北京楼市冰火两重天：高端盘87亿，郊区项目去化不足三成

2025年上半年北京楼市呈现明显分化态势，核心区高端项目87亿元，而部分郊区项目去化率不足三成。在政策利好刺激下，北京新房成交同比增长近三成，二手房市场活跃度提升。但市场分化加剧，改善型需求支撑高端市场，刚需则转向二手房市场。"好房子"新规的出台进一步加剧了市场分化，符合新规的项目更受购房者青睐。

【北京楼市上半年成绩单：政策驱动下整体回暖，区域分化加剧】

2025年上半年，北京房地产市场在多重政策刺激下呈现回暖态势。数据显示，北京新房成交18563套，同比增长百分之二十三点八九；成交金额达1459.9亿元，同比增长近三成。二手房市场同样活跃，网签量累计突破9万套，创下2022年以来同期新高。这一轮市场复苏主要得益于去年9月30日北京出台的多项楼市新政，包括非京籍家庭购房条件放宽、首付比例下调等政策红利释放。

【高端改善项目与刚需市场呈现冰火两重天】

市场回暖的背后，是日益明显的分化格局。位于海淀区的高端项目和樾望雲上半年销售额突破87亿元，去化率超过百分之九十；而同期的部分郊区项目却陷入销售困境，有项目取证9个月去化率仅百分之二十六点五。这种分化反映出北京楼市正在经历结构性调整：一方面，改善型需求持续释放，1000万-2000万元新房成交量同比增长近九成；另一方面，刚需客群更倾向于选择总价500万元以下的二手房，这部分交易占比超过六成。

笔者认为，这种分化现象本质上是市场自我调节的结果。随着"好房子"新规的出台，购房者对居住品质的要求明显提高，促使开发商更加注重产品力提升。但需要注意的是，远郊区域的高库存问题依然突出，部分区域去化周期长达28.5个月，可能面临长期价格压力。未来北京楼市或将持续这种"核心区热、远郊冷"的格局，开发商需要针对不同区域特点制定差异化策略。

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