香港地產網高端訪談-黃漢成: 用變化的眼光來投資物業香港地產網

黃漢成：用變化的眼光來投資物業

從普通銷售員開始，在香港商業地產領域里“摸爬滾打”了23年的美聯工商行政總裁黃漢成，幾乎見證了香港房地產的發展變遷。歷盡房地產市場潮起潮落的黃漢成深知“坐這山，望那山，一事無成”的哲理。他嚴于律己，以身做則來影響著公司的每一位員工，培養出一批批叱咤風云的核心人才；用他多年的經驗和智慧，深邃洞察市場的走勢，開辟一片新的天地。當聊起他這么多年來的從業經歷，卻只是云淡風清的笑笑，多年來的風起云落，他始終淡然相對。
支持我堅持在這個行業主要的動力是市場。香港這20多年房地產市場一直比較活躍，有高潮、有低潮，但整體是向上發展。香港房地產業非常蓬勃，香港十大首富很多都是從事與房地產相關的行業。房地產的前景相對其他行業來講，收入相對比較高。另外，我非常看好這個行業在香港長遠的發展前景，這么多年以來我的支柱就是業績一直很理想……【全文】

	以身作則的人格魅力
	香港地產網：企業的成功與有效的管理密不可分，在地產代理行業的管理上，您有怎樣的心得呢？黃漢成：每一個行業的管理方法都不同，營銷行業的管理我有一點點見解。如果要管得好，“以身作則”四個字非常重要，用自己的行為影響你的下屬。做營銷的很多時候會受很多挫折、會有很多挫敗和困難需要面對，如果主管的心態不夠強，或者主管本身比較懶，那員工就不愿意跟隨你。我經常強調主管需要非常注重自己的言行、行為、上班時間等。以身作則，只有你做得好，才能影響同事做好。所以我強調主管的心態、行為是整個營銷當中非常重要的環節，使得整個部門成功或失敗的關鍵。我將工作和家庭分得非常開，我經常跟同事說工作和生活需要平衡，如果不停的工作，無法生活也沒有意義。

用進修來應對千變萬化的市場
香港地產網：美聯工商在人才的培養和儲備是如何去做的？黃漢成：我們不停地鼓勵同事去進修，因為世界是千變萬化的，每一天都有新的知識，新的游戲規則，我們要遵守或跟進。以前推銷一間物業只需要一張紙、兩張紙，或者用一張嘴就可以，今天的營銷，銷售一間物業需要有詳細的分析和建議，或者要很多資料參考才可以做到。時代不同了，所以公司有不同的培訓課程，包括針對前線的地產代理有簡單寫文件或法律知識之外，高層次有管理、心態，或者團隊的發展和團隊合作性，很多不同的范疇都有特別的訓練方法。目的就是希望我們能夠與市場同步，可以在市場上有足夠的知識來應對。

	工商鋪成交量5個月跌65%
	香港地產網：您認為此次政府的辣招調整能否達到樓價回落的預期效果？黃漢成：政府用人為的政治因素來打擊樓市，后還要看供和求的關系的基本因素。工商鋪都有很強的因素來支撐價錢，例如店鋪零售總額每年有雙位數的增長，所以租金增長正常，供應非常少。街鋪方面，一棟樓拆了再蓋，供應沒有增加，價錢回落我比較困難。而商業方面這么多年升幅是落后于大市，所以回落的空間非常小。加上香港作為國際金融中心，很多外國公司、國內的大企業都想在香港設點，可是香港每年只幾萬平方米的供應量，甚至有一些核心區都沒有新供應。在沒有供應的情況之下，價格看不到回落的空間。工商鋪的價錢相對住宅方面價格穩定，不會有大幅度的調整。

用變化的眼光來投資物業
香港地產網：投資工商舖與投資住宅有何不同？投資工商舖應注意什麼？黃漢成：住宅和工商鋪是兩個完全不同的物業范疇，工商鋪是給專業投資者投資的。因為需要的技巧、知識比住宅豐富很多，更大問題是市場上的資訊不對稱，工商鋪比住宅高很多。投資工商鋪千萬不要完全不懂就沖進工商鋪市場，工商鋪是三個完全不同的市場，要先根據財政實力去投資不同的范疇。譬如資金比較豐厚可以投資鋪位，資金比較緊缺可以投資工廠。現在是投資工商鋪的好時機，年初樓市很旺的時候有一間好的樓盤放出后，還沒有看就被投資者買了。反而現在市場腳步放慢了，可以看不同的樓盤，與不同的經紀接觸，做更多的比較。

	政府斷錯症開錯藥
	香港地產網：您對今年下半年的香港樓市的發展怎麼看，工商舖走勢將會如何？黃漢成：我對于未來半年有很大的保留，今天問題的發生并不是經濟問題。今天工商鋪或者住宅市場面對的是政治因素，政治問題。我估計政府在未來一段日子未必會撤招，現在問題就是香港在發燒，應該給退燒藥吃，但政府給胃藥吃，一粒不行給兩粒，兩粒不行給三粒，但仍然沒有退燒，也就是說斷錯癥、給錯藥。但是價錢方面也不會有大幅度的下跌空間，這種情況使得拉鋸的局面起碼要等政府的態度再明朗化一些才會有突破。估計下半年成交量會下跌，價格比較穩，量跌價穩是未來半年的寫照。

美聯工商舖集團(「本集團」)為香港其中一間領導市場的物業代理公司，亦是香港專門從事有關工商及商業物業及商舖代理之上市公司。於二零零七年，美聯工商舖有限公司(股份代號：459，即「本公司」)向終控股公司 - 美聯集團有限公司(股份代號：1200) 收購旗下的工商、商業及商舖分部之所有權益。隨著是次重組後，本公司成功於香港物業代理市場建立強勢地位。二零零八年為本集團的里程碑。於八月十八日，本公司正式由香港聯合交易所有限公司創業板，轉往主板上市。轉板上市反映出集團的優秀營運及財務表現。本公司相信，以其具豐富經驗的管理團隊、專業的銷售隊伍、超過廿年於工業及商業物業代理業務的經驗、以及上市優勢，本公司已有充足準備及信心，跨越物業市場的每一個循環。

主編：鄧明莉責任編輯：侯可歡 2013年9月26日刊發