让商业地产没有风险
买国美商街现铺直返三年租金
位于朝阳区青年路上的国美商街，继3月10日于京城十二大品牌商业代理行成功签署联合代理招商协议之后，昨天又打出了更让业界咋舌的销售广告，即：“买国美商街现铺直返三年租金，购买200平米商铺，可一次性获得39.3万元租金”。粗略一算，约20%的率，此语一出，业界哗然，挑动了整个商业地产市场，再一次聚焦了市场眼球。专业媒体高度关注，纷纷约稿采访，学者狐疑，忙着推理测算，自营商家、客纷纷上门咨询，要搞清楚利益所在。笔者也时间约见了明天地产业务发展总监贾玉鹏，就这商铺达到20%的率一探究竟？
让人安全，让商业地产没有风险
贾玉鹏说，今年“两会”上许多代表流传一句话，那是“让穷人不穷，让富人愈富；让无业者有业，让有业者乐业”，这表达了与会代表对政府的期盼。而此时明天地产提出了“让人安全，让商业地产没有风险”的销售原则，也是为了响应政府和谐之音，用行动表达一个品牌开发企业的社会责任。
他认为，房地产暴利一直是各大媒体口诛笔伐的重点，许多人会旁敲侧击、引经据典来证明地产行业的利润之丰、获利之厚。房地产可能存在暴利，但明天地产则从来没有将暴利看成自己的生财之道，从国美城到明天城，从国美商街到明天商业，明天地产始终将企业的发展与老百姓的生活密切联系在一起，一方面造老百姓买得起的房子，一方面从者的角度出发，做零风险的商铺。据了解，明天地产这两个商业项目累计体量达到20万平方米，为了保证商街销售后的持续繁荣，保障者利益，与20多家专业商业代理行机构精诚合作，就业态定位、产品规划、销售策略、商街招商管理等方面详细调研探讨，最终制定了“买国美商街商铺直返三年租金”的营销策略，由开发商替商业经营者向业主承租3年的商铺，并将3年的租金一次性支付给业主，让者和经营者安全度过商业风险期。
购买200平米商铺一次性返39.3万元
据了解，“买铺即返3年租金”，是明天地产公司为了确保整个国美商街开街经营后的良好运营，在短时间内迅速打响自身品牌，保证商铺者的利益，而推出的“统一管理、分散经营”的新商业模式。主要是指者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性支付给人，人实际购买商铺的总价款，等于该商铺合同签约总价减去三年该商铺应得租金的差额。计算公式为：签约价格=售价-前3年的租金。
刚推出的返还型商铺的销售均价为10500元/平米，具体操作原则是根据国美商街与品牌经营商户洽谈的租价，按照不同行业计算租金，且采用递增式租金计算模式，前三年按1.82元/平米/日计算租金，共计3年的租金1965.6元/平米。客户认购时按8534.4元/平米签订认购书，即：售价10500元/平米减去3年的租金1965.6元/平米等于合同签约价款8534.4元/平米。
如：人购买200平米的商铺，单价10500元/平米，合同应付总价款为2100000元，按照返三年租金的计算方法，实际签约总价款为1706880元。下表显示有A、B两个客购买同一个商铺，两种付款方式，人实际节省费用为：
计算分析：客户按B价格比按A价格签约节省契税、公共维修基金、印花税共计19852元，并且可以一次性收回前三年的租金393120元，同时还可以多得3年税后利息9340.54元（按现行银行三年期利息3.96计算），购买200平米商铺，返租金销售模式比正常销售客户实际节省总额为：393120+19852+9340.54=422312.54元。其中，未计算开发商代养三年后的物业预期。
返租金销售与商铺有本质区别
通过以上对比销售的差额计算，给人明显感觉是原标的物了。带着这样的疑惑，贾玉鹏说，“返租金销售模式与商铺有着本质区别”。只要是都存在一定风险，客都选择不动产，只不过是其风险小而已，如：住宅、写字间、商铺等。其中，商铺相对价格较高、风险较大、利益也。这并不是因为商铺的售价高，而是因为商铺的高低与后期经营精密相关，所以，人在衡量商铺的价值时，并不是看售价的高低，关键是销售开街后的经营情况。商铺的特点一般是周期较长，商铺的大小与经营的年限成正比。商铺主要来源于两个方面：一是租金，二是商铺物业本身的。所以，测算方法行规通行算法一般要放到12——15年，预算的是商铺租金的平均值（其中不包括物业本身的）。租金一般前三年，属于养商阶段，有些区域开街租金只有几毛钱，有的甚至免租期长达一年，目的是想把商户引进来经营，提升商铺的预期。随着商铺经营的红火，租金会越来越高，物业空间也越来越大，这主要基于商街的整体经营状况而论，在商街定位前期，经营业态选择，布局合理，并且有统一的规划管理的商街，能有效形成错位经营，保证持续繁荣，就会很高。所以，看一个商铺的价值，关键是前三年的经营情况。
此次国美商街推出的“买铺即返三年租金”的推算方法，是基于有多家品牌商户正在竞价进驻，同时还有12家品牌代理行联合招商作为后盾，是按一条成熟商街的商铺12——15年的平均租金测算给业主的，与商铺有本质的区别。首先是开发商租金倒贴，一般商铺租金是跳点计算，阶梯式出租，前三年的租金，而此次返租金销售，以12——15年的平均租金返还给业主，为业主代养三年，培养商气；其次，通过国美商业管理有限公司对整个商街进行有效的统一规划管理，保证了整个商街的持续火爆经营，后期租金的价格会产生倍增效应，同时商铺物业本身的空间也会越来越大，这部分公司完全没有计算在本次销售过程中。同时10万平米、六大业态组团的综合商业定位，形成了集餐饮、休闲、娱乐、康体健身、居家购物为一体的区域商业，较低廉的售价也支撑着物业巨大的预期。
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