新政下的楼市面面观”—



近日，中央连打房地产市场调控“组合拳”，掀起新一轮楼市调控风暴。组合拳频出，是的各地市场反应不一。然而，这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此次新政的“下药”之猛，出手之重，前所未见，让不少专家称之为“近年罕见”。

政策篇——“新国十条”

4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。详情》》

住建部：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制

据住建部网站消息，近日，住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，《通知》要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
一、严格建设管理
(一)经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。
(二)严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求...详情》》

	新政之解读

一、建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点

南京工业大学房地产系副主任吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”。建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。

‘乱市’就得用重典！”合富辉煌集团首席分析师龙斌表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。详情》》

销售篇——一线城市楼市成交量回落

每套房价格须一次公开
随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

商品住房要严格实行购房实名
4月13日，住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知中要求商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
通知中提到，完善商品住房预售制度一是要求各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的规模和工程形象进度要求，预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

力推公共租赁住房遏制房价过快上涨

住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

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房贷篇——实行差别化住房信贷

2套房首付不低于5成
国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

国务院：90平米以上首套房贷首付款不低于30%
温州本地房价可能会上涨。温州人有钱,现在到北京、上海买不到房子,就会转到本地买,这会加剧需求量放大,导致房价上升。民间资本的可能是流向二三线城市。他们已作出准备进军,有的民资还有可能进入房地产业上游、下游。据了解,近期成都、沈阳、武汉等二线城市的房地产开发商纷纷到温州,低调宣传自己的优势,鼓动温州人买房,寄希望于温州人“救市”,从中寻找资金支持。

严控地产开发贷款风险严限炒房及投机购房
银监会要求各银行做实国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

几大标杆城市反应不一

北京：新政布后，北京房价率先反应，涨价势头猛的京郊楼盘受到直接打击。据统计，虽然在新政出台后二手房房源暴涨了四成，但二手房市场新增客户量却下跌了八成，有近七成老客户转向观望。与此同时，京城内新开楼盘的客户流失率普遍超过了两成。总的来说，地产新政后，北京楼市呈现出卖方调价，买方观望，炒房客抛盘的态势。

上海：房地产新政在上海所产生的影响要温和得多。没有出现市场普遍预期的投资客集中抛盘的现象，炒房客们虽然对新政可能带来的房价下跌的风险心有戚戚，但对前些年房价“越调越涨”的现象显然印象更为...详情》》

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