资本寒冬下商场为何纷纷易主？揭秘商业地产大洗牌内幕

今日热点：为什么顶流商场也难逃被甩卖的命运。北京SKP、荟聚等商场近期被摆上交易台，引发业界关注。本文深度剖析商业地产交易潮背后的深层原因，从城市化进程带来的消费升级，到住宅地产下行引发的连锁反应，再到险资接盘带来的行业新格局，全面解读中国商业地产正在经历的历史性变革。

当北京SKP和荟聚这两座堪称商业标杆的商场被摆上交易台时，整个商业地产圈都感受到了震动。这两座分别服务富豪和中产的商场，曾经是中国城市化进程中最成功的商业范本，如今却成为资本寒冬下的交易标的。

【商业地产黄金时代落幕：从扩张到收缩的二十年】

中国商业地产的发展轨迹与中国城市化进程高度重合。2000年初，随着一线城市快速扩张，北京SKP敏锐捕捉到奢侈品消费的崛起趋势，通过引进700多个品牌迅速占领高端市场。与此同时，荟聚则凭借宜家效应，成为北京南城的家庭消费目的地。这两座商场的成功，印证了中国消费升级的巨大潜力。然而当住宅地产行业进入调整期，商业地产也难以独善其身。数据显示，2024年北京SKP营收下滑百分之十七，母公司华联股份股价一度跌破1元，面临退市风险。

【资本新格局：险资接盘背后的商业逻辑】

在当下商业地产交易市场，险资已成为最活跃的买家。这主要得益于2023年消费类REITs的推出，改变了传统商业地产的交易模式。REITs让商场这类重资产可以通过基金形式在二级市场流通，为投资者提供了更灵活的退出机制。据不完全统计，2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币。泰康人寿领投的基金计划以80亿元收购三家荟聚商场，而北京SKP的部分股权也被博裕资本收购，其背后是新加坡主权基金等稳健型投资者。

【运营能力成核心价值：好商场依然抢手】

值得注意的是，并非所有商场都能顺利成交。皇庭广场以评估价七折起拍仍遭遇流拍，而仙乐斯广场最终以低于估值百分之二十五的价格成交。相比之下，SKP和荟聚的交易显示出更强的议价能力。这反映出当前商业地产市场的两极分化：运营良好的商场依然是资本追逐的对象，而缺乏特色的项目则面临严峻挑战。数据显示，运营良好的商场REITs在2025年上半年累计综合达百分之三十四点一，远超同期沪深300指数表现。

商业地产正在经历深刻变革，从过去的规模扩张转向精细化运营。在这场大洗牌中，只有真正理解消费者需求、具备持续创新能力的商场，才能赢得资本和市场的双重认可。未来商业地产的竞争，将更多体现在运营能力和商业模式创新上，而非简单的规模比拼。

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