1. 事件

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。

首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。

行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市都将限购）。

经济、金融、税收等手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。

落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策的严格执行。

 标志着调控政策的进一步升级和深化。2010年1月、4月、9月，中央政府先后多次出台调控措施，调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范围更广，且出台时间早于各界预期，标志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011年的房地产产生显著影响。

市场短期需求和价格将受到显著影响。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著下降不可避免。

2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。限购范围将至少包括35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海等城市下降30%以上），带动全国销售面积下降。房价方面，限购城市的房价出现结构性下跌可能性加大，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。

2010年全年GDP增长10.3%，固定资产投资增长24.5%，表明经济向好趋势不变。另一方面，2010年12月，CPI同比上涨4.6%，环比下降0.5个百分点，但同期M2和人民币贷款余额增长率分别为19.7和19.9%，较上月加快0.2和0.1个百分点，连续两个月增速加快，物价上涨压力持续攀升。

房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行

2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为下跌或持平。9月70个大中城市房价再度环比上涨，重点城市成交量显著攀升，导致“9.29新政的出台。
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的新建住宅全样本调查数据，12月百城住宅平均环比上涨0.9%，涨幅有所扩大。

数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

另据中房指数系统监测数据，1月主要城市成交量有明显增长，前三周全国35个城市住宅成交量环比上涨的城市占比超过六成，同比也多数增长。

2011年初至国办发1号文出台前，中央及地方政府先后出台各项调控政策，如郑州等7个城市新出台限购政策，央行再次提高存款准备金率，房产税试点改革获批，房屋征收与补偿条例正式公布等政策。相关政策的密集出台，表明2011年政策环境仍将从严，这也是“国办发1号文”出台的大背景。

此前，业内普遍预期2011年两会之前不会出台更严厉的政策，“国办发1号文”的出台，标志着中央政府正极力避免2010年初政策不严（“国十一条”）导致3-4月全国房价快速上涨的局面，也向包括地方政府在内的相关各方展示了中央政府抑制房价的强大决心。

明确房价调控目标，稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。我们认为中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。

落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。

总体来看，本次政策调控要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式，继续增加保障房供给，更加严厉的税收、信贷措施抑制投资投机需求，加强媒体舆论宣传，引导合理住房消费，同时建立问责机制，确保各项政策措施有力执行。相比2010年的房地产调控，2011新年伊始，国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。本次房地产调控，是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。

标志着调控政策的进一步升级和深化

中央政府权威进一步得到强化

房价控制目标必将实现

但也可能存在指标定义不清、数据操纵等风险

大大改变参与各方预期

对市场短期需求和价格产生显著影响

　2010年1月、4月、9月，中央政府先后多次出台调控措施，调控逐步升级。此次调控相关政策力度更严、范围更广，特别是首次明确提出房价控制目标，限购范围更广且更加严厉，标志着2011年房地产政策的进一步升级和深化。此次新政出台发生1月春节前，超出相关各方的预期。中央政府“提前”出台政策，将进一步强化中央政府权威。限购范围更广且更加严厉，将中西部省会城市也列入限购范围，表明中央政府不仅关注少数热点城市房价上涨，对房价上涨可能向中西部省会城市和更多城市的蔓延也充满警惕。只要房价出现过快上涨苗头，无论属于何种城市，抑制性政策将继续出台。

“国办发1号文”提出各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责。此外，明确提出房价控制目标表明中央政府的调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”转为“房价控制在合理水平”，这预示着未来房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。但由于房价目标的制定存在数据不透明（均价容易受成交结构影响，又缺乏广泛认可的房价指数）等问题，地方政府可能通过延缓高端住宅入市或签约甚至数据操纵的方式来实现房价控制目标，这加大了中央政府评价房地产调控效果和房价控制目标是否实现、及时调整政策的难度。

此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是限购等行政措施的大力度、大范围采用，将大大改变参与各方对未来房价走势的预期，增强购房者（包括投资者）对中央政府抑制房价上涨的信心。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将从根本上增加投资性购房的获利风险，有利于抑制投资性购房的获利空间。

2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大

2003年-2009年，35个大中城市（包括直辖市、计划单列市、省会城市）的商品房销售面积和销售额持续下降，平均每年下降约1个百分点。但在2010年，全国商品房销售面积增长10.1%，销售额增长18.3%；而35个大中城市商品房销售面积下降3%（其中北京、上海等城市降幅超过30%），占全国的比重下降至35.6%，较2009年降幅达5.1个百分点。

限购城市中心城区房价将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现结构性下跌，高端住宅和旅游地产类产品受影响更为显著

中心城区由于供应量少（北京近日提出二环内严格限制新建住宅项目），房价仍将较为坚挺。而新兴城区潜在供应量大，竞争将更加激烈。从物业类型来看，针对首次置业的中小户型中低价位产品受影响不大，而大户型高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购政策的显著影响。此外，限购政策提出不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不得购房，这将对主要针对外来需求的旅游度假类产品和市场带来显著影响。

商业地产继续迎来利好

在1月即出台严厉的调控措施，既表明了中央政府继续加大调控力度的决心，也有助遏制普遍存在的房价上涨预期，合理引导需求。但值得注意的是，房价快速上涨、投资性需求旺盛与过去几年大量的货币投放不无关系。截止2010年12月，居民储蓄存款突破30万亿元，仅2010年新增存款量即超过4万亿元。另一方面，M2、CPI等指标均处于上升通道。

房地产市场的终发展将与国民经济发展和居民收入同步，此次调控意在去除2009年至2010年4月间房价上涨超出居民收入和经济发展水平的部分，以时间换空间，通过加大供应特别是保障性住房建设力度、延缓需求、增加收入等多种方式来降低住房价格的相对水平（部分城市或片区可能出现水平的下降），这将大大缓解住房价格上涨过快带来的社会矛盾和经济金融风险，有利于市场的长期健康发展。长远来看，城市化进程不断推进的大背景下，特殊的年龄结构决定了住房需求仍将在较长时间内维持在较高水平（截止2009年底，中国城市化水平达到46.6%，过去十年平均年新增城镇人口1844万人；2008-2009年结婚登记均超过1000万对，是近30年的水平，其中2009年更是超过1200万对），房价的平稳而不是快速上涨有助于需求的持续平稳释放，也有助于市场的健康平稳发展。