就是保护我们的生命线。97年黄河断流，98年发大洪水之后又发行了退耕海林、还湖，加强了环保，这标志着在我们的认识当中逐渐把资源的保护、环境的保护、生态的安全纳入到发展的问题的考虑当中。同时这一段时期还有社会问题也突出，比如说征地的问题、拆迁的问题、医疗的问题、的问题、社会保障的问题、收入分配的问题等等，这些问题也逐渐随着发展矛盾不断尖锐。对这些问题的认识不断地影响着我们的发展观，到了十十六大以后，明确提出了统筹发展、科学发展，提出了构建和谐社会，这标志着我们在指导思想上的转变已经完成了，我们对发展有了一个全新的认识。
谈一谈关于发展战略的问题。我们目前的发展战略概括起来说叫东部率先、西部大开发、东北振兴、中部崛起。这不是一下子提出来的，是实践当中摸着石头过河逐步提出来的，到最后形成了这样一个局面，加上我们对发展的理解，包括对增长的考核又主要集中在GDP上，这样一个摸着石头过河的战略事实上就是一个你追我赶，齐头并进。这个战略带来一个什么问题，就是最终的发展具体目标落不了地。比如说我们定一个发展，我们几年的国民经济发展计划的增长速度是8％、9％，但实际的结果总是大大地突破，为什么？因为你定下8％的时候，东部说我要率先，我必须要高于8％，西部要大开发，大开发我也要高于8％，同样东北振兴、中部崛起都是这样，所以各地定发展计划的时候都要超过的目标，所以最后执行的结果就是的目标落不了地。
这样一个战略是我们目前仍然在执行的战略，也就是说我们的战略还没有完全调整过来，但是已经开始调整，一个重要的标志就是国务院启动了主体功能区的研究。将来这个主题功能区的工作完成以后，把分为四类地区，各个地方也要进一步地细分，叫做优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发，这就标志这大家不是齐头并进了，有的地方保护就是你最主要的责任。所以说我们的指导思想变了，发展战略还没有完全调整过来。
各类的规划我们以土地规划为例，我们的土地规划重点是保护耕地，应当说它是适应了指导思想转变过程当中的一个过程，90年代规划突出重保，所以我们的规划是突出重保。但是又受到发展战略的制约，怎么说？因为我们这个发展战略是齐头并进的，给国土部门的任务是要确保多少亿，比如现在说18亿亩耕地不能少，东部说我要率先，你多要给我，西部大开发说你要多给我，东北说我要振兴，你也要多给我，中部要崛起也要求你多给我，都有根据，都有的精神。那我们管土地的怎么办？就难了，我的办法就是国务院给我的命令必须要保，你们大家都有理，那最后我就只好闭着眼睛“一刀切”了，也就是指标分解了。闭着眼睛一刀切实事求是地来说就是和各地的实际相距比较大。这是我们现行土地规划当中的一个问题，这是我个人的看法。
第二个问题，我们的现行规划以耕地保护为主要的目标。但是你要仔细看一看，我们现在进一步提出了生态保护，包括主题功能区的划分，有的地方就是以保护为主，我们的土地规划里面现在没有生态保护的位置。从土地分类来看，分为建设用地、农用地，没有生态用地的位置。我们增加了一个规划环评，是程序性的，是为了适应环保的要求，但作为我们的规划内容里，是缺乏这样一个内容的。我了解到一些现在的研究过程当中，已经提出了土地利用规划应该增加一个生态用地的分类。有的学者提出来少面积搞生产，大面积搞生态这样的土地利用新理念，并且做了一些研究，把划分为若干类的生态安全的土地利用空间布局，提出了划定区域生态红线的概念，我感觉我们的土地利用规划可能也要适应整个形势的变化做适当的改革，很有可能第三轮的规划来不及，但我觉得只要能来得及，应该加以考虑。
我们再看一看运行机制、指导思想、战略安排和各类规划的问题，因为规划是一个战略具体化的过程，规划制定各种标准，作为政府管理能够实施就是要通过标准实施。但是你的战略指导思想、规划要真正能够实施，还离不开许多机制的保障，首先是经济的运行机制，比如我们过去都比较熟悉的土地分配、征地拆迁、农村建设用地的流转、地价、税收等等，从理论上来说《物权法》讲了叫做平等保护，但是在实践中我们应该关注农民这一类的弱势群体，理论上来说是平等保护，但事实上他们是弱势的，政府应当地加以关注。
再比如说公共产品、公共服务、财政的转移支付，适应着整个战略的调整，我认为还有一个问题需要提出来，就是资源补偿、生态补偿的问题。这个问题前两年林毅夫曾经找过我，他已经在着手研究这个问题。但这个问题关键，按照经济学的理论，真正纯粹的公共产品只有生态保护，才谈得上是纯粹的公共产品，其它的都可以算作准公共产品。比如说、医疗，都可以适当地收费，是准公共产品，真正纯粹的就是生态保护。那么生态安全、生态保护，我保护了我受穷，我保护了你发展，这显然是不行的，一定要有一个机制，上游保护了，中游、下游的受益地区和受益人群就应当给上游的人民予以补偿。这是横向的，纵向地来看，的财政也要加大转移支付的力度，对这些为全局发展做出了牺牲、做出了保护的地区，给予补偿，这个问题已经到了应当提出来的时候了，是主体功能区要实施的话，这一点跟不上，你是实施不了的。
还有组织机制的问题，比如说我们政府的机构改革、职能的调整，这一点我不展开讲，比如说我们原有的基层组织的资源要不要有一个充分利用的问题，或者有一些地方要重新构造的问题。我们现在的情况是这样，指导思想转变了，各地闻风而动，纷纷进行探索、进行创新，主要是在运行机制方面做了很多的探索。但是相比较而言，我们的战略、我们的规划相对滞后的，因而实际工作当中还有许多的摩擦和碰撞。我个人认为我们应当关注基层创造的新鲜经验，这是我讲的个问题，即关于发展模式的转型。
第二个问题，讲一下我们不同类型区域的发展与土地利用。首先优化发展地区，以上海为例，上海肯定将来要作为优化发展的，她今后在土地利用方面会有一些什么趋势呢？我考虑主要有这么几个问题。，集约用地是主攻方向，刚才邹理事长已经讲了，上海实际上有很多的。第二，跨省区的置换，这个问题目前国务院还没有开口子，政策还是不允许的，但是作为研究我认为是可以探讨的。上海前一阶段已经进行了这方面的研究，我感觉到这里面有一个问题，即你如果实施跨省区的置换或者异地平衡的话，这里就有一个利益关系的问题，即刚才说的机制的问题，绝不能够仅仅说我发达地区到你那个地区，我出一点儿造地费就完了，恐怕不是那么简单，等于人家那里要保护了，支持你的发展了，你光给造地费是不行的，恐怕要有一个资源补偿、生态补偿的问题需要考虑。第三，出现非地经济，因为据我所了解，上海和安徽的凤阳正在谈一个项目，即上海准备把她一些以玻璃制造业为主的企业转移到凤阳，因为凤阳那个地方的自身就是玻璃业。上海的汽车玻璃、建筑玻璃转移到凤阳，她自己就可以腾出很多土地来促进这个产业的升级，我觉得这种情况也是要处理好利益关系，据我了解，他们现在的这个论证方案里边税收是上海拿大头，土地出让金也是上海拿，我认为这种合作是一个双向的支持，不是单向的支持，不能有老大思想，觉得我这个产业转到哪里都可以，为什么非要转到你这里。但事实上不一样，因为凤阳那个地方的是玻璃，她有充分的原材料，她有比较好的玻璃制造业的基础，所以实际上援助都是双向的，但是这个事情牵涉到很多地区的管理政策，就是关于优化发展地区的将来土地利用方面值得关注的几个点。
我最近去过陕北，陕北最近不到十年的时间发生了翻天覆地的变化，过去我去过延安，那是典型的黄土高坡，站在黄土高坡上一望无际，除了黄土什么也没有，但是我今年去了延安，变化太大了，给我大的震撼，已经全部都是绿色覆盖，林草覆盖。实际上就是退耕还林不到十年的时间，政策实施以后就发生了这么大的变化，她确确实实实现了讲的大面积搞生态，小面积搞生产，大面积地退耕还林、还草，小面积搞了一些基本农田、果树、饲养业，已经完全禁牧了，没有草原放牧，然后逐渐发展了畜牧产品的加工业等生态产业链，越拉越长，发生了很大的变化。
就目前的情况来看是很乐观的，但是也还有许多的问题值得研究，即陕北那个地方为的发展，是为北京的发展建立起了生态的屏障，那么我们北京地区、是不是应该对陕北地区进行支持呢？起码有几方面需要考虑，一个是退耕了以后要吃什么，粮食要有保障，她退耕以后，遭受了一定的经济损失，应该给予补偿；第二个是她搞生态的建设，种树改良操场都需要投入；第三个是搞生态产业，也需要投入。钱从哪儿来？只有等她的生态产业链拉长了，慢慢形成了循环以后才能够自我发展，所以这个问题必须压提高认识。我们的土地利用规划分类如果增加一个生态分类以后，我们的一些土地比如说新农村建设用地的有偿使用费、比如土地出让金，就可以用于生态建设。我们现在只能用于农田整理，就是造地，到新疆去，她说我这个地不能再造了，我缺水，你们搞一些节水农业，我们这些钱都不能动，只能造地，但是在我们的规划里面增加了分类以后，我这个钱就可以用在生态建设上，所以它不是一个简单的分类问题，涉及到我们整个管理的问题。
关于重点发展地区的问题。重点发展地区的重点问题是城乡结合部。城乡结合部的重点问题是解决好农民的问题，发展了就要占地，占了地农民到哪里去？怎么安置？在这里边，我们做了相当多的探索，但我根据最近的一些个人体会，也看了一些的研究报告，我提出一点要重视，就是重视留地政策，在我们现行的法律法规没有突破的情况下，要重视留地经验。我们现在搞了很多的改革，包括用土地换社保，我觉得这都是好的，都是对的但是社保只能解决一代人的问题，解决不了农民的长远生计，流地政策是使得农民能够享受城市文明、享受工业化文明的重要的一个步骤，使得农民的长远生计得到保障，能够更好地融入城市化和工业化当中去。至于留的地是国有的还有继续保持集体的，都可以继续探索，变为国有的也不要紧，出让给他们，原来保留集体的性质我觉得也不是不可以，这方面我们看到了很多的经验，比如泽州的经验。
以上是我对土地利用及其管理谈的一些个人看法，谨供大家参考，希望媒体不要抓住我的那么一句话大做文章，谢谢大家！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
