[摘要] 活动主题：2006，我看这一年活动时间：2006年12月27号周三下午2：00——5：00点活动内容：从来都是我采访别人，今天来个大换位，著名房地产老总来主持，
▲主题对话：
2006年关键词：宏观调控
▲活动时间：
2006年12月27日（周三）14：00—17：00
▲活动内容：
岁末将至，你是否已经给自己交上了一份满意的答卷？让我们静静的回顾即将走过的2006，慢慢沉淀你的思想,分享今年来对房地产行业最深的感受。从来都是我采访别人，今天来个大换位，著名房地产老总来主持，他来问来，你来答！
▲活动地点：
中粮广场B座401室
▲嘉宾主持：
光华.国际 杨乐渝（进入博客>>）
▲盛邀嘉宾：
杨哲斌 今日财富地产show
张向东 北京晚报
陈雪根 中华工商时报
吴晓东 中国房地产报
卢元强 中国不动产杂志
李萌 中国建设报 中国楼市
杨春辉 搜房网 总编室
▲精彩观点：
媒体在房地产调控和发展中的定位和角色——
陈雪根：媒体是大背景下的百姓代言人
吴晓东：媒体是观察者或者切入者
卢元强：媒体是一个客观记录的工具，应该有自己的价值取向和立场
PK：宏观调控成效如何？
杨哲斌：宏观调控的方向和具体措施有问题
张向东：宏观调控政策对开发商还是有作用的 今年的宏面调控更具象
陈雪根：宏观调控本身是一个过程 明天不会再有频繁的调控政策出台了
精彩观点：
房价原来是商量着涨，去年是拍着脑袋涨，今年是由着性子涨。
房价涨了其实没有人吃亏
希望2007年，政府能够把土地供应给加大，把房子开发量加大。
▲以下是本次活动的内容精华：
【杨春辉】每年年末的时候搜房会做这样一个活动，请一些媒体的人来做嘉宾，请开发商来做主持，今天他来给大家提问，来采访大家，和请大家一起回顾一下过去的一年，对一些热点进行一个梳理和回顾。今年我们荣幸的请到了：光华国际的杨乐渝杨总来当此重任，那么接下来的时间我们就交给杨总。
【主持人 杨乐渝】各位网友，大家好。今天很高兴到搜房网来做这个主持人。这个主题对话，主要是请各个媒体的总编来对这个话题做一个互动，我想2006年对中国房地产来讲有很多事件发生。最近我想这几天可能有很多很多的矛盾也好，很多问题也好，都是透过一些现象来表达的。这两天有一个比较热点的事件，我想采访一下各位总编，央视播的任志强先生的事情，这是一个现象，但是从这个现象后面也透出一些问题，任先生也谈到对媒体的一些看法，包括他讲的被欺骗的感觉。我觉得国六条其中有一个很重要的一条是正确地引导舆论导向，对于促进这个行业的健康发展，我希望能够结合这个任总的事件，针对媒体在房地产调控和发展中的定位和角色，来谈一谈，交流一下彼此的看法。现在先请我们中国工商时报德高望重的陈雪根，来先说一说。
【陈雪根】这个话题太沉重了，我还真不知道怎么回答这个问题。
陈雪根：媒体是大背景下的百姓代言人
【陈雪根】媒体在房地产的宏观调控中间应该说起到一个很重要的作用，在这之前实际上媒体在传达老百姓的一些呼声方面应该说也起到很大的作用，当然最初的宏观调控是从央行开始的，但是我也觉得这是在大背景下做百姓代言人的一个角色。所以在一个什么样的大背景下呢？就是在建设和谐社会，完了引起一些这些年改革的反思，引起一些人对改革的讨论。当然这个讨论跟争论与以前有所不同，都是一些民间的，比如说看病贵，上不起，买房子买不起等等，现在引申到对原来改革的讨论。在这个过程当中，媒体就起到比较大的作用，反映了一部分民意，再加上经济本身也确实有过热的现象。所以在房地产宏观调控中间媒体是起到一个比较大的作用，在这个宏观调控的过程中间，我觉得媒体的表现也还不错，但是也有不是很理想的地方。因为整个对房地产的讨论，我刚才讲因为是从反思改革引起来的，所以对房地产的讨论很快就变成了一个政治化的话题了，所以在这个过程中间，可能也有一些不是很客观、很理性、很科学的言论。
房地产在媒体上的是多姿多彩的
但是我觉得这也不奇怪，因为现在的社会是一个多元化的社会，各种各样的观点都应该有表达的空间，对媒体来讲，本身也是提供这样一个舞台，所以我想这样不同观点的交锋，可能也有利于房地产政策的调整等等，我觉得是有好处的。所以我们现在看房地产在媒体上的表现应该说是多姿多彩的，各种各样的观点都有，也有像任总这样比较接近的观点，当然民间也有很多这样接近的观点。所以我觉得这是一个很好的现象，我先说这么多。
【主持人 杨乐渝】向东说说你的观点。
张向东：媒体是一个很尴尬的角色
【张向东】我感觉确实是比较有意思，央视的事件我觉得是一个意外的事件，但是这个意外的事件暴露了什么东西？暴露了媒体现在的一个尴尬的地位，现在媒体的骂名不比开发商少，媒体的骂名是来自社会各个方面。我们的传统媒体，就像一个古代的大家闺秀，在咱们中国人的传统心目中是一个完美的角色，她来自各个方面的约束，有的人让她裹脚，有的人让她学礼仪，有的人还让她学诗书等等，一旦她有一个地方学不好，大家就认为她不好，所以媒体也是一个很尴尬的角色。媒体有时候按照客观事实报道，也有人说，你要说得太多，也有人会说什么。
媒体的心态已不再单纯
我觉得这个虽然是意外事件，但也是情理之中，我觉得代表不了什么东西，媒体还是做媒体的，房地产还是做房地产的。我真是想不出什么更深层次的东西，咱们做媒体的心态不像前两年那么单一了，考虑的方方面面也真是多。我先说这么多。
【陈雪根】我刚才讲的媒体本身实际上就是给人家传达声音的，但是虽然说是一个多元化的时代，但是开发商就觉得你不应该体现老百姓的声音，你就应该表达我的声音。有时候他会说你看你还是写房地产了，所以会产生一种一边倒的现象，我觉得作为媒体来说，应该各方面的观点都表达，但是这个观点发表不等于我个人承认这样的观点，我只是传达别人的声音。当然我个人也写一些评论的东西，但是大部分如果不是评论，是新闻报道的东西，实际上跟我的观点是没有什么关系。但是这个无论是开发商还是大众可能不太明白。
【张向东】你看我1994年毕业的时候，跟陈老师一样，媒体是什么职能？客观地报道事实，媒体应该说在报道事实方面，其实是提供一个平台，让甲方的事情让乙丁都知道，乙丁的事情也让甲方知道，媒体也没有遇到这么多的干预。现在不一样了，其实我们在传达这些信息的时候，我们会遇到来自各个方面的干预，现在目前各个方面的感，他觉得你如果不把我的声音作为主流的话，你这个媒体就没有意思。
【主持人 杨乐渝】我觉得你们俩的头开得挺好的，下面请中国房地产报的晓东发表一下你的看法，我最近也看中国房地产报，我觉得它具体办刊的风格、质量都越来越高，刚才我也很赞成媒体多元化的声音，但是是不是我们可以换一个角度，从行业责任的立场上，看晓东有什么见解？
吴晓东：媒体是观察者或者切入者
【吴晓东】从大的方面来看房地产开发商跟媒体在这个过程中的作用，作为行业媒体，你要看清楚，比如我们从观察者的角度，或者切入者的角度来看，2006年行业宏观调控，实际上健康发展。我们可以看到很多像万科这样的公司在2006年发展的态势，我们现在从媒体的角度来看，它好，而且为今后几年的发展积聚了力量，从这个角度来看，我们认为是一个健康的态势。从这个大的角度，我们来看宏观调控，看行业发展，这个是需要媒体认真对待的。
任志强讲的很多话都很有道理
至于刚才讲到任总的事情，我觉得最广泛传播的事件，最起码对我们来讲，这个事情不应太传播。因为任总是性格原因，还有他的经历，我记得他跟人PK就在中粮广场楼下，那时候人家俩还没开腔呢，他就跟邓志元吵架，你什么时候还钱？问完以后他就走了。包括跟原来的律师陈斌，我记得是在，任志强说我跟他有什么好批的？他都不懂，我跟他有什么好批的？我们就可以看出他就是这样的性格。刚才陈老师讲媒体多元化，现在更多的我想是传播形态的多元化，各种观点、包括资讯传播的渠道多元化，这个时候像任总，包括原来比较出名的易太荣，还有河南建华的在网上吵吵的事情，我觉得更多是限于一种情绪，或者是娱乐的氛围。包括我今天在室看了一会儿央视， 说查偷漏税帐等等。
媒体的特性决定了其传播方式
现在像任总或者是更多的人，很少有人从行业的角度，从学理的角度来看这个问题。其实任总这些年讲了很多都是很有道理的，但是他在被传播的时候，他的表达方式，我感觉更多的是一个事情在传播的渠道当中被异化了，这个是没有办法的事情。这个也可以理解，再说到如果用这种办法，就是大家合不合理，对于媒体健康不健康，我想这个事和房地产行业，或者跟国内其他行业的状况都是差不多的，大家在不断完善的过程中，媒体有他自己的特性，对于大部分媒体，我就希望吸引更多的关注度，这个没错，料是你自己暴出来的，这个没有办法，你是面临一个行业，他的职业特性就需要传播这些东西，而你提供了这些东西。所以在这个时候也可以理解，对于有些东西的传播，可能不是那么正面，或者说断章取义的，或者有意识的把任总定义为某一类型的代言人，或者某一点观点的代言人的话，这种东西可以理解，我觉得对于这些东西可能不用太认真。
【主持人 杨乐渝】卢总，中国不动产杂志的，也是不动产商会办的一个会刊性的杂志，中国不动产杂志在房地产和金融这一块结合上，我觉得不动产商会也一直在做这一块的工作，对行业的推进起到很大的作用。当然今年也是宏观调控以后，在多种渠道上有这样那样的一些变化，所以我觉得你们这个杂志的定位风格还是比较准确的，也是房地产和金融这一块结合得比较有专业性，我想请卢总谈一谈刚才的话题。卢元强：媒体是一个客观记录的工具，应该有自己的价值取向和立场
【卢元强】谢谢，以前都是我们采访房地产老总，现在接受采访不太习惯，这次在央视做的节目，我只知道这件事，对于前因后果我不太知道。因为这个人，大家都知道性格的，然后也喜欢发表一些言论，每次言论出来都会遭到很多的非议，也有人支持他的。但是我回头来看了一下，有一个很有意思的现象，如果你把任志强今年说的话，去年说的话，前年说的话，只要是同一个现象的发言，前后都是一致的。当年对某一些事情的评价，当时很多人反对他，骂他，你现在会发现他当年说的话是对的，我怎么反对了呢？刚才向东起了一个头，首先我们不要把记者，像以前那样认为它是无冕之王，现在它是一个客观记录的工具，一个平台。
我记得我在一些媒体从业，当时我们有一个比较好的传统就是如果你对一件事情的报道，涉及到不同方面的人，原则上给每一个方面，不断是对立方还是有关系的方面，都要给一个说话的机会。作为媒体来讲，在做一件事情的时候，你只有记录的权利，没有评价的资格。你只能客观地反映事实，不能按照我的观点来讲，或者按照我的倾向来讲。对于一件事情，每个人有不同的角度和观点，不同的人也有自己的价值观和取向，不同的人说出来给人的感觉就是两个完全不同的事件。作为媒体来说，如果你在报道事情的时候，你接触不同的方面，你应该给各个不同利益的团体，或者各个人给予说话的机会，而不能对这件事情，对每一方一个评价的。
【卢元强】媒体的第二个特性就是作为一个媒体当在大是大非的时候，媒体也是一个利益团体，媒体应该有自己价值的取向，而且有引导社会价值取向的一个功能在这个地方。我说这个引导，不是说要按照中宣部的意见去做，应该是媒体有自己的价值判断之后，而且对这个事情形成自己的价值判断之后，你把自己的价值判断说出来。这个时候你要干什么？如果说这个人，就以前段时间说有一个杀人狂魔，如果我是一个媒体，我觉得很气愤，我觉得对这样的人一定要枪毙，一定要用法律的手段去严惩他，第二你觉得出现这样的一个犯罪行为，他有什么社会原因？我们应该从社会制度上怎么来解决这样的问题？不让这种事情再发生。在这种大是大非事情上你很容易有一个判断，但是在一般的模棱两可的事情上，你很难一下做出理性的判断。
目前有些开发商是很专业的
目前房地产媒体和我们购房者还有开发商，这三个不同层面的群体，大家在我们说的这种信息不对称的理论下，这三个不同群体，他获得的信息渠道不一样，获得的信息量不一样，获得的信息准确度也是不一样的。比如我作为媒体我可能获得的渠道要比普通人多得多，但是我在房地产专业的领域获得的信息，我很难跟专业的房地产开发商去对比，我们知道华远也很大的团，很多人在那儿领费，给他们提供各种各样的数据，各种各样的报道，包括国家的宏观分析。他获得的信息渠道很多，获得的信息量很大，这个时候他的判断比我们更有利。在这样的情况下，我们发现一个很有意思的现象，作为媒体，不知道到底听说的，以谁说的为准？这就有很大的一个迷惑性。
媒体需要吸引人眼球，需要吸引关注度
但是实际上我们会发现，其实我们说的大多数购房者也好，大多数的人众，这些人其实他获得的信息渠道是有限的，他获得信息的准确性是有限的。他对信息的判断，对价值取向的判断离真实现象是有偏差的，也就是说大众是不理性的。任志强说什么观点，也很多人反对他，有很多人对他拍砖，但是再过三五年会发生什么情况？媒体需要吸引人眼球，需要吸引关注度，所以有时候会断章取义。我们也会干这样的事，我会取一个跟我自己的价值取向的观点，来作为我说服别人的理论。但是对我不利的，我可以不用。这样的话，媒体在取舍的时候，就在做一个语言的暴力。这个时候你就发现一个什么有意思的现象呢？虽然大家都经常在说任志强，他是这个群体中有理性的代表，虽然他说话的方式，包括处理这些问题的方式有问题，但是从我观察他的这几年，任志强代表什么？其实他才真正代表这个行业中比较理性的砥柱都不为过。但是实际上我之所以敢这么说话，是因为什么？你可以查到，任志强没有给我们一分钱，这个时候我敢拍，这是一个好事情。
媒体在一些大是大非的价值观的引导方面，应该有自己的立场。
【卢元强】另外一个媒体在处理这些关系的时候，其实还是应该回归到媒体基本的东西，不管是房地产媒体也好，还是大众的社会媒体也好，比如说像类似的都市报等这样的媒体，包括网络，他在做传播的时候，我想其实体现这两个功能，就可以避免很多东西。作为一个客观的平台，如果在一件事情的报道上有一个利益冲突的各方，你给各方一个发言的机会。因为事实上媒体是没有资格做评论的，我觉得有权做评价的，人都是讲道理的，是这样的一个问题，媒体在再一些大是大非的价值观的引导方面，应该有自己的立场。比如说宏观调控是我们一直要关注的，而且宏观调控不管怎么说，是符合整个正向的，起码在我认为它是在一个正向的价值取向的范围内，是值得你坚定不移地去支持的。我也不是说反对暴力，你有能力，你挣这个钱就可以了，只要你不违法，不坑害别人的利益。我们在大是大非的事情上有一个自己的判断，做一个正向的引导，这样的话，作为一个媒体，他知道自己应该做什么事情，在有一个自己的价值取向的时候，再来做判断。每一个不同的人，在看同一个报道的时候，他说你这样写不对，应该是我说的这样。你完全按照张三叙述的事情来写的时候，李四说张三说得不对，应该是我李四说的这样子，那到底谁说得对？在我们报道的时候，很简单，张三说这件事情怎么样，李四说这件事情怎么样，就不要说北京晚报说这件事情怎么样。
【主持人 杨乐渝】刚才讲了几个观点有意思，说媒体除了要向前看，还要向后看，我觉得这个是很有意思的。刚才提到任志强的事情，如果我们回头看他三年以前，五年以前讲的观点，是不是具有一致性，是不是当时讲的一个前提、基础是什么？时间的验证性，因为毕竟时间是检验你的标准。另外也谈了一个媒体文化取向、价值取向的问题，实际上这个问题对于社会影响，对于和谐社会来讲是大的。还有一个其实说什么和怎么说，包括在任志强先生这个身上也能体现出来，其实我觉得这可能都是同等重要的，哪怕你说的是真理，但是怎么说，这个都是我们在传播的。下面我们请建设部的中国建设报，中国楼市的李萌先生发表他对刚才这个问题的看法。
李萌：媒体一方面代表老百姓，另一方面引导舆论
中国建设报 中国楼市 李盟 |
【李萌】在座的各位同事好，这一次过来我也是听一听，学一学。任志强先生写了一个博客，在阅读之前，我们对宏观调控的看法，其实跟这八个字很相近，如果是两年后，或者是五年后看，因为很多真实的东西，必须以后看这个政策究竟是正确的还是错误的。两年前我来的时候，报纸的变化还是大的，到今年年底，可以说我们自己团队的建设才刚刚完成，这里面我们首先作为一个媒体，我们报道的方针和思路还是以稳定压倒一切的。在这种基础上，两方面，从外面环境来说，宏观调控很难去判断是非好坏，另一方面是不是媒体的职责，我们就定了一个思路，就是少谈一些看法，多研究一些问题。从今年的宏观调控来看，可能对我们是一个比较好的机遇，就是政策，这一方面首先在设计方面，就是我们报纸的强项，另一方面部里面对这个政策也重视。作为媒体我们做这个事情可能是我们今年主要的一个工作，首先是我们团队自身来说，一个是人员，然后从各个方面就决定了我们不可能像很多报纸一样做很多东西。这些方面对我们来说，我觉得对于媒体来说是值得总结的一件事情，我们从里面取得的效果就是通过这个活动，对于媒体应该做什么的认识比较清楚一些。
作为一个性的媒体，建设部很多的支持，或者说领导一直重视。我觉得不管是从地方政府还是到开发企业，还是设计机构，包括很多的消费者都对这个事情关注，我们可能做媒体一方面是代表老百姓的，另一方面是引导舆论，或者是创造性的，这也是通过我们今年的活动的收获之一。另外一个的收获，就是做这个事情时间跨度大。我觉得在2006到2007辞旧迎新的时候，可能在下一步在宏观调控方面，还是继续围绕节能省地等等，我们还是希望做一些具体的事情。还有希望实实在在地通过我们的努力，能够给开发企业，给业界拿出一些的设计方案，适合南方、北方的市场，能够实实在在变成房子，我觉得这是我们作为媒体的一个很重要的职责，其他的问题，不管是不是从我们的思想方针上都需要考虑。包括一些政策、立场的变化，这都是很正常的。
【主持人 杨乐渝】刚才李萌从中国楼市走的一个专业化的道路，而且里面的政策，9070的政策，能够通过媒体整合资源来进行延伸，我觉得这也是一个专业化媒体值得探索的一个很好的道路。当然这个话又说回来，宏观调控的话题其实是不容回避。在2006年，从两会以后一直到现在，实际上大家现在在反思宏观调控的一些问题，不管从宏观调控的目标来讲，和我们利用的手段而讲，我们是不是开始出现了一些偏差？可能对城市的坐标，还有对房地产内容的坐标是不是忽视了？我倒是想听各位总编，对宏观调控，你们认为宏观调控实际的效果有一个什么样的评价？它的目标究竟是什么？在你预计中宏观调控将会达到一个什么样的标准，才算比较满意？到2006年，实际上我们启用的宏观调控已经很长时间了，中间的税收、等各种政策出台了很多项，但是实际效果怎么样？我觉得我们可以从回顾的、理性的角度来分析一下。看中国房地产报对这个问题也开始进行了探索，觉得是蛮有意义的事情。请晓东谈一下看法。
吴晓东：这两年宏观调控正面的影响比负面的影响大得多得多
【吴晓东】从我们的观点上来看，宏观调控是一个力度不断加大的过程，出台政策的时候，当时那天我们在西安，当时做一个活动，当时大家就在谈这个政策。当时看是一个大的政策，后来陆续不断出台越来越明确，越来越严格，越来越具体的一些措施，一直持续到现在。我们从我们报纸的角度来看，这两年多应该说正面的影响比负面的影响大得多得多。可能刚开始的时候，对于政策的影响力到底造成什么样的结果，可能当时作为媒体来讲，谁也不好估计，甚至不好想象。但是这两年密切注意了这个过程，以上海为代表，上海杭州代表长三角，广州深圳代表华南，尤其到今年我们也看到了资源向大的公司集中，今年的万科、富力这样的公司，华侨城、中远、中海、新这样的公司，更多的人在谈论房价宏观调控的时候，这些人在各个城市，有步骤地在这些地方去拿地，谈项目，做储备。
从某种程度上来讲，如果给社会提供大批量住宅产品的话，资源集中在大公司是一个好事，而且我们现在更多是上市公司，品牌公司，会透明一些，相对来讲，更公众化一些的公司。这个就是今年我们看到行业未来发展的，我们认为肯定是对行业的健康发展是有好处的。原来大家都讲过这个行业要洗牌，什么时候洗，用什么方式洗，哪些人剩下，哪一类型的公司被垮掉，它就是要通过一些具体的行为，要不就是政府主导，我利用土地政策、金融等各方面的门槛对行业进行调整。要不就经过自然灾害，该倒的就倒掉了。生命力强的，做准备工作好的这些人活下来，那是自然的一种洗牌。从这种角度上来看，今年我们认为这个效果很好。
【吴晓东】另外从具体的，就是舆论的导向，和解决保证我们相对中低收入的，城市低收入的保障，包括杨总刚才谈到城市形态、类型产品，这种横向的综合，更专业化的，最起码先一脚刹车，先把一些东西刹住了，再来仔细地探讨这些问题。还有一个我觉得媒体有功劳的，是把这些问题炒热了，就比如说中低收入的，小户型，城市形态，包括对于什么是原来传统文化的观众，什么是建筑形态，城市形态，包括像公共交通、生活质量等等这些问题，可能大家炒热了，对于这个行业的发展，毫无疑问是有好处的。
【主持人 杨乐渝】杨哲斌刚到，个话题是媒体在传播的作用，现在请陈雪根谈一谈你的看法，包括目标和手段这一块，我们也不能说反思，应该说2006年宏观调控应该是一个最重要的词，尤其是对房地产，国六条出台以后，从力度和决心来讲应该是罕见的，我想我们在回顾2006的时候，不能回避这个大家很关注的焦点的话题。
陈雪根：2006年的宏观调控是一次革命性调控
| 中华工商时报 陈雪根 |
宏观调控本身是一个过程
【陈雪根】宏观调控，我很赞同李盟讲的话，从宏观调控来看，我觉得宏观调控本身是一个过程，不是说今年调控或者是明年调控，是一个过程。在这个过程中，它是一个发展，初期的目标本来是单一的目标，现在我觉得是两个目标，一个是房价降低，第二整个房地产开发包括住房制度进行一次重新的调整。先说房价的问题，房价的问题我觉得现在为什么降不下来，或者说不是那么理想，我觉得从两个方面看。一方面宏观调控是一个过程，回顾上一轮的宏观调控，是经过很多年之后的，现在房地产的宏观调控才两年，要说完全见效，不是说今年出台政策今年就见效了，这个肯定是需要有一些过程，而且实际上有一些地区也已经见效了。另外我想房价的问题比较复杂，但是如果说放到一个大的背景下，我觉得房价也是可以理解的。因为现在中国的整个经济时代，飞速发展，是入世之后，所以老百姓手头上实际上有钱了，所以一方面在骂娘，说房价高，一方面还是在买房子。
房改制度还是有问题的
所以说整个中国经济不往下调的话，我想房价、房地产还是在这个大环境中间，不会说房地产掉下去，别的行业火得不得了，我想这也不太现实。我觉得这一次宏观调控跟以前调控不一样的地方，就是以前的调控可能是单一的目标，我经济过热了，我把调下来，把房价调下来就完成任务。但是现在的调控跟以前不太一样，就转变为制度创新或者是变革，这个跟大的背景有关系，比如说建设和谐社会等等。这次宏观调控是一次革命性调控，为什么？在1997年住房制度改革之后，原来说三种房子，商品房、经济适用房和廉租房，土地是一种公共资源，但是在这个过程当中，完全是靠市场配置资源，政府已经放弃了大部分社会责任。而现在的调控就回过来了，政府的手已经出手了，现在是政府和市场两只手在调控。所以在资源配置上已经有了革命性的变化，包括房地产的制度，廉租房要怎么变化，经济适用房应该怎么变？都应该有一个大的思路，所以我觉得这个变化是比较大的，但是可能还有一个时间问题，大家可能现在比较关注房价，不太关注根本性的变化。
卢元强：宏观调控从来没有把降低房价作为它调控的目标
【卢元强】刚才雪根提到一个观点，我不同意，宏观调控的目标其实作为房地产这个行业，因为实际上宏观调控，是国家对整体宏观经济的调控，而房地产仅仅是其中的一个行业，而不应该说宏观调控只是房地产行业的事情，跟其他的行业没有关系。因为现在目前的这些人都跟房地产息息相关，因为房地产关系到老百姓衣食住行，跟老百姓的生活关系度很高。但是不表示说房地产宏观调控是国家宏观调控的全部，应该只是一部分。房地产这个行业或者这个市场，这一块，这个领域怎么调控？应该说我的判断，从来没有把降低房价作为它调控的目标，或者说它的目的，我想任何一个人，不管是国家、政府制定政策的领导，他不敢说这个话，因为如果说这个话就不理性，作为我们媒体有一个稍微偏理性的价值取向的时候，就不应该说这样的话。我们说宏观调控，房地产这个行业，这个领域的宏观调控，如果说它有目标，它只有两个目标，一个是让这个行业更理性、更良性地发展。因为本身中国的房地产市场应该说诞生和起步都是比较晚的，时间也很短，但是发展快。
我们说人长得快，其他方面跟不上，会有这样那样的问题，这是我们看得到的，比如说房地产行业有比较混乱的迹象。第二个这个行业的社会功能我们要满足到，他的社会功能是什么？要满足人民群众居住的需求，而不是说让每个人都有房子，或者说让每个人都买得起房子，这是不能划等号的。我们天天在把骂娘说这个不合理，那个不合理，但是我们得往后看。不管我们的房地产有这样的不规范，那样的不规范，或者这样不合理那样不合理的现象，但是我们应该看到现在的房地产市场越来越好。房子在商品化之前，我们大家都是没有自己房子的。第二有房子的人，他的居住条件在不断地改善，应该说每个人都有房子，每个人都居住得很好，是我们这个行业的目标，而且这个居住条件的改善是没有止境的，这个时候虽然我们不断在骂娘，但是我们发现我们的居住条件越来越好。
比如说我们再往回倒二十年，家里买一台彩电是很难的事情，现在谁家没有彩电？其实在这个事情上，为什么我们有这样的分歧，在这个事情上政府是有责任的，为什么？因为媒体也好，政府也好，给人民群众一个误导，大家认为房价太高，让普通大众有一个预期，就是宏观调控是为了，实际上不是这样。因为仅仅从房价上调控，让老百姓买得起房子，这是一个笑话。实际上更多应该是从老百姓收入增长来考虑，让他能买得起房子，而不是让房价降低。这是一个最根本的理解，而且政府在这个时候，一直在降低房价涨幅或者是降低房价这个上面，暧昧不清，这个给老百姓一个误区。实际上作为买房的人有一个很正常的思维，原来我买这个房子的时候五千，现在卖八千了，我房子涨钱了。为什么我去年买才五千，今年这个房子只值两千了，他肯定也会找政府来闹。我觉得这是一个比较靠谱或者说比较可行的办法，如果真要把房价降下来，也不是不可能。
【主持人 杨乐渝】现在一直在说宏观调控的目标，其中有一项是降低房价，其实大家一直在提这个问题，一直也没有得到一个说法。那天黄大仙说起哲斌是一个少有的才子，请你发表这个看法。杨哲斌：政府的宏观调控是含糊的
【杨哲斌】在座的大家都认识，都是老朋友了，对向东也是神交已久，但是未曾谋面，心中也是十分遗憾。刚才元强对雪根的一些观点进行了PK，我可不可以对元强的一些观点进行PK？我不是同意他的观点，当然我对雪根的一些观点也不是接受。因为这是一个很复杂的问题，很多经济学家一到房地产行业也不行了，为什么？因为房地产行业太复杂了，有诸多问题，他们说不清。我为什么不同意元强的观点？他说政府没有说降低房价，也没有以降低房价作为出发点，就此对雪根进行批判，我觉得不对。政府政令当中明令写出稳定房价，2004年5月份启动的宏观调控，这次宏观调控的出发点就是稳定房价。稳定房价是什么？什么叫稳定？人家政府没说打压，没说降低，人家就是说稳定。我们这个政府，以及我们的执政者，说话就是这样，就是这样含糊。他提保守的货币政策，不叫保守的货币政策，他叫稳健的货币政策。在经济学里面没有积极的财政政策也没有稳健的货币政策。我们的政府说话就是这样的，就是要把房价降低，只是换了一种比较温和的说法。这是我的一个观点，
第二，因为我的想法也不一定特对，想到哪儿说到哪儿。我觉得房价高与不高的问题，是政府出台政策的根据之一，你如果说房价不高，就对整个宏观调控的一个否定，如果你认为房价高，就应该进行宏观调控。但是具体怎么调。我认为点2004年5月份之前，北京的房价不高，谁说房价高？向东说了一句话谁说房价不高，我跟他急。我自己改了一下，谁说房价高，我跟谁急。我的观点，点我认为2004年5月份之前房价不高，那时候一些人跳出来鼓吹房价高，必须要打压，进行调控，必须要降低多少多少。但是我认为不高，大家想一想，2004年5月份之前北京的楼盘怎么样？根本不高。很多楼盘都是5千、6千，或者说这么表述这个问题比较正确，今年一万二的楼盘，2004年5月份的时候，无一例外都是6千、7千，高吗？不高，房子作为大众的消费品，什么时候都有买不起的人，什么时候都有绝大多数的人买不起，一个社会买房子的人都只有30％，甚至更少的人，70％的人说买不起，这就对了。是这个问题。
杨哲斌：房价原来是商量着涨，去年是拍着脑袋涨，今年是由着性子涨。
【杨哲斌】但是今天我说这个话，不是说要长开发商的气焰，灭政府的威严。但是今天的房价高，就是高，三环之间已经找不到一万以内的房子，今年要再说房价不高，你拿了房地产开发商多少钱？
第三个观点，房价是怎么高起来的？第四我再谈房价高起来以后带来哪些弊端。房价怎么高起来的？我觉得跟宏观调控有关系，我就接着往下说，我们的政府管理房地产行业真的很缺乏力度，他对房地产市场的认识是有偏差的，在这个基础上出台的政策措施也必然是不对路的，房地产的价格，于是政府开始宏观调控，经济调控有三句俗语，句，就是越调越高，这里面含着很深的意义。谁说这句话他可能对政府的宏观调控已经不是有信心了，对于政府在房地产行业这一块的执政能力不是有100％的信心了。第二句话，你调你的我涨我的，宏观调控桥是桥，水是水，不搭界。第三句话，宏观调控的这两年是房价的两年，我们说宏观调控，如果说没有宏观调控怎么样？我敢说也许市场秩序不像现在这么规范，但是现在规范在哪儿我也没看着。
这次宏观调控的出发点是以抑制房价的过快增长为出发点和落脚点，它的手段是什么？手段就是收缩供给，是政府整个宏观调控的一个重要手段，土地上是这样，资金上是这样，项目的交易平台是这样，把门槛加高。包括买房和卖房也是这样，整个这次宏观调控，我们能够看得到的一个问题，就是压制。我从业十年，从我进入房地产那天起，建设部的一些领导，现在是司长的，过去是处长，他就拍着我的肩膀说，我们这个行业是有效供给，那时候的领导们张嘴就有一个遗憾，30到50万的房子，真正符合人民需求的房子太少。现在的这个市场是供给不足，整个市场现在的抢购风潮也罢，心理恐惧也罢，原来的是商量着涨，去年的时候拍着脑袋涨，今年由着性子涨。很多楼盘，两年前才6千块钱，还是精装修，现在是两万块钱，还是毛坯。政府的一些手段，包括二手房的上市征收税，把的税都转移到卖方身上，这说明什么？说明一个问题，这个市场是一个卖方市场。现在二手房价格的决定权在谁手里？是在卖方的手里，你别跟他讲价。因为政府对这一点的认识不清，导致出台政策的偏差。我不能说政府出台政策不好，但是政策出台合力和效果是不理想的。
比如我举一个例子，这个观点不是我的，是我从一篇文章中看的，政府把交易平台给公开了，任何房子都在网上公开，网上备案，但是当前的市场是卖方市场，你出台这样的政策问题就来了。彼此之间都是一种不信任和怀疑的态度，于是我的新楼盘跳出市场的时候，完全是压着走。我不是说公开交易不好，但是在这样一种条件下，它的公开恰好为开发商的提供了理论依据和根据。我不是说二手房的卖方你赚钱，政府对赚取这种钱的人的确应该有一些约束。从房管局反映出来的数据来看，因为你这个数据得真金白银给我的，你还得上税。
杨哲斌：房价涨了其实没有人吃亏
【杨哲斌】再一个说房价是怎么上涨的？我讨厌建设部官员开会，原来一开会12345，房价是怎么高的？开发商哄抬，第二媒体恶炒，我倒要问一问，开发商哄抬，有商人那天就哄抬，这房子如果能卖到9500，他不会卖到9480，媒体恶炒，1998年怎么炒不上去？谁越说没有价格战，就说明这个市场有价格战，所以就不谈自己的矛盾。另外一点，房价恶涨带来的后果？其实看你怎么看？如果大家仅仅觉得房价恶涨，大家买不起房，我觉得不合理。中国人买房子不是一个人在买，是8个人、6个人在买。怎么解释？一个年轻靓丽的小女孩买房，她的父母的钱，她的男朋友等等人的钱一起来帮她买。中国就一个孩子，不帮你帮谁？我要说个房价高了，有些人买不起房，我觉得也不可能。很可能她买不起房，她制约自己一点，这都是好事，不至于背着沉重的壳了。
我觉得房价恶涨，它榨取社会财富了，简单地说一个普通的人买了一套房子，你不再有其他的想法了，很多社会财富全部被房地产吸纳了，这不是一个好事。况且我们国家的渠道了财富的增长模式都是很单一的情况下，这不是一个好事。第二，整个消费止步不前，有点钱都为房子让路了。第三点，开始引起恐慌症，越涨越买。房价涨了其实没有人吃亏，开发商吃亏吗？不吃亏，政府吃亏吗？也不吃亏，他每年从房地产一家部门，从房地产的部分获取的税收是多少？他从房地产的溢价部分获取的税收是很大。媒体吃亏吗？不吃亏，吃亏吗？不吃亏。在座的没有一个人不买房子的，没有一个人简单地想买了一套房子拉倒，不再买第二套。很少的一部分人，这个社会30％的人，因为房价高了，买不起房子了，他好像有点吃亏了。为什么没有一个人吃亏，还认为房地产不好？
点，房地产开发商不创新，原来出现一个很好的现象，创新，不再盖塔楼，盖板楼了等等，这种创新现在没有了。一个楼盘如果原来一期是盖的塔楼，二期盖板楼。在菜户营边上有一个项目，两年前上市的，容积率2.9，两年后的一些楼盘容积率2.6，它那个绿地还不如顺驰大呢。而且它的价格以前是6千5，现在是1万1，个问题就是开发商不创新。原来是板楼精装，现在是塔楼毛坯。第二是服务意识太差，我有一个习惯，就是没事儿就做采盘。原来我一回到家里，就有业务员给我打电话，甚至你走出100米之后，麻烦业务员给你打电话，你再回来我跟你商量商量。现在没有这事儿了，说明什么？说明卖方市场的房子不愁卖了。原来他愿意花言巧语来给你解释一些问题，现在我去采盘，我说这个车位小了一点，他怎么说？那没有办法，这是销售忌语啊。说明什么？这不就说明房子好卖吗？服务都不创新了。
【杨哲斌】第三个恶果，我觉得整个不动人才，原来的房地产经理人，策划的、销售的，很把你当回事儿，赶紧请媒体吃饭。现在哥几个今年一年开发商请你吃饭的日子恐怕相对以前少很多了吧。原来比着出广告，当然不是说这个是好的，但是现在也不对，比着少，0.1％，那都有悖于国际惯例了。其实就不是一个好现象，因为不是说你做了广告，我们赚钱了，就高兴了，因为广告是一个途径，是一个树立品牌的方式。房子不是卖了就拉倒了，卖的不只是房子，而是生活，现在全省了，不重视人才了，原来销售员真重视，营销总监真重视，现在就是在我这儿混饭吃的。一说搞活动，搞什么活动，有毛病啊？现在房子卖得这么火。原来的开发商在整个商人队伍当中是爱学习的，原来搜房网请两个老总很高兴，现在是集体懒惰，后退了。
【主持人 杨乐渝】哲斌不愧是才子，我觉得他说了一个很深刻的问题，提到了房价上涨，这个行业里面，他讲到创新不足，包括服务意识的退化，以及人才受到忽略等等。我觉得这些问题，其实在这一轮的房价涨的过程中间，不同程度，大家也看到了，也暴露出来。但是这里面可能有一个更深层次的问题，我在想一个问题，我们很多房价里面的土地成本构成比例，这两年实际上是一直在提升的，原来我记得当时94年、95年我们做产业报告的时候，我们的成本是30％左右，一直比较稳定。但是这两年是一个比较明显的现象，这个土地成本在房屋的成本里面所占的比例越来越高。那么实际上这一块的溢价很大是土地溢价产生的溢价，所以就助长了这样一个懒惰心理。这个问题我想向东是个老江湖，也发表一下看法。
【杨哲斌】我拦一句，昨天晚上跟一个开发商吃饭的时候，他跟我谈一个事儿，我也马上就意识到这个问题，我觉得这个问题严重。他是一个40来岁的人，我也是40来岁的人，我们大家参加工作都是十几年。我们发现一个现象，他20来年的工作时间，跟我20多年的工作时间，领的工资，20年的钱加在一块，甚至都不如我们每个人灵机一动，在市场上买一套房子，两年给我们带来的大，这个问题的恶果太深了。带来什么恶果？你跟年轻人讲扎扎实实，一步一步来，人家年轻人说杨总，你20年的工资都不够倒手一套房子赚的钱，你还跟我讲扎扎实实干什么？再说把你父亲和你加在一块，的钱加在一块，都不如某一年某一月某一天你买一套房子，倒手赚的钱多。还怎样年轻人扎扎实实学习？
| 北京晚报 张向东 |
【张向东】我先问一句话，你哪儿有20年的工作？
【杨哲斌】我是1984年开始。
【张向东】你说房价高，房子好卖，让房地产行业倒退，让房地产从业人员的素质倒退，让整个全民的素质倒退。
【杨哲斌】这是你说的，你对社会恶意攻击。
【张向东】我给你总结一下，因为房地产成为卖方市场了，所以房地产老总不创新了，服务意识差了，现在的年轻人不进取了。
【杨哲斌】确实不创新了，创新的思维，创新的意识淡了，原来挖空脑子想办法，现在不是这样了。
【卢元强】哲斌开始讲得很大，后来越讲越细。我想说一下，刚才还说到宏观调控的目标和手段，实际上我还是觉得宏观调控的目标和手段其实应该是还没有对应上的，其实刚才哲斌也谈到这一点，但是他可能有一点偏激。
观点PK：宏观调控成效如何？
卢元强：宏观调控遏制房价不了了之
【卢元强】实际上这一块我跟哲斌有比较相近的感觉，实际上我们还是感觉宏观调控，按照政府官员语言的方式，实际上他说稳定房价就是要打压房价，我觉得还是不管怎么样来说，政府公开的口径还是遏制房价不正常的增长，但是不管是哪级政府，还是说要把房价降下去。包括去年说房价上天，宏观调控要落地，各地的指标要下降，但是后来还是不了了之。我还是坚持一个，把房价降下来，不是宏观调控的目标。第二，宏观调控的目标和手段，其实我们现在来看的话，我说最简单的一点，70％90平米，这个事情，应该说放到任何一个国家，或者放到任何一个这种做科研的机构也好，或者任何一个比较靠谱的这种经济学理论也好，都没有办法拿出来得到这样一个标准，什么叫70％90平米。
为什么要做这样一个限定，大家不知道。其实在我看来一个很保守，或者说不是一个懂行的，前建设部的副部长，我认为他不是很专业，他认为70％以上都穿38的皮鞋，剩下的爱穿多少穿多少。一个人是一个妈生的，每一个妈都不一样，怎么可能去限制它？所以70％和90平米是怎么出来的？它的根据在哪里？我估计找上最聪明的经济学家，他也参不透这个东西。真正制定这个政策的人，他也不知道有什么根据，怎么出来的。
【杨哲斌】第二，刚才我们在谈到宏观调控现在达到的一种状态，什么状态？其实我赞同他的一个观点，越调越高，或者说我们回头看越调涨得越凶，可能更准确一些。其实房价在一个社会经济上升的时候，房价应该是随着要上涨的，保持一个小幅的或者稳定的进行增长，这是比较合理的。但是现在说越调越高，就是越调越不靠谱的地高，或者说疯涨，这就不对了。我们在宏观调控的时候，实际上他在很大程度上，或者说他在手段上有一些偏差。
这是我个人的理解，比如说实际上这次宏观调控，我们看到都是从供给方来调控的。如果说你是希望把这个房价过快的增长降下来，实际上的宏观调控你来看，包括金融的宏观调控，你在调节供给这一块，的门槛给提高了，什么概念？是你降低了供给，这样的话，就造成了开发商形成了一个卖方市场，我想怎么涨就怎么涨，我不高兴涨，我就等一下。实际上原来的目的是我不希望他过快增长，现在实际上达到的效果是背道而驰的。当然我们回头来说，在这个里面，政府在做政策曲线的时候，他其实有自己的一个利益在中间，这都是我们看得到的。他是符合政府的大利益的，但是实际上如果真正说我们来稳定房价，一个最根本的办法，现在最靠谱的办法，其实最简单，我提高按揭贷款的门槛不就完了吗？比如说原来我们是首付20％，甚至是30％，现在我降到30％，甚至是40％，让一部分买不起房子的人，还是买不起就完了。
把有效的需求降低下来了，实际上开发商能买他房子的人少了，你让他怎么涨得起来？自然就把供给降低了，但是国家为什么不做这个事儿？这是我们要考虑的事情，为什么他不去提高消费的门槛？为什么？其实说到底，就是跟以前我们国家一直以来，比如我们通过消费，通过拉动内需，来刺激经济增长。实际上中国的这几年的经济高速发展，其实改变拉动内需，通过一些方式来拉动经济的快速增长。
【杨哲斌】其实就是三驾马车。
【卢元强】如果说我把消费的需求给降下来了，很快就影响到我的GDP增长，我是不是不如我的前一任，我这几年的GDP增长降低了，我是不是做得不好？他有这样一个考虑。我们回头再来看一个很有意思的现象，政府在执政能力这一块，用现在比较学术的词语，政府执政就叫公共管理，实际上在很大程度上，公共管理，我们每一个部门的叫领导，他是管这个部门的。但是实际上按照国外已经很明确的一个观点，我是为公共服务的。中国这一块，我是对上级负责的，我是对市长负责的，市长是对国务院负责的，不是说老百姓说了算，而是上级说了算。所以他管的是我的GDP怎么做？我的GDP要保持一个高速增长。他觉得如果我不能达到这样一个效果，我这官就没有用了，如果我把消费拉下来了，我的GDP就下降了，我的三驾马车有一驾就熄火了。这一块他自己有一个被动在这儿，他没法去解决这些问题。实际上政府也在这个地方有意识地在做一些事情，比如说政府在提消除房地产价格的过快增长，为什么不说打压，？因为它做不到。实际上在很大程度上误导，或者说回避自己的问题。这样的话，我就觉得这样一个执政的观点，其实是很值得怀疑的。
【主持人 杨乐渝】刚才向东还没有说。
张向东：宏观调控政策对开发商还是有作用的
【张向东】那个文章先暂时不说了，我是感觉到咱们在讨论宏观调控的时候，在讨论政府的执政问题，我觉得位置还是没有站清楚，我们是站在我们的位置来讨论政府的执政能力，我觉得政府有很多决策是不得已而为之的决策，我们还是可以理解的。宏观调控管用不管用？好像也管用，刚才老杨同志说房价越调越高，不调就不高了吗？不调肯定也高。事实上来说，宏观调控有没有效果？比如做按揭的时候，我也天天采盘，倾国倾城8300以外，只要你一次性付款，打9.3折，很低的折扣了。我曾经帮一个哥们买房，找到政府的人，我自己，政府的关系，甚至于找到开发商的小老婆，帮的是我的一个亲戚，打了一个9折。
【陈雪根】你还不错，我请到一个高层的开发商，说2、3个点都没有问题，结果只拿到不到一个点。
【杨哲斌】你想说这个政策对开发商还是有作用的？
【张向东】对。
【杨哲斌】这样的政策少。
【张向东】我要说的第二句话，宏观调控的目标，就像咱们刚才说的要抑制房价涨幅的过快增长，但是手段不够。我再说一个，这个是已经公开了，美国纽约搞一个降低房价，怎么降？开发商在规划的时候，不像我们70％，90平米以下。他是什么？每一栋楼必须拿出三层搞经济适用房。
【陈雪根】那就涨得更快了。
【张向东】他怎么涨？
【陈雪根】你可以看很多项目，前面是拆迁的，后面是商品房。
【张向东】我觉得它取消富人跟穷人区。
【陈雪根】这个目的是促进社会和谐。
【张向东】你天天开着宝马上班，没关系，我旁边就是停着自行车，弄不好你天天扎轮胎。宏观调控在每个政府里面都会有，是房地产，为什么能具体到房地产行业？还是因为它是房地产，土地越来越少。提高供给，是有效抑制房价增长的。我不知道你们有没有去过通过，单说北京现在有很多村都是死村，为什么？北京的村里种地的都是60岁以上的，年轻人都到大城市里了。我们都知道、，二类大学可能少一点，国家的资源配置，的资源全部集中在某些小点上，你在这个小点里面再怎么提高住房的供给，一点用都没有。国家都在说东西联合，减少城镇差别，说起来很简单。但是如果不把资源配置倾斜的话，为什么二环越来越贵，好的，好的商场，好的店都在二、三环以内，房价怎么控制？我们在北京打工，在老家的房子长期空置，都是浪费。我母亲去世，父亲年纪大了，我把父亲接到北京来，家里的房子就空了，没有人住了。北京因为宏观调控，大家都没有房子住，我们不能这样看。农村里面种地的都是60岁以上的老人，没有年轻人愿意在那里，所以我们现在做的，宏观调控对不对？对的，肯定要进行宏观调控。
【卢元强】你说北京和外地，还有农村的问题，我先说房价的事儿，现在的房价上涨，不是说北京、上海等这些大的城市在上涨，是都在上涨。
【陈雪根】农民都进城。
【卢元强】你回到你的老家，或者是县城来看，两年以前500、600，今年卖到1200。
【张向东】两年以前没有房地产，明年怀柔是房地产开发的热点。
【卢元强】这个房价上涨是普遍的，不是说在北京、上海这些重点的区域。我知道前年我们老家县城的房子，400块钱一平米，还是新房，的地段，现在不一样。这个房价快速上涨是普遍的，不是某一个重点地区。
【张向东】我说的是城镇。
【卢元强】按照你的说话，农村就没有房地产。第二，你刚才说的资源在向这几个大的城市集中，其实这是很正常的，在哪儿都是一样的。
【陈雪根】在集权下是正常的，在民主社会是不正常的。
【卢元强】现在如果按照市场化配置资源的话，一定会出现资源的负极，我们先不说中国北京上海这样的地方，你就拿到美国。美国纽约的房价，跟一个其他城市的房价肯定是不一样的，而且差距会很大。比如北京带动周边的发展，北京肯定会有一个领头羊的作用，邓小平说得太对了，让一部分人先富起来，平均地分配资源肯定是不可能的。所以不要指望政府去说政府把的钱，的资金、的资源平均地分布到各个省。所以我们的供给也好，需求也好，它才是一个资源配置的最根本的手段。而你说政府在调节的时候，从供给也好，从需求来做调剂，他都是围绕需求来做调剂的。比如说你做按揭，它实际上是在压缩供给，不是压缩需求。
【杨哲斌】向东没听清我和元强说的话，我们是指宏观调控的方向和具体措施有问题，第二我们对于近两年来宏观调控的说法我们觉得不合理，房地产宏观调控一直在调着，只不过这两年在政策出台的密集度上高一点。再一个我们想要说的不是哪一条政策起效果，或者正在起效果，我们是对政策的结果没有取得预期的目的。我们当然知道政策在起效果，而且我们也知道每一条政策的出台都是好心。你刚才讲到这个楼盘不封顶不让发售，这个好。现在别说打一个9.4折，8.8折，就打一个5.0折都不亏本。现在的房价亏什么本？原来的开发商拿地的时候，都认为这个地是高风险的地，这个项目是高风险的项目，现在还认为哪个地是高风险的？拿了一块地，赚多少钱没关系，赔多少钱也没关系，有股市在那儿撑着呢。一开始拿地的时候，认为是高风险的，现在一开盘没了。
【主持人 杨乐渝】向东还有什么？
【张向东】我刚才说的什么意思？刚才哲斌说的为什么大家现在说房子一开盘没了？买房人多了，这很好解释。我曾经也写过一篇文章，有人买我就涨。为什么说现在有这么多人买房子，现在大家想明白了。为什么想明白呢？
【杨哲斌】不是人们想明白了，人们怕了。原来政府出台各种各样的政策措施楼市，就是不买。你给编故事，那时候人们的心里跟板似的。现在为什么买？我再给你举一个小例子，你不买，我给你说，你的亲戚去年买的房子，比你一半，你的朋友是上个月买的，比你一千，你的同事是比你前一个星期买的，比你500。并不是说人们需要这个房子，原来人们没买房子就不需要房子吗？不是，现在人们买房子，就是真的需要这个房子吗？也不是。就是人们被房价疯涨吓坏了。
【张向东】谁买房子不是真的需要房子？我没买房子，就没地方住。人是想明白了。老杨，那些说这么多人买房子，不是为了需求，全是胡说八道，有多少人不是为了自住的？
【杨哲斌】中国买房子的比例能达到80％。
【张向东】这个根本不可能。
【主持人】我们在讲住房私有率。
【杨哲斌】我刚才说的数字是存在的，城镇居民住房私有率。
【张向东】北京买房当中有多少是从农村人上来的？算过吗？8亿农民上城买房子了，农民富了，你知道吗？
【杨哲斌】你是农民吗？
【张向东】不是，这个我是有说服力的，因为我在家里做了两年的人事局工作，我们城镇户口是48000元一个人，1994年我在家里我们县里是48000元一个人，1996年我从老家出来，已经是6万多了。现在我们的房价3千多，我爸干了一辈子的革命工作，现在歇了，3000多一平米的房子，他哪儿买得起。
【杨哲斌】这次宏观调控，建立在对这个房地产市场的认识之上，一个问题是什么？我们的住房保障体系，这次房改有问题。这次房改一不留神就改成今天这个样子。
【陈雪根】政府放弃了他应该担负的社会责任。
【杨哲斌】这个责任主要是政府的，我们的房改，其实初衷是这样的，理想状态也是这样的，把人人都推到市场当中去，廉租房很少很少，经济适用房也很少，现在也不向市场公开发售了，而且曾经一度经济适用房的购买人群也是鱼目混杂，我们的房改始终没有体现三项原则。而且是政府保障这一块得不好，从县级市一直到这样的直辖市，政府保障做得差。把哪个项目放在自己的区块上，他不高兴，你放在丰台，丰台不高兴，放在海淀，海淀也不高兴。前两天有一个人彻底否定了这次房改，说这次房改错了，这句话也不能这么讲，主要是我们执行的时候有问题，而且政府的考核机制也有问题。
【陈雪根】现在就变成三驾马车变成一驾了。为什么没有市场化？就是有这个利益在里面，如果70％都是经济适用房，这个土地都是无偿出让，经济从哪里来？
【杨哲斌】有关部门吃拿卡扣的机会就多了。
【陈雪根】像自主创新的角度发展，但是实际上是在往这个方向发展，但是实际上没有忘记他的利益，为什么不把经济适用房做大，做到70％、80％，为什么要搞限价房，90、70？所以关键还是政府怎么平衡他的利益的问题。
【杨哲斌】还有一个问题，这也是房价惹的祸，如果房价没有这么，房地产开发商还是能够把握的，现在怎么就没有人愿意盖经济适用房？他盖商品房赚钱那么多，他还盖什么经济适用房？国企现在也不愿意盖经济适用房，为什么？他心理不平衡。现在别说盖经济适用房，别说盖商品房，现在拿这个地过几天倒倒手，就赚钱了。很多开发商就说哲斌，你说现在还折腾什么？我当年要不盖这个房子，就这块地，放在手里三年五年出手就赚钱了。有一个房地产开发商，他手下曾经有一个销售总监，费了很大的劲房子卖不动，他就把人家开除了。今年他就对有的记者说得把他请回来，感谢他没有把房子卖掉，这个房子又不吃草又不吃饭，两年翻了一番。
【陈雪根】一个是房价，一个是政府不愿意放手利益。
【杨哲斌】开发商宁可把住宅的项目再交点钱，改成商品房，也不做经济适用房？为什么？他赚钱。
【陈雪根】我有一个同事前两天想买一套经济适用房，人家说我跟房地产开发商有关系，卖给你一个号，17万。
【张向东】天通苑有人问我有个两居室，要不要？18万，你要再转手，再加上税，就很难卖出去了，我买房子就是为了自住。
回顾2006，展望2007
【主持人 杨乐渝】我们今天很像一个城市神仙派的神仙会了，大家可以放开了来讲房地产宏观调控的一些观点，我想这个话题已经吸得比较深入了，从各个方面，资源配置也好，还有房地产产业的创新，和长远发展的现实来看，还有政府保障的体系，我们都谈到了。我想最后还是留一点时间，请各位对2006年自己印象最深的一个事情，或者是心情最深的一个感受做一个总结，然后对2007年做一个自己的展望，也可以预测一下我们下一步产业会有什么样的发展，宏观调控的趋势会是怎么样？马上2008年也到了，也是一个很大的节点，2007年也很关键。请李萌先说。刚才讲楼市做的事情是蛮有意义的，不管是从政府来说，70、90的合理性基础，我们不去探讨。但是这个既然出来的，我们如何做一些深挖的工作，作为媒体的角色，我觉得还是很有意思的。
李萌：对自己印象最深的可能是12月份的一些工作
【李萌】2006年还是刚才说的事儿，从5月份到10月份一直在忙这个活动，感受比较深的就是如果要说对自己印象最深的可能是12月份的一些工作。我们通过这个竞赛，因为当时从这里面也获得了很多快乐，就是看到600多份方案，不同的户型设计，看这个户型好在哪儿，或者有什么问题，问题出在哪儿？有一些会来提出一些意见，这个是收获比较大的。明年的宏观调控，我不是很清楚部里有没有新的政策。
我的感觉就是开发商在创新方面，有一种惰性，或者说有一种放弃。当然这只是部分开发商，我觉得有一些开发商还是在不停创新的，这些企业在我们这个媒体的发展过程当中，其实也是一些志同道合的这帮人。前两天还在搜房网上看到一个帖子，说婚姻就是把不同的人，有大致相同价值观的人结合起来。明年从我们能做的事情就是踏踏实实在创新和务实，在最重要的这两点方面做工作。还是有好户型、好方案，好的社区规划，在这比较扎实，比较实际的方面，能提供一点提供一点，能建成一点建成一点。大家今天都在谈，最后的结果是什么？还是需要我们自己亲身去经历。当然在这种背景下，我们还是希望能够跟业界比较积极的，有社会责任感的企业携起手来，共同前行。其实我们报纸的反馈也是，很多的消费者其实也是看中市场上有这样好的房子出现。
【主持人 杨乐渝】比较务实的，一个渐进化地促进和谐市场的一个路线。
陈雪根：2006年房地产领域的事情是国六条的出台
【陈雪根】我觉得今年在房地产领域的事情肯定是国六条的出台，从宏观调控的决策政策上来看，该出台的我觉得基本上都有了，我觉得明年可能主要还是看落实的问题。明年我想大家要观望的可能就是90、70的问题，如果90、70明年落实得好，可能宏观调控就朝着他所设想的渠道上走下去。如果90、70落实得不好，有可能还会有一些什么去补漏洞的政策。大的政策我想都有，金融的、土地开发的、市场的，包括二手房的等等都有，无非就是明年看90、70政策落实怎么样？再一个从地产本身来讲，我觉得不会有太稳的政策。
【主持人 杨乐渝】插一句，上个月，我们主要是城市神仙派探讨土地出让今后的一个趋势，也谈到宏观调控的一些问题。我当时也谈到一些观点，在我的想象里面，该出台的政策基本上都出得差不多了，当时王哲，我记得很多人有一个判断，说宏观调控应该更严厉。当时主持人问我的时候，我说凭我的想象力，我想象不出还有什么更严厉的政策。这个向东怎么看？
张向东：最深刻的是国六条、90、70及按揭
【张向东】说2006年，我的印象最深刻的就是国六条、90、70，还有刚才说的按揭。我觉得宏观调控还是比较宏观，今年比较具象，具象到90、70等等，这个对房地产市场还是比较有影响的。
【陈雪根】为什么这个房价的调控比较有影响？是因为这个太微观了。
【张向东】房地产影响的事儿，我觉得就是城市神仙派。房地产界让我最感兴趣的是什么？我觉得对房地产行业里面发生的事情，都是很感兴趣的。房地产应该感到最欣慰的事情就是加入神仙派，最遗憾的事情就是杨哲斌打压神仙派。2007年我就不预测了，我要是开发商或者是，我该预测，真可惜我是一个媒体的，我是一个记者，记者是负责报道一切，不负责预测。（笑）
【主持人 杨乐渝】向东有点自吹自擂的嫌疑，但是他很快乐，所以他的溢于言表，也是可以理解的。元强说一说。
卢元强：今年三件事对我印象最深
【卢元强】我先说2006年我们干的事儿，一个是土地这一块，一个是金融这一块，再一个是建筑规划设计这一块，5月份我们做了一个交易会，在国贸做的，应该说做得比较不错，影响也比较大，但是下面合作不是很愉快，虽然那一次比较不错，但是后面不会再接着跟他做了。
第二在建筑设计这一块，我们做了一个中国房地产设计师联盟，目前这个联盟里面大家有5、6位国内的设计大师，还有国外的一些设计大师，我们今年做了一个中国建筑文化年的系列活动，整个应该是在建筑规划，在开发商的上游这一块还是很有影响力。包括很多开发商也愿意做这个事儿，因为毕竟规划产品是他前期的，如果你规划产品到位的话，后来卖都很好说，如果不到位，可能还是比较麻烦，所以大家还是很需要这个事情。我觉得还是做得比较有意义，因为从经济的宏观角度来看，经济增长比较快，文化这一块需要有一个自语权，之前我们不相信自己，只相信国外，现在大家发现其实中国文化传统也有自己的一席之地，所以我们做了比较有意义的一些事情。
第三个我们在12月14、15、16在香港开了一次大会，从外界来看，规模很大，规格很高，实际上对我来说，是在试图解决一个问题，就是宏观调控对开发商的影响来说，两个，一个是土地，一个是金融。土地没有以前那么好拿了。金融，原来2000万、3000万就可以运作一个项目，现在不行了。他有很强的需求，我们怎么办？由于宏观形势，由于房地产经济理论，真正做实操上不是很多，这次我们真正成功了两三笔，真正来说，最后达成成交两三家已经很不容易了。因为做开发商他可能知道，他要谈一百个者也不一定能谈下来，这样的成功率是高的，有别于其他的媒体，其他的房地产开发商开的这次会。我们没有请经济学家过来，因为没有意义，因为很多实操的东西，他们解决不了。我们要把有项目的和有钱的做一个对接，能够深入地谈业务。这是我们做得比较好的，这是我觉得今年对我来说，印象最深的三件事。
卢元强：2007宏观调控没有下文
【卢元强】要说展望明年，我可能跟大家的观点不太一样，大家刚才都谈到宏观调控，而且说不敢预测宏观调控明年到底怎么样？我可以告诉大家一个，请大家吃个放心丸。大家觉得宏观调控明年会不会更多，或者说会不会停止，我觉得没有下文，或者不了了之是最明智的一个办法，第二对开发商来说，越调越往上涨。如果不调，可能对于开发商来说，既定利益没有原来那么高了。为什么这样说？一个是刚才雪根说的，该有的都已经基本出台了，就看明年落实怎么样。中国的房地产和股市，政府的主导力量很强。但是这次大家看到，我不知道大家关注不关注股市，现在已经过了2500个点。为什么过了？
中国的股市结构，这种状态，跟两年以前没有太大的区别，但是为什么能过2500？因为我们要给大家做一个业绩，或者什么东西，我们要马上换届了，要给大家做一个欣欣向荣的形势。所以应该说政府他会以比如说我大的安定繁荣的局面，能不能维持这样一个局面，宏观调控也好，其他的政策出台，以这个来做标准，出台他的调控政策。明年对于不好的评价，他会少一些，尤其是明年，因为明年是很关键的一年，因为就是政府十七大，还有政府缓解。我觉得这是我的一个预测。
【卢元强】第二，我想说一下明年我会做什么事儿，我现在还不敢说，因为我们有一些事情在做，不太方便公开讲，我们在春节之前，按照阳历07年会做一个很大的中国房地产500强的发布，会做一个大型的发布，这个跟很多派别不一样的在哪儿？我们给它定的性质是在发现企业价值，引导企业价值观，来设定一些指标来给目前一些国内的企业，不一定是最有名的，不一定说万科就排，不一定说谁最有钱就排，包括企业责任，包括企业利润率，包括企业纳税等等。为什么做这个事情？其实是希望能够对企业的价值观来做一些引导，这可能是我们明年要做的重要的事情。因为现在房地产市场已经发展到这个阶段，企业也发展到一定的阶段，他需要从混乱中往上走的阶段，到一个要求求质的过程，这需要一个价值观的培育。
【主持人 杨乐渝】元强在2006年最重要的事儿都做了。最后请哲斌来做一个收尾。
杨哲斌：希望2007年，政府能够把土地供应给加大，把房子开发量加大。
【杨哲斌】2006年我最忐忑的一件事情就是我竖起两只耳朵来听建设部的声音，2005年底，10月份的时候，建设部某领导说了一句话，现在听起来很要命，宏观调控行了，效果明显，不再出政策了。于是很多人认为完事儿了，真相大白了，可以开始赚钱了。是不是？于是大家要记住一个时间段，2005年10月份到2006年3月底，这半年的时间是房地产恶涨的半年，这半年是在宏观调控的重拳一下，房价又恶涨的半年。我刚才又讲，2006年到10月份，我又竖起耳朵来听，看有没有哪个领导又说什么话，今天是27号，我再等4天，如果哪个政府官员再站出来说这个调控很好，不再出政策了，今后就是对既有的政策进行执行。说到这个事儿，政府有的时候真是好心，但是把事给办坏了。
举一个例子，一个是刚才我说的某一个官员说的话，第二个是二环以内不再建房，每年都说一次。还有一句话每年都说的，别墅用地叫停，本来也没开闸，每次说一次，就给开发商找理由。说的确实是实话，但是考验你执政的智慧，说它干吗？还有说我们的供应量很少，这些话不能说，供应量多可以说。香港政府很聪明，有的该说的话他就说。有的时候你善意的，不是说要你说谎话，就不说了。
2007年我比较感兴趣的，我还是希望2007年的时候，政府能够把土地供应给加大，把房子开发量加大。为什么这么讲？因为不加大已经不行了，2008年马上就到。如果2007年的6月份之前很多项目不能开盘的话，这个就不能再开了。因为再开，工期不能在奥运会之前竣工了，所以我们的时间还有半年，如果你让手里有地的开发商不能在2007年6月份之前开盘的话，就有问题。2008年再调，就没有时间了，我只是说北京。
【主持人】讲得很好，房地产不仅仅是空间的概念，还是一个时间的概念。今天我觉得年底像搜房搞的这个活动好，给了大家一个交流的平台，让从我们各个媒体主编能够抛开自己的业务，能够跳出来很好地看一看我们今后市场发展的方向。从今天也是得到很多东西，各个方面的讨论，我觉得还是蛮深的。我们今天的论坛到此为止。谢谢大家合作。
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