2025年房地产融资新格局：头部企业优势扩大，ABS融资异军突起

2025年上半年，房地产行业融资呈现新特点：债券融资规模同比下降百分之十，信用债和ABS成为主力。头部央国企融资优势显著，发行占比超百分之九十。ABS融资规模同比增长百分之四点八，CMBS/CMBN占比近五成。政策宽松背景下，行业分化加剧，房企需多渠道拓展融资以应对挑战。

2025年上半年，房地产市场在政策宽松与融资受限的双重作用下，呈现出明显的分化态势。尽管优质城市和项目保持良好去化，但行业整体仍面临压力。债券融资规模延续下降趋势，同比下降百分之十，信用债和ABS成为主力，分别占比百分之六十点一和百分之三十七点七。

头部房企融资优势持续扩大，信用债发行集中度显著提升

上半年，信用债发行规模为1526.6亿元，同比下降百分之十七点九。发行主体中，央国企占比超百分之九十，保利发展、华润置地等头部企业融资金额占比达百分之四十八点二。这一现象反映出市场对头部企业信用资质的认可，也与其销售韧性和拿地力度密切相关。例如，华润置地2024年末现金储备达1332.1亿元，总有息负债率维持行业低位。值得注意的是，TOP10房企销售额占比提升至百分之四十八点七，头部企业市场地位进一步巩固。

ABS融资占比提升，存量资产盘活成为新趋势

ABS融资规模同比增长百分之四点八，其中CMBS/CMBN占比达百分之四十六点三，类REITs占比百分之二十三。这一变化表明，以优质底层资产为基础的融资方式正受到市场青睐。政策层面，公募REITs和持有型不动产ABS的加速落地，为房企提供了新的融资渠道。例如，华夏金隅智造工场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等产品相继上市，沪市存续托管规模已达120.96亿元。

当前，房地产行业正处于新旧动能转换的关键期。政策宽松虽为市场注入活力，但融资规模收缩和分化加剧仍是主要挑战。房企需灵活运用“白名单”机制、经营性物业贷等工具，同时关注ABS、REITs等创新融资方式，以优化债务结构并防范风险。

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