[摘要] ●建设部要求二手房买卖须建银行客户账户，此举将终结经纪公司挪用交易资金“吃差价”行为●市建委表示，北京将设中介在银行开户门槛，业内认为这将进一步缩小中介利润空间
●建设部要求二手房买卖须建银行客户账户，此举将终结经纪公司挪用交易资金“吃差价”行为
●市建委表示，北京将设中介在银行开户门槛，业内认为这将进一步缩小中介利润空间
本月22日，建设部、中国人民银行发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），这标志着呼吁已久的二手房“资金”被正式提上日程。业内人士认为，银行介入二手房资金后，不良中介挪用客户交易资金的现象将被终结，“现金收房”及“吃差价”等行业毒瘤也将失去滋生土壤。
据北京市建委相关负责人透露，如果中介未能达到市建委所设定的注册资金、保证金等标准，将不能在银行开立专用存款账户，也就意味着不能办理过户。这令众多中小中介公司老板坐立难安。“山雨欲来风满楼”，业内预测，一场行业“洗牌”已不可避免。
「建设部」
交易资金权属买卖双方
买卖双方的交易资金受到妥善保护，北京坚石、天津汇众等“卷款逃跑”事件将不存在发生的可能。
业内人士普遍认为，《通知》对于交易结算资金专用存款账户的性质和权属进行了明确，具有极大的积极意义。“交易结算资金的权属于交易当事人”，具体来说，建设部要求，二手房中介机构和交易保证机构应在银行为每位二手房买方建立子账户。买卖双方应根据需要在银行开立个人银行结算账户。子账户划转资金时，应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。
这个子帐户独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，其权属于交易双方当事人。
这就是说，这个专用账户里的资金独立于房地产经纪公司的固有财产及其管理的其他财产，就算经纪公司负债甚至是被法院查封，该账户的资金也不会被牵连冻结，这就解除了不少消费者的后顾之忧。
据链家地产市场总监金育松介绍，资金的作用就是能控制买卖双方的交易资金不被挪用，因为实施资金后，交易资金将被冻结在一个专用的存款账户里，只有在完成了经纪合同中约定的条件后，交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方，在此过程中，交易资金没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。
这种情况下，买卖双方的交易资金受到妥善保护，北京坚石、天津汇众等“卷款逃跑”事件将不存在发生的可能。同时，一些不良中介挪用客户交易资金进行现金收房吃差价的伎俩将不能得逞。
建设部的对于二手房交易资金出台的这个政策北京市将如何落实？北京市中介市场将产生什么变局？这是北京上千房产经纪公司和二手房买卖双方最关心的。
「北京市」
中小中介不达标准无权过户
知情人士透露，资金门槛暂定500万元，北京一半中介将被挡在外面。
就在建设部出台政策的当天，22日，北京市建委相关负责人公开表示，北京将根据注册资金、保证金、从业年限、有无不良记录等标准，设立在银行开立专用存款账户的门槛。被挡在门槛之外的中介，将不能进行过户。
北京市建委租赁管理处处长罗洪京昨日表示，对于具体的门槛，建委目前还正在研究制定中。据知情人士透露，对于中介公司注册资金的门槛，目前暂定是500万元。如果真以500万为界的话，那么将有一半以上的中介公司都被挡在门槛外面。
「市场反应」
“不能过户，只能关门”
经纪人刘成认为，未达标的中小经纪公司不能进行过户，不仅仅是损失了每笔3000元代理费的问题，更重要的是，客户对其不会有信心，那么生意就会相当难做。
“这对于中小中介来说，是比不能现金收房更严重的打击。不现金收房而光靠收代理费，可能是‘饿不死吃不饱’，但是如果不能过户，可能真得关门了”，开有三家门店的某经纪公司负责人刘成说他不能不着急，因为他们公司的注册资金目前才100万元。
罗洪京说，对于没能达到门槛的中介公司，并非是说不能从业了，而是可以采取委托有资质的交易保证机构来进行过户。
不过刘成认为，未达标的中小经纪公司不能进行过户，不仅仅是损失了每笔3000元代理费的问题，更重要的是，客户对其不会有信心，那么生意就会相当难做，“虽说也能让买卖双方采取名义上的自由交易而进行过户，但是愿意这样操作的消费者毕竟相当少”。刘成的弦外之音不难猜透，毕竟消费者找中介公司，为的就是后期服务保障，谁愿意以自由交易方式签订合同，最终自担风险呢。
链家地产市场总监金育松认为，对于不能实施资金业务的中小经纪公司而言，就需要在后期过户时委托具有资金资质的大型经纪公司来做，这必然会挤出中小经纪公司的利润，使其经营压力骤然增加，更为重要的是，一些前期被他们撮合的消费者，也有可能会跳过他们而直接委托能做资金的公司运作。另外，随着消费者对资金认识的逐渐加强，必然也不愿意委托一家不能实现资金的公司来进行二手房交易。因此，这将加速中小经纪公司的淘汰步伐，加快经纪公司之间的资源整合力度。
■反应·小中介
“以后动用自有资金收房会很吃力”
小经纪公司表示，以后“现金收房”将比现在困难得多
“资金后，等于是切断了现金收房吃差价的命脉，以后就算做收房业务，也只能启用自有资金，压力会大很多。”1月24日，记者致电北京一家经纪公司负责人刘成（化名）时，他正在研读前一天媒体有关建设部《通知》的报道。
刘成所开的经纪公司共有三家门店，他坦言，如果交易资金账户真被，那么想进行现金收房将比现在困难得多。对于经纪公司来说，现金收房赚取差价无疑是生财门路。公司先付给房主定金，一般是1万-3万元。双方约好余下房款在一定期限后付清。然后中介带房主去做公证，拿到房产证。一段时间后，中介把房屋高价卖出，再将买房人的付款转付给房主。
一套市场价40万元的房产，若采取现金收房方式完成交易，中介公司利润可高达该房产售价的10%，而在正规经营下，中介公司收取的在3%以内。
刘成表示，由于“现金收房”会对中介公司资金造成一定压力，所以中介公司一般都会“借助”客户的资金进行“收房”，房子转手后再补足。如果要动用公司自有资金来“收房”，对公司来说就比较吃力，不得不仔细掂量。
■业内建议
通过电子化平台加速房款交割
此外，不宜设立“自行约定”条款，否则易给不良中介开口子
去年3至11月，北京中原各类资金业务仅占总业务量的19.4%，其中POS机刷卡的资金业务的业务量仅为5.12%，存入经纪公司账户和卖方账户的资金业务为14.28%.据了解，链家地产等其他开展了资金业务的中介公司，实施资金的比率均没有超过20%.
建立内部信息循环处理系统
金育松认为，房款交割速度较慢是制约资金的一个重要因素。从目前的二手房交易流程来看，在买卖双方签订完《买卖合同》之后，到递件、审核再到新产权证下发，除海淀能够立等可取之外，其他区县一般需要40个工作日左右，如果买方需要贷款，则还需要抵押登记时间30个工作日，时间较长，急需用钱的卖方可能就不会选择资金。
因此建议可以建立一个内部信息循环处理系统，也就是在房地局、银行、贷款银行、经纪公司之间形成一个不同权限的交易信息平台，通过电子化的操作平台直接快速完成房款交割。
强制推行而非依合同约定
《通知》中有一条，“资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致”。
宫萍认为，在北京市制订细则时，应考虑统一强制推行，的交易都进行资金，而不是由经纪公司与买卖双方在合同中自行约定。因为“自行约定”这一条款，虽说看上去颇为人性化，但实际上是给一些不良中介逃避资金开了“口子”。
“如果中介公司以种种借口哄骗消费者，在合同中约定了不进行资金，那么资金就成了一纸空文，消费者的权益还是不能得到保障。在现阶段，毕竟有很多老百姓并不专业，容易上当”。宫萍说。
■现状透视
“现金收房”屡禁不止，并现变异品种
包括以员工名义收购房屋，再以房主身份高价出售等形式
由于意识到中介现金收房赚取差价不仅危害了买卖双方的利益，也扰乱了正常的市场秩序，北京中介行业协会、市建委等行业主管部门在去年已明令禁止“现金收房”，但由于之前账户中的交易资金流并没有被堵死，高额利润还是让不少中小中介铤而走险，顶风作案。
2006年10月11日下午，北京中介行业协会召开全体理事会员单位大会，包括链家、我爱我家、信一天在内的20余家经纪公司负责人参加了会议。会上，中介行业协会发出倡议，将进行“不吃差价”的行业规范活动，要求各房地产经纪公司统一不采取“现金收购”的操作模式，并要求递交意见反馈。
2006年10月31日，北京市建委和市工商局联合发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》，决定即日起至2007年6月，在全市范围内联合开展房地产经纪行业专项整治活动。其中明确在代理房屋买卖过程中，以包销或以出卖人全权委托的名义卖房、开展吞吐或变相吞吐房产等“现金收房”类交易被明令禁止。在整顿风暴的影响下，以前北京街头随处可见的“现金收房”牌子一夜之间没了踪影。
在市建委叫停令颁布之后，记者采访发现，市场上又出现了现金收房的“变种”，众多中小经纪公司采取了更为隐蔽的手法变相收房。如以公司员工个人名义收购房屋，在整个过程中经纪公司都不再出面，而是将收购的房产到其业务员或公司以外的其他人员身上，只公证，不过户，然后经纪人再以房主的身份去高价出售此房源。这种情况下出现问题公司不承担任何责任。
北京市建委房屋租赁处处长罗洪京表示，对中介变相的现金收房行为，市建委尚未有具体处理办法，管理部门会遇到具体如何甄别吃差价行为的难题。“此次建设部和中国人民银行联合颁布《通知》，就是要切断中介公司挪用客户资金的渠道，会对现金收房起到极大的抑制作用。”罗洪京说。
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