近年来，京东地区经济发展水平的不断提高，通州、燕郊等区域被称为“CBD后花园”。位于燕郊夏垫地区的“御景湾”项目凭借优越的地理位置，鲜明的楼盘特点，获得市场广泛认可。“御景湾”今年5月份进行排号选房活动时，曾出现排队抢房的景象，一度成为轰动当地的大事件。究其原因，“御景湾”合理的产品设计、完善的大型社区配套、区域未来强劲的发展无疑是打动客户的重要因素。
我们邀请到了作为地交会典范楼盘候选楼盘之一的御景湾项目负责人：耀华地产的副总和项目销售经理，共同为广大网友和业主解读一下御景湾的详情与内涵。
对本次活动进行了现场直播，敬请关注。
▲时间：
2007年7月25日上午10：00
▲地点：
房天下“大话地产”直播间
▲嘉宾：
耀华地产副总经理 何培旺
顺通智业御景湾项目销售经理 周乐春
▲主持人：
房天下新闻记者 张丹丹
▲项目简介：
项目位于京东燕郊夏垫开发区，102国道路北，乘930路快车仅20便可到达距离国贸！距离首都国际机场仅45，交通便利，出行畅通无阻；区位显而易见！项目京东温泉度假村，为社区凝聚了拥有较好的居住氛围。
13万平米低密度社区，由多层、小高层组合而成，总户数约600余户，是当地规模的住宅群。
规划：项目周边林木围绕，社区中间设计有大型活动广场，超大楼间距使每套房间均能充分享受阳光的照耀。多层和小高层板楼搭配，适中的两居室和小三居室能够满足不同客群的居住需求。
▲以下为访谈现场图文精华：
【张丹丹】各位房天下友大家好，欢迎关注房天下大话地产栏目，今天我们邀请到了御景湾项目的两位经理，一位是耀华地产副总经理何培旺先生，顺通智业御景湾项目销售经理周乐春先生。首先请他们先跟大家打一个招呼。
【周乐春】大家好。
【何培旺】大家好。
【张丹丹】今天主题是关于御景湾的热销，御景湾在开盘当天销售火爆，在排号的时候提前三天有人就去排了，这个场面是少见的，您能给我们介绍一下当时火爆的情况吗？
顺通智业御景湾销售经理周乐春 |
【周乐春】御景湾项目前期定位做得好，开盘前三天大批客户自发在售楼处门口排起长队，这个场面壮观，当天销售额就突破5600万，可以说这一次成功是客户对我们前期定位和规划的印证。在项目开盘以后，一直到现在，一直处于一个持续热销的阶段。
【张丹丹】您觉得除了定位很清晰这个原因之外，还有什么原因造成热销的情况？
【周乐春】纵观整个东部地区房地产发展状况，我觉得造成热销的原因大致有四个：就是现在市场供应小需求大。为什么这么说？从1998年时任总理朱熔基做出郑重宣布叫停福利分房开始，毕业留京大学生正好处于32岁左右，正属一个于急需购房的群体。数以万计的这个大学生群体成为了现在京东购房的生力军。第二个原因就是区域的三个接近性性，是交通便捷、时间的接近性，与城区拥堵的情况相比，京东有京通快速路和京哈高速路，更加缩短上下班的时间，更加迎合当今快节奏的生活，尤其是白领阶层。第二个接近性就是价格上的接近性。从北京六环到三环区域应该是三环趋于1.5-2万/平方米，六环达到6000甚至6500以上，通洲区的整体均价超过了6500元达到了7000元，这个价格已 过了北京大部分人的经济承受能力，京东由于地域的原因，价位要比北京的其他区域占更大的，从北京整个版图看，如果以天安门为圆心，我们以30公里半径画圆，可以途径北京昌平、顺义，西边的门头沟，南边的大兴，从区域来看他们的价格应该是在6000-6500以上。作为京东区域同样具备交通便捷的情况下，他的整个价格，在未来的空间和发展前景应该比这些区域更趋于优化一些。
【周乐春】第三是空间的接近性。大家知道北京市未来城市规划定位，一个是的城市，第二是文化名城，第三是可持续发展。著名经济学家吴良镛教授早做了这样的预测，和北京的即定规划吻合。而大厂、三河、香河又是凹进来北京的区域，可以说是得天独厚的区位，还有良好的生态居住环境以及购买人群有很多相同的特性，所以空间的接近性迎合消费者的需求。第四个原因就是我们项目有自身的傲视群雄的独特魅力。所以以上四点我想是成为热销的根本。谢谢。
【张丹丹】您讲的思路清晰，能看出来我们御景湾确实是有很多的在里面，所以我们业主看重这个楼盘。8月3日至5日，在北京要举办2007中国地交会，我们御景湾作为地交会侯选的典范楼盘之一，现在首次开盘之后，后续销售情况怎么样？
【周乐春】后续的销售情况应该是良好。从北京区域过去的客户，基本上一到我们小区就会深深被它吸引。
【张丹丹】一下就被打动？
【周乐春】基本上是这样的，因为我们户型设计合理，限度保证了居住的舒适性。
【张丹丹】现在的价格是多少？
【周乐春】现在起价是2460元，均价2780元，价2990元。
【张丹丹】真的是一个具有吸引力的价格。
【张丹丹】交通一直是项目最重要的环节，刚才周总也说到我们交通方面方便快捷，能否介绍一下公交车和的问题？
【周乐春】现有的交通，现在到达夏垫有一条102国道，从东三环走京通快速上京哈高速，出燕郊3公里就到我们小区。930从大北窑发车到三河，而且发车的频次相当高，咱们小区门口就有站点，从御景湾项目到国贸往返的时间在50左右，一个以里的时间是方便快捷的，所以这个时间比较吸引我们的消费者。再一个就是从未来的交通趋势来讲，三河市和北京市有一个计划，就是根据东部区域的发展，有可能通轻轨到燕郊、夏垫乃至三河市。再就是目前朝阳北路到通州北关之后，通州区的京榆路也在做六车道的整改，目前从燕郊到三河的公路已经修好了，距离咱们项目直线距离是1.5公里左右，在项目的北侧。
【张丹丹】交通方便了，即使它是离市区不是，也不是很大的问题。因为我们现在考虑距离的时候，不再考虑它的空间距离，而是去考虑它的时间距离。接下来再聊一下我们的配套设施。配套设施是跟每一个业主息息相关的，他生活中每时每刻都会感受到这些方面。我想问一下我们这个项目周边的环境怎么样？它的区域配套是否决定了它强的？
【周乐春】讲到区域配套，首先我们要来了解一下夏垫镇，夏垫它是2006年3月份新成立的一个省级开发区，现在它正像一个呱呱坠地的婴儿，我们买房子应该是前看三年，后看五年，现在夏垫镇的基础设施配套，它可以满足人们基本的需求。有超市，有银行，有，有集贸市场，都在我们项目1000米以内。随着夏垫镇不断后续开发，我相信它的基础设施配套会向北京看齐。它比1992年成立的燕郊开发区起点要高，发展速度要快，前景更美好。
【张丹丹】说到，我想问何总一个问题，您觉得御景湾的开发建设，会给夏垫当地的发展带来什么影响？会有什么意义？
耀华地产副总经理何培旺 |
【何培旺】夏垫镇燕郊镇，御景湾这个项目是夏垫镇被定为河北工业园区之后，夏垫镇开发的个商品房项目，也是县委、县政府重视和支持的项目，本项目的建设将是对区域房地产开发的一个带动，耀华地产是区域实力比较雄厚的本土企业，本项目开发在一定程度上可以带动区域房地产市场的繁荣，同时这种带动也可以改变区域的城市面貌和区域的经济发展。对于区域环境改造，也将起到推动作用。
【张丹丹】近年来我们京东地区经济水平不断提高，通州和燕郊等区域就被称为CBD的后花园，我们夏垫地区是京东区域的一个部分，我想问一下相较京东区域其他同类项目，我们御景湾有什么样的？
【周乐春】我们说到京东区域未来的发展前景，首先从国家的政策来讲，国家现在正在发展环渤海经济，同时从北京目前的发展思路，我们可以看出北京目前正在进行东扩。随着渤海湾经济的发展和北京东扩规划的逐步落实，作为御景湾这个项目正好处在规划圈内，应该说处在北京、天津、河北三角区域的腹地，它的发展前景是无限量的。我们可以从目前周边几个房地产价格进行分析对比，现在通州的均价差不多是7000元，再往东走就是燕郊开发区，它发展比较早，在2002年的时候，它的均价是1000元，到今年整体均价突破4500元，离我们的三河市，整个房地产价格均价超过3000元，并且已经达到3500元，由于夏垫区域属于去年刚刚成立的河北省省级开发区，是刚刚起步、开始发展的区域，未来和保值空间，以及性价比是占有，同其他各个区域对比，它的区域还相对大一些。同时刚刚我也讲到御景湾项目它是夏垫区个项目，刚才何总也已经介绍过，该区域现在还没有其他的房地产开发项目，要对比的话只能和目前的燕郊和三河相比，我认为项目与项目之间的对比各有优劣，具备一定的，也有一定的劣势，最重要比的是性价比，我认为御景湾这个项目它的，是在于它未来的空间和发展这一块。
【张丹丹】好多业主购买房屋的时候，确实是很看重性价比和空间的。御景湾是夏垫区域个楼盘项目，是具有大的的，如果有意向的网友可以到现场亲自去感受、考察一下。
【张丹丹】最近有消息说伊斯兰地区最重要的投行海湾国际所联合国际企业海湾能源企业，在北京和河北省三河市燕郊经济技术管委会签订意向合同，出资50亿美元建造能源城项目。房天下也专门做了一个专题，对于燕郊项目有所展示之外，还对这个新闻做了一个深层的解读。您怎么看待这个消息？
【周乐春】首先东方的文化渗透到中东海湾，中国有一句老话叫做来而不往非礼也，因为中国一直以来就是进口中东的石油的大户，而且中国在海湾地区的已经达到70亿美金，这次在燕郊打算建一个能源城，这是一个很好的事情。这次中东财团投入50亿美元巨资。首先中东财团看好我们中国，也是看好了我们中国现在的可持续发展，看好了中国勃勃生机和良好的国家政策，我们也是一个和平的国家。说小一点，我们京东作为燕郊夏垫这一块，又谈到区位，首先它是依附于首都北京，它渤海，不管是未来的发展也好，还是现有的交通，现有的配套和现有的巨大市场，投入也有一定的针对性，有别墅、住宅，还有一些商业，它的投入应该是有很大的前瞻性，它也将会带动我们燕郊房地产的迅猛发展，也会使燕郊房地产市场更趋于成熟，迈向一个新的台阶，应该说是一个历史的转折。对于我们夏垫镇来说，它更是树立了一个很好的榜样，可以成为我们夏垫镇政府和耀华地产一个学习和前进的榜样。
【张丹丹】您觉得这"50亿美元"反映到御景湾项目会有什么影响？
【周乐春】反映到项目上，首先就是从客户群来讲，可以更加坚定消费者购房的信心。
【张丹丹】客群会增多是吗？
【周乐春】客户会增多，因为看到政府的方向，发展方向，有一句俗话英雄所见略同，海外财团都看好这个位置，北京和天津正在蓬勃发展，往东去这个口号，这个定位和思路是的坚定不移的。作为开发商耀华地产也会调整下一步开发的思路。
【张丹丹】何总，你认为财团会给燕郊、夏垫和我们的项目会带来什么样的影响？
【何培旺】我觉得这个项目在燕郊的，将对我们耀华房地产是一个促进。我们耀华房地产一期工程销售很好，二期工程正在热销之中，三期工程正在建设之中。我们一、二、三期的工程建设完成之后，还会开发新的区域，建设新的小区。燕郊这个项目的落成，对我们既是一个促进，也是一个鞭策，使我们越来越坚定信心，在夏垫开发房地产项目，更有信心，更有决心，前景和未来更美好。
【张丹丹】您的意思就是中东财团的入驻，会给燕郊或者是夏垫带来很大的经济发展是吗？
【何培旺】对。
【张丹丹】在很多项目中，景观都是很重要的部分，而且燕郊本身自然环境和景观环境做得都很好，我不知道御景湾在这一方面有什么区别于其他项目的地方？项目内部景观和外部景观是怎么样相呼应的，设计理念是怎么样的？
【周乐春】小区的景观，首先小区东临鲍邱河，离我们小区仅有50米，这是一个独特的景观，它是自然没有雕饰的，这也是人类居住环境孜孜以求的景观。我们小区景观是很古朴，天然去雕饰，没有什么很多花俏的东西，它很平静。我们楼间距大，的楼间距有39米，楼与楼之间我们每一个楼之间都有不同的景观设计。的亮点就是在我们小区有一个5000平方米音乐喷泉绿化广场，小区人们可以在这里互相交流沟通，成为朋友，它区别于北京楼盘邻居之间互相不认识的弊端。因为我们是低板、薄板设计，整个小区讲究的就是舒适性。
【张丹丹】御景湾这个名字本身就很有诗意，和刚才你讲到的有意境的感觉的环境遥相呼应，是不是也是它的另外一种表达？
【周乐春】御景湾案名应该说她的含义是很丰富的，首先从字面上理解。
【周乐春】首先说"御"它代表皇家使用和拥有的东西，是一种风范的象征。在本案名里指的是项目地理位置得天独厚，燕山南麓、鲍邱河畔，是一个。御景湾地处北京东夏垫开发区102国道路北，西临北京东燕郊开发区，距北京国贸商圈36公里，区域明显。北京东扩，财富东流。地处京津唐核心地带的御景湾，区位发展前景不容忽视，京东区域历史悠久，底蕴深厚，在千年的岁月中数度盛衰，唐宋以来，借助潮白河码头和京榆古道，商贾云集，店铺林立，街市繁华，文化兴盛，成为本地区政治、经济、文化，清康熙年间以来，历代帝王狩猎、祭祖必经贵地，并在此修建出京首战行宫，素有天子脚下，御驾行宫。
【周乐春】其次从景上理解，广义上我们这个区域有很大的亮景，狭义就是整体项目规划鲜明，可以满足业主休闲生活的需要。现代人久居闹市就心乏，而我们项目是动静结合，再就是湾有这样一个亮点，有山有水的环境是广大客户追求的完美境界。
【周乐春】湾是灵动之美，蜿蜒流淌鲍邱河，有灵气的水和周围相当有灵气的环境。所以这突出了项目本身的特点，回味无穷，并且营造比桃源更好的意境。
【张丹丹】有水的项目都是大家所青睐的。
【周乐春】近水三分财。
【张丹丹】因为我们在网上发布了要做御景湾的专访，很多网友在论坛上发了很多的问题想要问两位老总。首先是这个项目基本概况，就是项目体量多大，有多少座楼？
【周乐春】整个御景湾是15万平方米，17幢楼，一期去年销售10栋，6月份正在陆续办入住，现在已经基本完成。二期目前正在热销之中，由两栋6层板楼、三栋带电梯小高板组成。
【张丹丹】主力户型是什么样的？
【周乐春】主力户型是南北通透，户型方正，U字型的薄板，是90平方米左右。这种设计很受消费群体的欢迎，设计讲究舒适型，现在我们户型的开间达到4.9米，进深又很小，属于薄板的设计理念，我们进深只有11-12米。在房间户型布局，我们采取很精致，很清新的风格，是行业设计里面追求的目标。
【张丹丹】还有一个问题是御景湾周边的配套是怎么样的？
【周乐春】首先我们御景湾小区本身自己就要建幼儿园，在我们小区西边500米就有，在300米的地方就有大厂县高级，师资力量相当雄厚，年年有生，良好的环境可以解决我们小区业主的后顾之忧。
【张丹丹】还有业主问到我们小区的绿化率和容积率分别是多少？
【周乐春】我们小区绿化达37%，而容积率仅为2.04，应该是高绿化率。
【张丹丹】御景湾的房子是毛坯房还是非毛坯，有没有电梯？
【周乐春】我们交房的标准是毛坯房，也顺应了市场的需求。有三栋是电梯楼。
【张丹丹】就是可以让业主根据自己的喜好装修。我们的物业费是什么样的标准？
【周乐春】物业费我们分为两种，我们有6层板楼不带电梯，物业费是5毛钱，还有10层和12层小高板，是带电梯的，除了1层，2层以上都是收1.1元，包括电梯服务费。
【张丹丹】在现在房地产市场上，1.1元的物业费很难找到。还有最后一位网友的问题，希望何总回答，就是夏垫这个区域现状和未来的发展趋势。
【何培旺】夏垫工业园区是去年年初省政府批准大厂县开发区，是全省10个开发区之一，现在正在起步阶段，县委县政府重视。在夏垫工业园区成立了工业园区发展委员会，配备了足够的组织机构在开发夏垫工业园区。政府去年又了7000万来改造夏垫工业园区的环境和面貌，使道路和各种网线达到了规范化。现在夏垫工业园区发展势头良好，招商引资势头良好，房地产虽然我们是个项目在夏垫工业园区，现在还有第二个项目正在筹建，所以在的将来，夏垫工业园区将要成为大厂县的经济和政治，以及文化。
【张丹丹】谢谢何总的回答。现在我们都知道业主在购买房屋的时候，他不再是单纯去看我们的房屋质量和楼书，他还会考虑到开发商的资质和口碑，我们耀华地产也算是一个新进入房地产行业的集团，何总您能不能为我们介绍一下开发商的背景？
【何培旺】可以。耀华房地产开发有限公司是去年，也就是2006年4月份成立的，耀华地产成立之前，这个公司是耀华集团总公司，公司下属六个企业，二家耀华造纸厂，一个耀华纸箱厂，一个耀华钢琴配件厂，一个耀华液化气服务公司，还有一个耀华大药店。去年4月份又成立了耀华房地产有限公司，耀华地产公司的成立，它的注册资金是3000万元人民币，房地产的开发资质是四级，企业法人为杨广启先生，目前地产公司的员工有80余人，其中60多人具有大专以上文凭，注册工程师20多名，公司下设企划部、开发部、财务部、销售部、业务部、物业管理等全方位体系，公司自成立以来，在县委县政府的大力支持下，公司全体员工解放思想，开拓思路，闯出了一条以质量求生存，以信誉求发展的创业之路，雄厚的资金和人力资源为公司的发展打下了良好的基础。耀华全工坚持以诚信为本，广交友厚待客，旨在发展当地经济，造福一方百姓，相信在上级主管部门的指导下，公司员工齐心协力，发扬诚信、创新、拼搏、奉献的企业精神，闯出一条民营企业自我发展的创业之路，为社会的发展，为当地经济的发展，将来会做出更大的贡献。
【张丹丹】从您的介绍当中我们了解到耀华集团是一个成功的多行业的集团，从造纸、纸箱、钢琴配件或者是药店很成功地转入到房地产，当时是出于什么样的考虑进入房地产行业的？
【何培旺】夏垫工业园区由去年定为省级开发区之后，杨广启先生，也就是耀华集团公司总经理就考虑到夏垫的发展既有工业，还得有房地产，大量的工业引进来了，就有很多职工家属需要住处，夏垫工业园区恰恰没有房地产开发公司，所以老板自身既有雄厚的资金，又有大量的人才，在这个基础上决定成立了房地产开发公司，成为夏垫工业园区个房地产公司。
【张丹丹】可以说这个决定是明智的。因为我们觉得任何行业里面个去试水的人，往往都是容易成功的，也希望我们耀华地产以后会越走越成功。
【何培旺】谢谢。
【张丹丹】还有最后一个问题，就是我们御景湾销售团队和物业管理团队是什么样的？
【周乐春】5月份和6月份应该是北京东部地区开盘比较集中的时间段，有幸在燕郊大批量放量当中，有两个住宅项目是由我们顺通智业操作的，提到顺通智业各位网友都不陌生，是刚刚被评为2007年度杰出代理公司，刚才说的御景湾项目以及燕郊区域另外一个住宅项目也是我们公司操盘，这两个项目在5月份它先后开盘，一个是5月26日，一个是5月27日，两个项目在开盘前，都在售楼处前排起了长长的购房队伍，购房客户连续排了三天三夜，再次引爆了京东区域销售热潮。御景湾项目开盘当天销售额突破了5600万元，心灵家园这个项目当天开盘也达到了4200万，在燕郊区域竞争日趋白热化的阶段，顺通智业保证了双盘齐开，并且做到花开两朵，各领风骚，对于御景湾项目如果各位网友有哪些方面不太了解的，需要咨询的，可以拨打我们销售热线，010-61597191、0316-8861119，我们将会有专业的销售给你做咨询解答。对于鑫领家园这个项目，如果各位网友有兴趣想了解，也可以拨打我们销售热线010-61593528、0316-3317227，谢谢！
【周乐春】御景湾小区物业团队是耀华地产下属物业公司，我们会秉持竭诚为业主服务的理念，打造出一个的物业团队，为后续开发树立良好的品牌。
【张丹丹】谢谢周总，我们有兴趣的网友可以抓紧时间拨打销售热线010-61597191、0316-8861119。感谢二位来到房天下大话地产，与网友共享御景湾的方方面面，今天访谈进行的愉快，在这里请二位跟我们的网友说几句话。
【周乐春】御景湾这个项目承蒙广大的网友的关注与支持，我们也希望广大的网友到御景湾来作客，到御景湾来安家，我们一定会成为好的朋友，谢谢！
【何培旺】首先谢谢一期的业主对耀华房地产的信任，入住了耀华房地产的家园，欢迎各位网友像一期业主一样，欢迎你们到御景湾安家，祝各位网友身体健康，万事如意，谢谢！
【张丹丹】相信已经入住御景湾的业主会有一个快乐的生活，想要入住我们御景湾的业主要加快你们的步伐，谢谢二位，谢谢各位网友关注我们大话地产，再见！
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