在项目开发过程中，绝大多数开发商都会选择绞尽脑汁尽快将底商高价卖出，回收资金赚取利润，而且一旦商铺被销售出去，开发商则不会顾及社区商业配套的成长和者的死活，这样的社区商铺发展方式，也被业内形象地称为“杀猪式”。
越来越多的开发商认识到这一模式的弊端，开始探求发展新模式，国美商街在探求新发展模式的道路上迈出了一步，它所代表的新模式究竟是怎么样的，市场对它的反应又是如何？记者为此进行了一番调查。
全新运作模式 改“杀猪”为“养鱼”
在采访调查中，记者了解到，国美商街作为位于朝阳区姚家园的国美城的社区商业，体量巨大，达12万平米，称得上京城单个住宅楼盘内的社区商业配套。
“我们一开始也走了不少弯路，后来逐步调整，才确定了现在‘同住宅定价、零租金进驻、返租金销售’的新模式。最根本的是，我们不是单纯地卖商铺，而是想通过规划定位、让利招商等各种办法，真正把社区的商业做起来。”负责国美商街推广销售的明天地产业务发展总监贾玉鹏直言。
据贾玉鹏介绍，国美商街的开发模式，在定价策略上没有采取传统的社区商铺销售时的定价方法，而是考虑市场能承受的租金以及者能接受的率，来测算商铺的定价。“普遍都在20000元/平方米以内，周边住宅的价格和我们商铺都差不多，甚至有的还要比我们商铺单价高。”贾玉鹏说。在促销措施方面，针对客和进场商家，项目采取“买铺即返三年租金”及“零租金进驻”的经营营销模式，返租金的做法是指者只要购买了商铺，签约的同时将一次性扣除所购商铺三年的租金。比如购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，实际上相当于80万元买了100万元的商铺。而零租金进场经营是为了降低进场商户的经营压力，在商户租用商铺进行经营的开始阶段，免去所应交付的商铺租金。
“用现在的模式开发销售，与传统的模式相比，少赚了大概2000万元。”贾玉鹏说。此外，国美商街还在前期运作阶段就将整体近12万平方米社区商业划分为餐饮示范街、超市购物、文体影城运动、精品折扣街、品位生活、家居生活馆6大主题业态组团。并成立了专业的商业管理公司，采取统一规划、统一推广、统一招商、统一运营、统一管理的“五统一”策略。
兼顾开发商、者、商户三方利益，尽力缩短商铺成熟期的新模式，也被业内称为“养鱼”模式。
业内 好的探索，仍需观察
国美商街发展的新模式，在业内引起了广泛关注，多位针对这一模式发表了看法。
北京商业步行街秘书长董利认为，通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是客,只买不经营；二是经营商家，只租不买；这两类客群占到商铺销售的绝大多数，而买铺后自己经营的很少，一般不到10%。商铺的目标客群，关心的焦点问题都是盈利和，而前期投入过高，势必加大投入的成本，从而影响到。国美商街发展的模式，本质上是开发商对商铺目标客群的让利，开发商把部分自己的利润转让给了者和经营商家，降低了他们的获取的成本，在目标客群中肯定会带来积极的影响，这是新的机遇。
北京万商俱乐部主任杨哲轩则认为，当下商业地产的炒作一般有两种目的，一类是负责任的炒作，炒作的是商业氛围，就是要从商机、人气、度等多个方面挖掘区域商业的价值，让区域内的商铺都热起来，提升了整个区域的商业氛围，让经营者都能赚到钱。“这样的炒作是可取的。”他表示。另一类则是单纯的炒铺，是为了通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价，这样做必然会提前透支由于炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，他强调这本质上是杀鸡取卵的短视行为。国美商街“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，可以确保人受益。
但包括两位在内的众多业内人士都表示，国美商街的运作模式，目前还不能算是彻底成功，需要进一步观察。
开发商、代理商 中小项目难以效仿
发展新模式是否能真正实现缩短社区商铺成熟期、达到多方共赢的既定目标，还需要时间验证，但国美商街的“探索”对京城商业地产业内的震动不小，是目前该项目整体销售达到80%，招商工作进展也比较顺利，采访中，记者感觉不少开发商和代理商或多或少都有“震感”。
“一开始我不看好国美商街，主要因为体量太大了，12万平米的总量社区很难支撑起来。”在京城西南开发某楼盘的开发商表示。他分析认为，新的销售方式确实是一种让利，2000万对于大楼盘不算多，但取得的效果的确让他吃惊，出现这样的情况还是市场需求充足的表现。“门槛不高，近期很多股市获利的资金开始抽出来重新关注房地产行业，总价不高的商铺就成了。”他说。同时他还认为商街卖得好的另一大原因，是朝青板块大量新社区的开发，入住人群未来需要一个就近的消费场所，国美商街正好是区域的补充。
另一位房地产代理行负责人则表示，国美商街的模式很难全面效仿。他觉得，这样的模式实力雄厚的开发商还可以学习，但小开发商甚至部分有一定规模的中等开发商都无法承担，而且小体量的社区商业也不可行。“国美是做商业起家的，对现金流的控制轻车熟路，其他开发商就不容易了。”他这样表示。
者 追捧支持加些许担忧
6月16日国美商街最后一处独栋商业楼“国美后街”开盘销售，推出二、三层商业共11000平米，368个商铺，很快就被者抢购一空。
7月10日下午不到两，记者在国美商街销售现场见到5拨者。“总价低啊，我想买的这个铺退了租金，总价68万元，我看好这个区域，周边小区已经很多了，估计明年都会相继入住，有麦德龙这些大商业进来我心里有底。”韩女士快语连珠地回答了记者的问题。采访中，记者注意到关注国美商街商铺的者，几乎都会提到总价比较低这一条件，对国美商街开发的新模式也表示了极大的支持。
同时，也有很大一部分者表达了对未来经营的担忧。“我们买的商铺是和国美签的合约，国美后街的经营又是国美和一个商业运营公司签的15年合约，到时候国美撤走了就剩下一群散户和运营公司打交道，万一经营得不好，我们肯定是弱势，能有什么保障？我就担心这个。”在销售现场咨询的刘女士毫不讳言地表达了自己的担忧。
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